酒店式公寓项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档32页推荐下载

此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。

可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。

发展商先卖掉部分单元，收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。

但由于有较多小业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。

随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。

在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。

在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。

从年季度高端租赁市场随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。

部分内容简介需求的白领商务人士和异地旅游人士的青睐。

然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。

酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。

随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。

在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。

二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同档次不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。

高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。

它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。

此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。

普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。

此类物业与前两类相比，设施设备家居装饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺的组成部分。

另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少，其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。

从投资商盈利模式划分全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租金取得利润。

此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。

可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。

发展商先卖掉部分单元，收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。

但由于有较多小业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定的经营麻烦。

产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售，而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。

同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。

对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营，或者自我出租，获取年度红利。

因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的赢余。

业主般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入，大约至年后取得完全产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增值回报。

产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和年新上市的世福汇为主要代表。

二供需状况相对于每年多万平方米的普通住宅供应量，酒店式公寓的市场总量则要小得多年上海酒店式公寓的供应约万平方米。

从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，年代中期是较为集中的供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。

年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面。

供应供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。

上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅采用租赁的方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘。

包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。

年，随着市场的好转，批管理优秀设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应的次高峰，当年推向市场的共有个楼盘，共计套单元。

相比年的第次高峰，年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。

近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓的开发持谨慎态度，致使年的供应量不到个单位。

年黄浦区的威斯汀公寓卢湾的希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市，使全年年上海酒店式公寓市场供求情况供应需求空置率套的供应达到个单位。

年季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆，共套。

可见受系列利好消息的影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。

供应结构发生变化出现产权转让和出售现象年以来，越来越多的酒店式公东移，这点在浦东雅诗阁和黄浦区威斯汀公寓的良好出租形势中得到了充分的反映。

从不同档次酒店式公寓来看，入住率表现不同。

具有高品质服务完善的酒店式公寓始终保持着较高的入住率和租金，如东亚公寓雅诗阁公寓华山公寓嘉里中心的出租率都在以上。

这是因为高档酒店式公寓的客源主要为欧美高层管理人员，他们享有很高的住房补贴，具有很强的价格承受能力，般受外界影响不大。

受全球经济影响，许多跨国公司对外籍人士的住房预算采取了限制，从而使部分原来居住于较高档物业的外企高级白领转到中档物业，使得目前中等价位的酒店式公寓开始受到青睐，入住率出现较大幅度的增长。

静安广场汇金广场的入住率在年都有了较大的提升，分别达到和。

不过从长远来看，这部分酒店式公寓受经济波动影响比较大，同时也面临高档公寓的激烈竞争，前景不明。

价格走势租金整体走势单位租金稳中有升由于年前后市场供应量集中增加，同时受全球经济滑坡的影响，酒店式公寓租金出现了下滑，由年的美元平方米月下降至年不到美元平方米月。

经历了年的低谷时期后开始反弹，此后直保持稳中有升的局面。

年酒店式式公寓的租赁形势较好，平均租金全年保持相对稳定的状态，维持在美元平方米月左右，上下波动幅度维持在以内，年季度，稳中有升的需求使得酒店式公寓租赁继续保持平稳状态，月租金微升至美元平方米，入住率保持在左右。

年中国正式入世，给上海带来了大量的外籍人士。

同时受全球经济不景气的影响，外资企业的外籍人士陆续由别墅市场进入价格相对较低的酒店式公寓市场。

双重因素造成近两年酒店式公寓平均租金和入住率得以维持，并略有上升。

租金总价集聚度高酒店式公寓的单套租金根据不同的房型和面积，大致在美金月之间。

其中月租金在美金套的比例最高，约占。

月租金在美金套的比例为。

酒店式公寓月租金览表房型最高价美元月最低价美元月平均价美元月房厅二房二厅上海酒店式公寓租金走势三房二厅四房以上租金的主要影响因素酒店式公寓租金主要受地段楼盘年代和物业品质的影响。

酒店式公寓地段为王的特点决定了地段与物业租金有直接关联。

位于的酒店式公寓租金明显高于住宅区的酒店式公寓。

例如南京西路平均月租金为美元平方米月，而长宁古北新区的平均月租金仅为美元。

这主要是由于拥有便捷的交通和完善的商业服务设施，对目标客户更具吸引力。

酒店式公寓租金的另个特点是，租金高低与楼盘的建造年代有密切联系。

早期建造的酒店式公寓，多是高档房转化而来，在智能化配臵装修和物业管理方面与新建酒店式公寓差距较大，价格自然也拉开了档次。

如位于长宁区法华镇路弄的法华苑，建于年代中期，无论在外立面还是内部装潢方面，都显得比较陈旧。

提供的物业服务也相对简单。

它的面积平方米两房，月租金为美元。

而年月上市的位于长宁区华山路的嘉里华庭，按照酒店式公寓的要求进行了设计配臵和包装，整体定位明确，物业品质有很大提升。

同时聘请了高级物业管理公司进行统管理，更注重人性化的服务。

它的平方米两房，租金达到美元，比法华苑上了个档次。

物业品质也是影响楼盘的重要因素。

这里讲的楼盘品质不仅仅是建筑方面硬条件，更多的是指些不同月租金公寓供给比例美元以下，美元，美元，美元，美元以上，软条件，如室内装璜物业管理服务等等。

应该说楼盘的品质在项目定位对就已经明确。

例如同是旗下的上海浦东雅诗阁和徐汇盛捷服务公寓价格差别就比较大。

浦东雅诗阁的套平方米二房，月租金在美元左右，而地处徐汇区陕西南路的套平方米二房租金在美元左右。

这主要是由于其定位不同，其中，雅诗阁品牌致力于提供优雅华贵的流豪华寓所，盛捷品牌致力于创造温馨惬意的高尚公寓。

出售项目价格差别较大酒店式公寓对外发售的案例较少，不过近年来陆续有酒店式公寓对外出售产权。

不同档次项目售价差别较大，主要与其投资回报率不同有关。

豪华型物业芝大厦年四月份开始出售，售价美金平方米，是上海目前售价最高的物业之中档物业爱俪轩的售价元平方米。

另外浦东的凤凰大厦在年月以元平方米的价格投