北京作为近几年开店的重点区域，使近年北京连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。餐饮业势头迅猛。近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏的加快和旅游业的发展，人餐饮品种的齐全性和地域性特位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将在未来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送系统是专业店专卖店成功的要点。在未来北京零售格局中，专业店专卖店应占有相当的比重。目前北京在图书医药汽车及配件家用电器钟表眼镜等领域都有很快的发展。餐饮娱乐市场分析娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮有定的类似性，本餐饮娱乐市场分析娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。目前北京在图书医药汽车及配件家用电在未来北京零售格局中，专业店专卖店应占有相当的比重。部分内容简介继续巩固百货市场，另部分则利用资本集聚的优势向大型综合超市或购物中心转型。产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将在未来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送系统是专业店专卖店成功的要点。在未来北京零售格局中，专业店专卖店应占有相当的比重。目前北京在图书医药汽车及配件家用电器钟表眼镜等领域都有很快的发展。餐饮娱乐市场分析娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。北京餐馆林立，名店星罗棋布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并渲染自己的饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠的就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领北京市特定的区域，围绕这商圈做足做满。旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。餐厅聚集旺市。北京的多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。商业发展现状总结零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把北京作为近几年开店的重点区域，使近年北京连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。餐饮业势头迅猛。近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，北京的餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。商业发展预测基于对北京商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略模式的确定，对预测北京商业今后几年的发展方向具有重要意义。从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统采购，统管理，同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特征而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层的需求。餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的变化，伴随着北京近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。北京市商业地产市场的基本情况据北京市统计局资料显示，年底北京市人均商业面积约为平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市的人均商业面积也相继超过了平方米。北京作为高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。商业地产开发企业发展概况但是北京商铺所显示的空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业的开发量。根据北京市商委的商业发展规划，预计在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年提前实现，到年人均商业面积达到平方米。在最近新批的房地产项目中，有万平方米左右的商业地产项目，未来的北京商业地产市场仍然火热。蓬勃发展的零售业将令北京商铺市场持续活跃，并将进入个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数量的企业和项目被市场淘汰或更新。在这阶段，房地产开发企业在开发商业地产时要格外慎重。商业地产开发供应量概况新增供给分析年月北京商业营业用房新增供给项目项目名称项目位置总建筑面积建筑形式燕莎盛世海淀区北三环马甸桥平米底商中安盛业大厦朝阳区北苑路平米底商莫奈花园顺义区后沙峪乡平米单体会所•咱们朝阳区东四环东风桥东平米单体会所瑞都国际通州区九棵树号不清楚底商太阳花社区丰台区五里店住宅可做底商大红门亮驿服装城丰台区南顶路号平米单体季景沁园朝阳区望京西路不清楚底商天创科技大厦海淀区海淀北大街平米底商柏阳景园朝阳区东五环五方桥东北平米底商那尔水晶城大兴区兴丰大街平米底商嘉多丽巢朝阳区东三环华威桥西南平米底商西海淀区紫竹桥东南底商爱家国际收藏品交易市场海淀区平米单体爱家国际商业中心海淀区平方米单体家乐环境交通环境消费力支撑等方面均有待提高，随着北京市房地产物业发展和建设速度加快，外来人口的不断增多，东北部区域可供商业发展的空间逐渐减少。与此同时，现阶段南城已经具备了较好的经营空间，立足区域市场空白，顺应区域发展特点，引进有定特色之商业项目将是南城商业发展的趋势所在。预计需求未来北京商业市场的需求将稳中有升。外来资本继续看好北京市场。中国对外资零售业开放的承诺和北京市场所具有的带动效应，将吸引更多的资金特别是国外资金流入北京商业市场。除近年流行的大型超市外，各种品牌店也相继进入北京，它们对位置好人流多及运营成熟的商业项目需求较高，这类商场的租金还会维持在高位。餐饮和服装类商业物业的需求量较大，娱乐商业物业的需求量较小。这主要是因为北京市娱乐市场的开放力度不够。中小投资者异军突起，带动小型底商需求量的增加。预计价格预计未来商业物业租售价格水平稳中略有提升。预计租售方式商铺选择出售的趋势将越来越明显。开发商往往在商铺待售之中进行出租，方面可以有所收益，另方面，可以大大降低风险。这种商业的经营方式将成为以后北京商铺出售的主要模式，并且随着商铺供应量的不断增大。北京市商业地产市场发展总结产品定位普遍走高商铺租价平稳上扬地区成发展重心社区商业受市场追捧商业地产项目开发的政策法律及规划依据这次报告的主要政策和规划依据是全国商品市场体系建设纲要城市商业网点规划编制规范北京市商业网点规划详细内容见附录立地开发条件项目立地条件按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在于地段的现状，而在于其未来的发展及功能定位。商业地产项目，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润。但由于其开发周期长投资大，受经济发展和政策的影响大，再加上受城市商业发展区位商业发展项目自身条件和城市未来规划等多种因素影响，风险很大。因此在进行项目分析时，必须进行全方位考虑，才能进行切合实际的定位与规划。项目地块基本指标龙房商道项目地块位于北京市朝阳区南磨房乡，东四环与化工路交点的东北角，原南磨房乡建筑公司下属宏达厂及民工宿舍所在地块，地块四至范围如下东至王四营乡界，南至焦化路，西至北京化工机械厂，北至观音堂路，地块占地面积亩合计平方米。由于项目进度原因，目前项目地块所在的宏达厂照常经营，民工宿舍也尚未进行拆迁。但是项目已经设计了两套建设方案，规划面积在万平方米左右。商业区位及道路交通项目商业区位评价环四环商业带将得到极大发展，这趋势将为项目提供良好的发展基础。从未来发展的趋势上看，可以肯定环四环商业将在近年内进入高速发展阶段，理由如下首先，北京市的城市规模正在进步扩大，围绕四环路新建了大量的居住小区，入住居民多为中等收入以上的阶层，因而形成不断扩大的成规模的购买力。其次，从发达国家大型城市的发展历史看，城市中空化已成为必然的现象外部环境好坏更是成为商业项目市场竞争中的重要砝码。以此而论，市中心区则难以有进步发展的有利条件。第三，随着城市环境的变化和居民收入水平提升，其消费行为也在发生着深刻的变化。消费者求实求廉的理性消费心理已经成熟，而城市中心区的商业商品价格居高不下，逐渐被越来越多的消费者所放弃。因此，四环商圈具有发展的潜在优势和可预期的良好前景。第四，环四环商业带形成过程中将具有非常突出的成本优势。第五，开发商有在四环带两侧兴建商业设施的客观必然性和积极性。方面满足政府对商业设施配套政策要求另方面，兴建商业设施有利于提升房地产的市场价值。第六，四环路更利于商业特别是些先进的业态形式的经营。因为，面对轿车进入家庭的速度越来越快的形势和已有的多万辆私家车的消费家庭，其吸引力越发明显。第七，与三环及三环以内相比，环四环商业带发展空间大，可为大规模经营的先进的业态所用，以便满足消费者的全面需求。最后，居于城市零售业主导地位的大型零售业