城区以商务体育文化等功能为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。万仙西新市区城镇空间向东发展的增长级接受上海辐射以及新经济发展的主要空间以发展教育和高新技术山新市区。环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。市场机会明显。本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第部分项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国第部分项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国家级开发区江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区属于东本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品人文历史教育氛围浓厚。市场机会明显。部分内容简介化人口的职能，江宁开发区在南京的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之，土地升值潜力大。环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。市场机会明显。本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第部分项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国家级开发区江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。江宁区简介紧靠南京主城南部，紧邻环线。年撤县设区。面积平方公里，人口万人，其中非农业人口万人。到年持续高速增长，年均增长率。年达亿元，占南京总额的。人均在全市五个郊县区中排名第，年人均为元人民币，约美元，相当于全市平均水平的。二东山新市区简介东山新市区规划面积平方公里，占江宁区总面积的。东山新市区是南京城三区中的区年调整后的南京城市总体规划将东山仙西浦口江北规划为个新市区，加上河西新城区，形成南京城三区的新城市建设格局。城三区的规划如表所示。东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。年人口万，年规划人口万，年均导入人口万人。远景规划万人。表南京城三区规划功能定位规划面积规划人口河西新城区以商务体育文化等功能为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。万仙西新市区城镇空间向东发展的增长级接受上海辐射以及新经济发展的主要空间以发展教育和高新技术产业为主要方向。万浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级万相对区域综合服务功能承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。东山江宁新市区城镇空间向南发展的增长极承担主城部分功能扩散的职能吸收南部农村城市化人口。万第二部分项目概况宗地位置宗地北距南京市中心新街口约公里，南距禄口机场公里。宗地位于江宁开发区期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅公里。宗地西距将军山牛首祖堂风景区公里。牛首祖堂风景区为南京的五大近郊公园之，杭州宋城集团计划投资亿元在牛首祖堂山及以南建设的黑森林旅游度假区。二宗地四至范围及规划要点四至范围宗地东邻米规划道路，隔米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械四方亿通等工企单位和商业设施无污染，北侧为麻田路。宗地面积形状和尺寸宗地总面积公顷，折合亩，其中住宅用地为亩商业用地亩代征道路用地亩。宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。表项目用地指标面积和尺寸宗地总面积其中居住用地其中商业用地其中代征道路面积万平米亩万平米亩万平米亩平米亩长米米米宽米米米政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为，商业用地内需建座占地亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。