黎明房地产项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档31页推荐下载

要是黎明公司的员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。

从年起，大东区商品房销售量已经由过去的沈阳市第二位跃居第位。

近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了大东临近市区地域的房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产的开发热潮。

大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。

沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层升空间。

市场利好消息年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市也出台了相应政策，通过提高贷款额度及降低首付比例来促进沈阳房地产也的进步发展。

房地产价格将稳中有升。

随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平的提高，对高质量环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。

改善型需求不断增长。

有资料显示，年底改善型需求不断增长。

有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大的上格会不断攀升，而且随着生活水平的提高，对高质量环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价房地产价格将稳中有升。

随着城市用地的日趋减少，土地价部分内容简介消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年沈阳房地产市场的有效增长。

市场利好消息年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市也出台了相应政策，通过提高贷款额度及降低首付比例来促进沈阳房地产也的进步发展。

房地产价格将稳中有升。

随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平的提高，对高质量环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。

改善型需求不断增长。

有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大的上升空间。

随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良好的居住环境富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。

市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。

房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。

利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁的住宅区。

随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。

随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。

二区域市场分析区域市场概述黎明生活坊地处大东区与沈河区的交界处，在行政上隶属于大东区。

这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。

大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司的员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。

从年起，大东区商品房销售量已经由过去的沈阳市第二位跃居第位。

近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了大东临近市区地域的房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产的开发热潮。

大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。

沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。

二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。

从所调查的项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未定和睦城高层三市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。

高素质项目吸引了大量和平沈河区的居民前来购买。

道路交通发展迅速，出行十分便利。

新房上市量增幅大于市内其他各区。

价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。

三区域市场消费者行为分析目前大东区的大型住宅项目集中于东陵西路地区。

建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于沈河区与和平区，销售总体上趋于平淡。

沈阳市经过多年的开发历程，沈河和平等原先热点区域经过几年来高强度大规模的开发，发展空间已显局促。

黎明公司位于三者交界处，购房来源主要集中与大东区。

作为沈阳市即将重点规划的地区，大东区近两年伴随着地铁的通行及龙之梦公交枢纽站的建立，整个区域展现出足够的发展势头。

旧居住区调查分析我们通过对大东区些大型旧居住区的调查，可以看出。

目前消费者对商品房的购买力相对偏低需求较少。

由于黎明公司部分人员为外省市人员，且多位高校年轻毕业生，无充足的积蓄，支付首付款的能力偏低。

但是由于黎明公司效益的提升，其贷款偿还能力不断提升。

居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。

市场调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善居住条件这部分人群比例分别为了和，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。

除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。

调查表明，环境及地段的关注程度分别为和，对于其它诸如物业管理开发商实力小区设施不甚关心通过总体数据表明，大东区老居民区的消费者购买能力偏低，对住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。

二居住新区调查分析通过对于大东区黎明生活坊周边地区的新商品房的调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都要明显高于老区居民。

新迁进居民的居住面积为平方米者居多，超过旧区居民平方米以下的居住面积。

新迁进居民对所居住小区的总体感受般，并未达到最佳居住要求，表明稍好的产品仍有广阔的市场空间。

新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。

三丽苑保利海上五月花居民调查分析我们还重点对保利海上五月花的居民做了详细的调查，以了解这部分消费者购买行为的产势，黎明生活坊期如能在现有基础上进步实现产品创新并不断完善生活配套设施建设，将取得良好的市场效果。

黎明生活坊周边道路交通及所处地理位置将使其成为沈阳市未来的热点区域。

沈阳市住宅分配政策的出台，有利于住宅市场的发展。

加入及沈阳近几年经济的稳步增长将为黎明生活坊项目带来较大的发展机遇。

诸如私人汽车的日益普及等等。

五综合评价结合前面的因素分析，我们可以看出，黎明生活坊期虽然存在些劣势，诸如土地成本较高所属区域购买力较低等等，但放之全市范围内看，该地块与龙之梦相比拥有价格优势，与保利中房相比拥有地理位置优势。

因此，依托于黎明公司，黎明生活坊期项目具有交通便利市场认可度逐渐提升土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。

为了将黎明生活坊期项目运作成功，我们仍需注意以下焦点问题住宅产品的易模仿性加大了产品寻求强烈差异化的困难，周边众多住宅项目综合素质般，所以，在项目操作上多从空间建筑环境三方面寻求突破，配套环节适度超前，强调舒适度与美感的前提下，避开价格竞争。

密切关注起步区市场反应情况，根据市场需求进行二期的规划设计与产品定位，并注意不同类型产品的配置以占领更大的目标市场。

掌握以我为主的开发节奏，从资金量供应量开发间隔等多个角度研究问题。

通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化地域性消费观念，实现项目销售速度的本质性飞跃。

对物业管理及社区文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。

在产品开发的基础上，注意对项目居住理念的提升，加强对大社区生活方式的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。

第五部分总体发展构想项目定位黎明生活坊基本描述以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局主题园林环境社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十世纪领先品质住宅产品鲜明形象的大规模居住社区。

客户群定位整个黎明生活坊项目的客户群定位必然是多层次的。

总体上看，应明确以中等收入阶层为主流消费群体的客户群定位。

中等收入阶层应该是指有定的经济基础，家庭月收入在元平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。

产品定位利用大规模居住区的优势，以中等收入阶层为主流消费群体，讲求住宅产品的多样化。

形象定位作为万平方米的大型居住社区，黎明生活坊项目的形象塑造应体现出其应有的大气与活力，树立黎明生活坊品牌在沈阳房地产界的强势地位，并通过黎明生活坊项目进步提升黎明品牌的知名度与美誉度。

整体形象包装应以清新自然浪漫为主调，强调黎明生活坊品牌的亲和力。

二发展思路倡导新的居住理念，在理念的指导下，进行规划建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。

完善社区生活配套服务功能，强化商业及教育设施，充分发挥大规模项目的竞争优势。

以产品品质为主导，以舒适性便利性安全性适度超前为指导原则的产品设计思路。

精心打造主题环境，利用园林环境形成黎明生活坊项目的主要竞争优势之。

通过起步区对整个黎明生活坊项目的展示效果，提升项目综合价值，实现可持续性发展。

实施具有指标性概念的操作手段，提高市场关注度诸如建造精品商业走廊示范校高标准业主会所等等。

控制开发节奏，降低市场风险三总体规划理念通过对社区生活配套设施的合理配置，创造新型城市住宅区发展模式，体现造城的概念。

通过整合的规划设计手法，充分考虑居民的各种需求，强调社区生活服务设施室外公共空间区域节点的合理设置，形成有机统的城市功能系统。

结合开发节奏逐步完成居住区功能的发展与延续，实现居住区的可持续性发展。

综合考虑居住区规划结构的整体性系统