1、“.....家庭住房消费支出 的平均比重将由上升到左右。其中中低收入的家庭为，中 高收入家庭为富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支 持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由八五时期的增加 到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。 从以上分析可以看出，世纪佳园期北辰小区阳光小区金康园 等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已 成为新趋势，世纪佳园二期市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。 三项目选址及建设条件 项目选址 年以后，江西科技园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今 后南昌市将严格控制这地区规划，区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次 的住宅为主，发展为南昌的个高尚新社区，其周边环境还将进步改善。江西 科技园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。世纪佳园二期 项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件......”。

2、“.....空 气清新，水质优良，周围是龙华路昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。 沿白龙路带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多仅新 迎小区就有人口万人，商业网点密布，生意兴隆，呈现派繁荣景象，与江西 科技园片区优雅清新和谐宁静的环境形成鲜明的对比。随着人与自然和 谐发展居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托江西科 技园流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。 交通方便 已建成的主干道白龙路和龙华路昙小龙金博路穿金路形成小区四通八达 的交通网络。公共汽车由南昌市的东南西三个方向开往佳园小区，坐车由佳 园小区至市中心只需分钟，到火车站分钟，到南昌市机场分钟。白龙路连 接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达市机场......”。

3、“.....并以东西方面交通干线人民路 交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。 确定方案并比选 项目方案栋高层，四栋多层和联排低层住宅， 项目方案二八多栋多层和联排低层住宅 因为项目方案二明显没有方案在相同的容积率不变的情况下，总住宅面积要缩 小，获利要小。所以我的分析只建立在方案提出表格数据分析 土地征用情况 开发土地以定点拆迁方式获得南昌市爱华纺织厂生产用地平方米， 未用转让变更方式办理用地手续。 四建设规模及功能标准规划设计方案 建筑面积和内容 根据省计委立项批复，世纪佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总 建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方头，联排低层住宅建筑面 积平方米，地下停车库平方米。 功能设施标准 建筑使用功能 年城市住宅流行模式为家庭向小型化发展，户规模现代构成手 法，体现建筑的时代息和世纪新的居住理念。 平面设计 住宅。根据使用功能......”。

4、“.....条式结构可根 据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符 合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表。 表四世纪佳园二期项目住宅经济技术指标 序号指标名称单位指标 套内使用面积平方米套 住宅标准层总使用面积平方米 住宅标准层总建筑面积平方米 住宅标准层使用系数 套内建筑面积 多层住宅型 高层住宅型 联排低层高档住宅型 平方米套 平方米套 平方米套 户内平均居住人数人户 居住户数户 居住人数人 公用建筑。中心花园广场地下设层车库，地下车库出人口均为小区北面主 出人口，地下车库的采光通风防潮排水及安全防护措施，室外有消防环形 车道中心广场和庭院绿化带建筑小品等。 立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与佳园期和周围城市环境 协调，表现简洁明快，有定力度......”。

5、“.....并与规 划区内优雅和谐宁静的环境既协调统，又具有鲜明的个性。 结构设计 根据佳园期地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结 构设计拟采用以下类型 基础选型及处理 桩基础桩基础应根据地基条件软土层的分布桩的承载性质和成桩质 量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。 深层搅拌桩采用深层搅拌加固地基，并按规定养护测量，搅拌桩单桩 还应通过试桩确定。 上部结构 世纪佳园二期建筑群地上部分由多层住宅联排低层高挡住宅及公用建 筑组成，地上建筑物为框架和混合结构地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震 工程按度设防。 公用设施方案 本住宅区因与世纪佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项 目改善或弥补两个小区配套设施的不足。 五项目销售计划营销战略 根据上述分析和本项目市场定位......”。

6、“.....佳园小区已成功开发，其品 牌形象得到了南昌市市民和政府的认同，在南昌市房地产市场有定影响，建立 了定信誉。世纪佳园二期处于江西科技园片区，地段位置优越，小区整体形 象根据人与自然这主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者 人际精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划设计营销管 理等方面突出该住宅小区主体形象，营造世纪高素质物业。 卖点分析 世纪佳园二期住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的 卖点主要是 小区规划不是简单的绿化，而是按园林化概念规划建设，因此有突 出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期 发售的佳园小区最成功的卖点或销售的热点就在于此。 配套设施要能提供全面综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求 与沟通。 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高 质量高水平......”。

7、“.....使住宅小区按精品化的标准 档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区卖点还有消费者最为关心的 价格地段开发商信誉以及市场定位等。 定价策略 价格定位根据南昌市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西南及东 北市区带，同类商品房销售价格见表五。 表五楼盘销售价格情况表 年月 序号名称房屋类型区位地段最低价 元平方 米 最高价 元平方 米 红塔花园多层住宅市西区高新开发区 阳光花园高档商住市南区滇池路 星河明居高档住宅市南区交易会旁 宝海豪园高档住宅市南区关上宝海公园 盛达花园多层住宅市南区春城路北段 钻石豪苑三层住宅市东北江西科技园 从南昌市年月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在 元之间别。由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发成本各 异，仅作参考。 价格优惠策略......”。

8、“..... 价格浮动策略。宜采用浮动售价展销会期促销优惠价限期销售优 惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。 定价方式。主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差 朝向差地段位置差。定价方式突出小区卖点和住宅小区内环境地段位置 楼层及朝向等购房因素的差异。 六投资估算与资金筹措 投资估算 根据建设单位提供的世纪佳园期土建工程基础数据，按本项目设计方 案确定的建筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求， 估算总投资造价见表六和附表。 表六世纪佳园小区项目投资估算单位万元 序号 项目 开发产品分期计划进度 成本 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设 费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合计 资金筹措 本项目建设资金完全由建设单位自筹......”。

9、“.....不足资金可 以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约 万元。详见附表。 七经济效益分析财务评价 住宅销售价格 根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产 销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米元低层联排 高档住宅按每平方米元平均每建筑平方米售价元。地下停车库每个 车位元，按即个车位销售计。 销售进度及付款计划 本项目计划在年内完成销售，各年销售计划见表七表。 表七各类建筑销售计划表 项目合计 多层高层住宅 联排低层高档住宅 地下停车场 税费率 本报告采用的各种税费率见表七......”。