1、“.....杭行路西侧，目前该地块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平整阶情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内升值的较小，然而仅有度假型的物业，五星级酒店的配套无论在销售还是单价上，均能够起到积极的促进作用。本项目周边酒店分布相对较散，且酒店星级及档次均不高，特别是项目周边公里范围内，以海外海国际和海外海纳川为最好。针对项目周边酒店定位及规模调查详见附表根据浙江省旅游局提供数据，年上半年全省酒店客房平均出租率为，同比增长个百分点，全省平均房价为元，同比增长杭州市月平均出租率为，同比减少平均房价为元，同比增幅。其中五星级酒店平均出租率为，同比增长平均房价为元，要快于北城天地，向工作人员咨询酒店目前尚在筹建，日后是否真实投入运营，还难判断......”。

2、“.....为特色商业街汽车商业街。目前该范围商业氛围较弱，且比较单，缺乏娱乐休闲设施，也没有较大型购物广场的配套。项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外海国际酒店和海外海纳川大酒店另外两家处于规划中的筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两大楼盘配套规划的星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设进度要快于北城天地，向工作人员咨询酒店目前尚在筹建，日后是否真实投入运营，还难判断。沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外海国际酒店和海外海纳川大酒店另外两家处于规划中的筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两大楼盘配套规划的星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设进度目前该范围商业氛围较弱，且比较单，缺乏娱乐休闲设施，也没有较大型购物广场的配套。东目前正建设两个较大楼盘北城天地和巴蜀国际延杭行路直向北连通石祥路向东，为特色商业街汽车商业街......”。

3、“.....靠近通益路，南临湖州路，西接汽车零配件市场杭行路，背靠石祥路。该区域周边有个特点，即东南两条街道除文澜中学外，两边均为居民区且向东南方向辐射较远，部分楼盘为拆迁安置房，其消费力有限。湖州路直向西截止小河桥高架连接莫干山路以东目前正建设两个较大楼盘北城天地和巴蜀国际延杭行路直向北连通石祥路向东，为特色商业街汽车商业街。目前该范围商业氛围较弱，且比较单，缺乏娱乐休闲设施，也没有较大型购物广场的配套。项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外海国际酒店和海外海纳川大酒店另外两家处于规划中的筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两大楼盘配套规划的星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设进度要快于北城天地，向工作人员咨询酒店目前尚在筹建，日后是否真实投入运营，还难判断。湖州路口，杭行路东侧，距离我公司项目距离不足米还有有两个楼盘项目，个为空间......”。

4、“.....目前售价元平米另外个在湖州路口，杭行路西侧，目前该地块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平整阶段，是否规划星级酒店配套，还无从知晓我公司项目正对面，有块地正在拆迁，据了解后期将建住宅楼，占地总体面积约万平米杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地，主要经营汽车相关商品杭行路向北中段路口以东，有个烂尾楼，据周边商户介绍，该项目停工已有三年多，前期政府也曾挂牌拍卖但没有成功该项目以北米为海外海纳川酒店本章通过对项目所在地周边公里直径范围酒店建筑商业等情况的了解，从掌握的情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内目前的建设布局来看，大型或综合性配套短期内将无法解决，由于我方地理位置的特殊性东边学校南边临街住宅西边临河且有超高压线路经过汽车零部件批发市场北边紧邻未拆迁居民区若以后拆迁的话，按照规划该地块性质将是商业......”。

5、“.....以上情况将可能对我公司项目酒店的经营带来诸多不确定性因素。第四章浙江及杭州酒店市场分析年上半年，全省新评定五星级饭店家，四星级饭店家，三星以下反而减少家，截止月底，全省共有星级饭店家，总体呈现高星级增长，低星级饭店减少的趋势。杭州市挂牌五星级酒店现有家，未挂牌豪华酒店家其中湿地公园喜来登酒店筹建中另根据动力地产机构的统计，待开发的五星级及以上酒店住宅模式的楼盘多达半以上，多数集中在钱江两岸，另在远洋运河商务中心以及西溪也有建设中的高星级酒店住宅楼盘。根据实际销售情况分析，目前酒店住宅模式的开发项目中，因五星级酒店配套促使住宅价格升值的较小，然而仅有度假型的物业，五星级酒店的配套无论在销售还是单价上，均能够起到积极的促进作用。本项目周边酒店分布相对较散，且酒店星级及档次均不高，特别是项目周边公里范围内，以海外海国际和海外海纳川为最好......”。