表规划要点土地规划用途商业居住用地容积率居住用地容积率，商业用地容积率居住用地可建建筑面积平米商业用地可建建筑面积平米建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求答复中为小于米日照间距与公建配套执行建设部年月日颁布的城市居住区规划设计规范建筑密度居住，商业绿化率，公共绿地平方米人建筑退让将军北路多层以下退让红线米，小高层退让红线米胜太西路多层以下退让红线米，小高层退让红线米机场高速多层以下退让控制线米，小高层退让控制线米麻田路多层以下退让红线米，小高层退让红线米沿四侧道路围墙退让红线米，围墙形式采用通透式，高度米建设要求商业用地内必须建个占地面积约亩的加油站，且位于沿东西走向的代征道路南侧。三项目渊源宗地原为东南大学科技园用地的部分。东南大学科技园总用地面积亩，均基本完成三通平，除建成层的东大科技园办公楼临时建筑外，尚未实质性开发。东南大学科技园分为两部分，部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地另部分为宗地以北的亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。东大科技园办公楼宗地内部科技园标志牌宗地南侧正在平整场地搭建围墙北部地块正在修建的道路宗地内部四宗地现状宗地已基本完成七通平，地面上有栋层建筑面积平米左右的小楼为东大科技园办公楼，目前仍在使用和建筑面积平米左右的临时用房，无其它建构筑物。用地红线范围内所有建筑物附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界米规划路处有座占地面积约平米高米的小山包。宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。五宗地紧邻周边的迅速崛起，与河西城东并列南京住宅开发三大片区。片区内有开发区东山镇岔路口及汤山麒麟等细分片区，其中开发区东山镇和岔路口为三大主要细分片区。供应量位居各大片区之首年撤县设区前后，共协议出让土地万，三年共开发完成约万，仅三大主要细分片区在建拟建住宅建筑面积总量就达到万，年在建总量将超过万，占全市三分之。年需求量占全市的三分之左右年江宁区房地产销售金额达亿元，销售面积达万，其中住宅销售面积近万。供需比略高于全市水平年全市供需比约为，其中，江宁地区偏高。中低端市场定位住宅均价在各大片区中最低，年销售平均价格元，楼盘整体品质低于全市平均水平。主力户型面积多层，别墅主力总价多层万元套别墅万元套客户特征江宁本区客源与区外客源之比约为城区的中低收入阶层拆迁户城区二次置业的中高收入阶层江宁经济开发区内的企业工作人员东山本地客源。楼盘平均规模在各大片区中最大，般都在万以上，其中万以上楼盘有江宁均价多层别墅存量万形态多层别墅个，最大的翠屏国际城和武夷绿洲占地面积均达到万。建筑形态以多层和别墅为主，是南京最主要的别墅区，目前几乎没有小高层，但有个大型社区意向后期将建设小高层。本地发展商为主，多项目发展较少江宁所有楼盘的多家发展商中，南京和江宁本地发展商占了多家，如东恒金陵置业百家湖世纪等，外来发展商仅家，有中惠运盛莱茵达武夷等此外，在江宁地区开发达到个项目的公司目前较少，仅家。二江宁三大细分片区及周边细分片区市场研究结合本项目市场定位，需要重点研究江宁三大细分片区开发区东山镇和岔路口。年这三个细分片区住宅销售量，占整个江宁区住宅销售量的。三大细分片区销售价格为多层平均元，别墅平均元，高于江宁区整体水平。同时，也有必要对本项目北侧的宁南新区细分片区进行分析。开发区片区本项目属于开发区片区市场综述开发现状开发区片区位于全新规划开发的江宁经济技术开发区，目前区内产业教育和住宅开发共同发展。住宅开发时间短，约年，共完成开发住宅面积约万是目前江宁区楼盘最为集中的个片区，楼盘数目和开发面积都居于首位，住宅品质和均价最高，且江宁区别墅主要集中在该片区，已初步形成别墅区形象。发展前景区域内企业及学校的大规模建设发展为住宅业发展提供了良好的发展空间，随着楼盘品质的提高，区域楼盘需求量和售价上升趋势显著，将继续成为江宁楼价的领跑者。楼盘状况供应量根据周边估计未来住宅剩余供应总量达万左右。需求量过去年年均需求量约万，预计随着交通状况及区域配套改善，未来年将有较大增幅。楼盘均价在江宁区最高，多层元，别墅元，且价格区间跨度较大，最低的联排别墅仅元，最高的百家湖中别墅达元。主力户型面积多层别墅。主力总价多层万元套，别墅万元套建筑形态多层别墅为主，基本每个项目均有，个别项目有小高层。楼盘规模普遍占地公顷以上，建筑面积达到万以上，最大的翠屏国际城占地面积达到万，建筑面积为万。客户状况主力客群中等收入白领国营企事业单位管理人员专业及技术人员公务员。辅助客群离退休人员。发展商状况本地发展商为主目前开发区近的楼盘由南京及江宁当地发展商开发。外来发展商为辅其中包括香港的运盛实业和中惠房产苏州的金德茂置业等。表开发区片区主要楼盘基础信息楼盘名称发展商占地面积万建筑面积万建筑形态栋均价元入伙期主力户型销售状况余量万美之国花园运盛实业别墅联排双拼联排开盘左岸名苑龙盛房产约别墅高层小高层联排别墅以上金陵翠屏金陵置业别墅翠屏清华天创建设高档多层公寓约未开盘翠屏国际城中惠房产别墅多层小高层多层别墅期期多层瑞景文华立信地产别墅联排双拼别墅二期期爱涛漪水园爱涛置业别墅多层别墅期江南文枢苑江宁房产别墅多层现房基本首磬湖滨世纪花园天创建