【34页】青岛市中心和综合办公楼建设工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc源文档全文在线看

国有及国有控股企业完成万平方米，同比增长，占全部施工面积的。

上半年，新开工面积万平方米，同比增长，高于施工面积增幅个百分点，占全部施工面积，同比提高个百分点。

青岛市房地产业的发展过年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入三年的高涨时期，房地产投资从年到年三年间，各年增长率分别为和，年达到顶峰，年开始增速减缓，年以来增速明显减慢，年增长率为，年则出现了负增长，分别为和，年开始回升达到亿元，比年增长了，年增幅明显加大，全年累计完成投资亿元，比年增长。

目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的个重要新兴产业，年房地产的增加值为亿元，占全市国内生产总值的，占第三产业增加值的。

青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本致，在经历了年高速增长期后，年增速明显减目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的个重要新兴产业，年房地产的增加值为亿元，占全市国内生产总值的，占第三产业增加值的。

率为，年则出现了负增长，分别为和，年开始回升达到亿元，比年增长了，年增幅明显加大，全年年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入三年的高涨时期，房地产投资从年到年三年间，各年增长率分别为和，年达到顶峰，年开始增速减缓，年以来增速明显减慢，年增长部分内容简介全市房地产发展情况看，年以青岛市城市建设综合开发公司为代表的首批家公司的成立，使青岛房地产进入萌芽阶段，当时房地产投资主要是以旧城改造为目标，由于政策与观念的双重因素制约，房地产投资发展较为缓慢。

年青岛市开始实施国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地产公司发展到家。

年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入三年的高涨时期，房地产投资从年到年三年间，各年增长率分别为和，年达到顶峰，年开始增速减缓，年以来增速明显减慢，年增长率为，年则出现了负增长，分别为和，年开始回升达到亿元，比年增长了，年增幅明显加大，全年累计完成投资亿元，比年增长。

目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的个重要新兴产业，年房地产的增加值为亿元，占全市国内生产总值的，占第三产业增加值的。

青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本致，在经历了年高速增长期后，年增速明显减缓，年出现了明显的回落，年又开始出现定的增长。

随着国家系列扩大内需拉动经济的方针实施，系列大力发展房地产业的政策相继出台，青岛市房地产形势好。

上半年，我市建筑业企业深化企业改革，加强企业内部管理加大施工资金和技术的投入，市场竞争力进步增强，承揽建筑施工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值亿元，比去年同期增长本年新签建筑施工合同价款亿元，同比增长全市建筑业企业全员劳动生产率万元人，增长。

建筑工程产值增速加快，占比提高上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进度，建筑业总产值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现建筑工程产值亿元，同比增长，增幅比总产值高个百分点，占建筑业总产值的比重高达，同比提高个百分点。

其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建筑市场上的主要角色，前个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值亿元，与去年同期相比增长了，占建筑工程产值的。

二级以上资质企业完成产值占近六成上半年，从全市建筑企业资质等级看，级以上建筑施工企业完成产值高达亿元，同比增长，占建筑业总产值的，其中级企业完成亿元，占建筑业总产值的，特级企业完成亿元，占建筑业总产值的从企业的资质等级和企业的规模来看，大型国有建筑业企业仍然是我市建筑市场上的主力军。

上半年，完成产值超过亿元的单位共家，共完成建筑业总产值亿元，占全市总产值的。

三施工面积小幅上升，新开工面积放量增长上半年，我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达万平方米，同比增长。

国有及国有控股企业完成万平方米，同比增长，占全部施工面积的。

上半年，新开工面积万平方米，同比增长，高于施工面积增幅个百分点，占全部施工面积，同比提高个百分点。

其中国有及国有控股企业施工面积万平方米，同比增长，占新开工施工面积的，同比上升个百分点。

新开工面积放量增长，说明我市建筑业发展势头良好。

四建筑市场进步规范，招投标率占以上工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平工程质量技术水平的种行之有效的制度。

上半年，市建筑市场进步规范，工程招投标率上升，在全市建筑工程中，实行招投标承包的施工面积万平方米，比上年增长，招投标率为，同比提高个百分点。

其中国有及控股企业招投标承包面积万平方米，增长，招投标率达，同比提高个百分点级资质以上招投标面积万平方米，增长，招投标率，上升百分点。

五本年新签合同额平稳增长随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。

上半年，我市施工企业新签施工工程合同价款达亿元，同比增长。

从企业的资质等级来看，级企业及以上企业新签合同价款亿元，占全部合同价款的，增长二级企业亿元，占三级企业亿元，占。

六全员劳动生产率增幅较快在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托的组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进步提高，建筑队伍的素质明显增强。