6、“.....年上半年全省酒店客房平均出租率为，同比增长个百分点，全省平均房价为元，同比增长杭州市月平均出租率为，同比减少平均房价为元，同比增幅。其中五星级酒店平均出租率为，同比增长平均房价为元，同比增幅四星级酒店平均出租率为，同比下降平均房价为元，同比增幅。查阅历年数据对比，杭州市自年以来，高星级酒店出租率直呈下降趋势，四五星级饭店较年分别下降和个百分点平均房价增幅明显，分别较年增长约左右，随着外资品牌酒店数量的增多，四五星级酒店平均房价价差由年元增至元。高星级酒店出租率个受国际国内宏观经济形势的影响比较直接二是市场供给每年都在增加，且单个酒店体量都比较大，平均每间酒店间客房，因此供给增幅超过了市场客源的年均增速三是增幅过快，商务人士也在控制差旅成本的支出，有部分客源分流到低端酒店市场。区内现有品牌经济型连锁酒店家，如家汉庭万好万家假日之星，出租率最高的是如家快捷......”。

7、“.....如家莫干山路店和文店年均营业收入超过万元，投资回收周期基本在年左右。第五章酒店功能结构定位设想各功能面积比例地上万地下万客房平米，占总面积的餐饮娱乐会议平米，占总面积的公共配套大堂等平米，占总面积的后勤区域平米，占总面积的设备设施用房平米，占总面积的客房房型楼层建筑面积注套内建筑面积客房数量所占所需建筑面积标准间单人间豪华套房行政套房总统套房残疾人房注楼层建筑面积初步估算包括了客房走廊服务间等客房楼层的建筑面积，不含大堂餐厅后勤娱乐等设施的分摊套内建筑面积与楼层建筑面积的比率估算为，该数据仅作为经营策划和功能布局的参考，在方案设计过程中需管理方与设计师沟通就实际情况进行调整。二餐饮总面积备注大堂吧行政酒廊西餐厅分还可用于出租银行或商户，其他后勤办公室员工饭堂洗衣房等均设置在地下室六设备设施用房七地下停车场地下二层与公寓公用以上功能布局仅供参考......”。

8、“.....其中地上酒店万平米，公寓万平米，地下面积万平米。分项略，未考虑土地成本初步按豪华五星级标准酒店地上投资成本约为每平方米元左右，含建筑主体及外墙装饰内装饰工程机电设施工程辅助设施工程基础设施工程以及不可预见费公寓楼部分以及地下室建筑成本部分按元平米核算，本项目总体投资估算约为亿元其中酒店部分亿元。第七章财务评价第节收入预测酒店筹备至营业尚需年左右时间，收入及成本的年均增长均忽略不计客房参照杭州市目前五星级酒店年均出租率水平，平均房价元计算客房收入合计约为万元细项略餐饮收入合计约为万元细项略娱乐收入合计约为万元细项略合计收入亿元年第二节成本预测客房成本率，全年万元餐饮成本率，全年万元娱乐成本率，全年万元人均工资参照年杭州市城镇人均工资性收入元......”。

9、“.....所得税前投资回报率预计投资亿元，前期开办费，约万元，投资合计万元，按国家标准提取折旧，预期所得税前投资回收期为年。未计算公寓楼销售利润和土地租赁成本融资成本及银行利息。以上利润预测按十年平均计算，故省略收入预测表成本费用表现金流量表资金平衡表利润分配表第八章结论分析酒店年投资回报率为，略低于社会平均折现值，项目具有定风险性项目所在地周边有潜在竞争对手，初步估计筹建中酒店家，未来竞争压力较大由于时间关系，未能对高星级酒店餐饮市场作深入调查，以上餐饮数据根据目前酒店日常人均消费水平和上座率判断而来本项目土地产权非我方所有，享受不到土地增值收益......”。