今年上半年，全市建筑业企业全员劳动生产率万元人，比上年同期增长，其中国有及国有控股及级等规模大的企业都达到万元人。

目前，全市注册有各类房地产开发经营企业物业管理及服务机构家，其中约半为外商投资企业。

房地产从业人员达人。

总体上看，青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在个较高发展水平。

从中房系统公布的城市房地产价格指数看，青岛落后于北京上海深圳广州等城市，与天津大连武汉西安等城市同处于第二层次。

目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海线，由于环境质量好交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随着环境的差异，同类房地产价格能相差倍。

年上半年我市餐饮市场继续走强今致，空间富有变化。

平面布置地下两层停车库，地上五层裙房加层接待中心和层综合办公楼。

入口都位于基地西南测，结合周边地势标高，根据功能的不同分层设置。

酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于平米，宽敞舒适。

能满足不同客户的需求。

办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公的需求。

裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。

立面造型两座主楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设计。

延竖向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。

变化之中追求统，相同元素的重复体现出建筑的韵律感。

采用新型的建筑材料，体现丰富的建筑空间。

外装修要以青岛的城市特点结合国际现代化水准考虑，与宁夏路沿街立面色彩相协调，主楼十外墙采用呼吸式玻璃幕墙，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。

内装修可视客户要求进行精装修。

公用工程与设备供电强电部分根据国家规范及有关规定，本项目属类高层建筑，电力负荷按级考虑。

在地下室设配电间，由供电部门两路高压线引至，总容量，再由此分配给各区的配电室大厦内各房间均采用节能型灯具照明。

弱电部分楼中敷设有线电视线路。

楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。

安装无线及有线网络。

给排水系统给水本项目用水主要是生活用水运营用水消防用水及其他用水等，夏季日用水量，冬季日用水量按考虑。

水源取自宁夏路市政给水管网。

大厦采用分区供水方式。

地下层至地上五层为低区直供区，由室外管网直接供水，系统为下行上给式。

地上六至层为高区，屋顶设高位水箱，采用水泵水箱管网联合供水方式，系统为上行下给式。

消防用水见消防篇。

排水项目排水采用雨污分流制。

雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。

项目日污水排量约立方米。

污废水合流排放。

空调项目采用集中中央空调系统与分区空调相结合方式，热源由青岛开源热力公司供应。

由燕儿岛路供热管网进入区内换热站。

煤气煤制气由室外的中压煤气管网引至区内煤气调压站，经调压后为低压的煤气采用下供式送至各厨房。

机械通风电梯机房泵房地下停车场等按规范机械送排风。

新风标准按国家规范要求设计。

第五章交通影响分析项目周边现状交通状况拟建项目位于现武警医院地块，周边分布着宁夏路燕儿岛路两条城市主干路以及隆德路大尧三路和漳州路三条城市支路，交通条件相对较好。

根据现状交通流量观测，宁夏路和燕儿岛路高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受的范围内。

交通量预测背景交通量预测背景交通量是指未来拟建项目以外的社会交通量。

背景交通量的预测采用传统的四阶段法进行预测。

四阶段法从青岛市未来土地利用和交通规划方案入手，通过预测人口岗位分布，运用交通发生模型预测交通出行需求，并建立相关模型进行交通方式划分和交通分布预测，构筑车辆出行表，最后进行交通量分配。

通过预测，得到年无项目时周边路网交通量情况，如表。

表无项目时周边路段交叉口交通量及饱和度序号路段交叉口名称通行能力高峰小时交通量饱和度服务水平宁夏路项目门前段二级宁夏路隆德路二级宁夏路燕儿岛路三级注服务水平级，饱和度，汽车在畅通条件下行驶，车辆间基本上不存在相互干扰服务水平二级，饱和度，部分汽车成队行驶，但还是有部分汽车可以超车行驶服务水平三级，饱和度，多数汽车成队行驶，且超车行驶很困难，可能会出现短暂交通阻塞服务水平四级，道路交通需求大于通行能力，可能出现长时间交通阻塞。

诱增交通量预测交通方式预测根据青岛市城市综合交通规划的交通预测模型，年青岛市内四区交通出行方式结构，如表。

但是，由于建设项目的区位和自身特点，其本身交通出行方式结构将有所变化，主要表现在项目性质为