81页中央商务区城市广场设项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档

年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。

统计数据显示，年全年家具行业产量万件，工业总产值达亿，比年增长了左右。

目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品服装家电家具后的第四大产业。

当前全球化的大趋势对于我国家具行业来说，既是个良好的机遇，也是极大的挑战。

四研究结论香港家具项目符合规划，符合国家扩大内需，鼓以生产展示营销服务的多角架构为基础辐射中国进军国际。

我们独有的行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成的永久商业模式成熟的家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品设计装饰集成化的创新概念原创性订单式礼品化的产品消费概念优化的商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目，主要用于建立南中国较大规模的船木家具开发制造中心，以此奠定华南地区的规模生产与创意设计优势，并满足香港集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为创设南部生产基地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。

四研究结论香港意设计优势，并满足香港集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为创设南部生产基地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。

单式礼品化的产品消费概念优化的商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨拟在湛江市江洪镇遂我们独有的行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成的永久商业模式成熟的家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品设计装饰集成化的创新概念原创性订部分内容简介，拥有强大的资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木家具船木整体橱柜衣柜等家居产品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发生产制造规模销售等系统的智慧型创新型科技型朝阳产业。

以生产展示营销服务的多角架构为基础辐射中国进军国际。

我们独有的行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成的永久商业模式成熟的家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品设计装饰集成化的创新概念原创性订单式礼品化的产品消费概念优化的商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目，主要用于建立南中国较大规模的船木家具开发制造中心，以此奠定华南地区的规模生产与创意设计优势，并满足香港集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为创设南部生产基地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。

四研究结论香港家具项目符合规划，符合国家扩大内需，鼓励消费，稳定家具市场的政策。

该项目能够改善附近居民的就业，提高居民生活水平，受到广大居民的积极支持，促进和谐社会的发展。

该项目市场定位准确，产品品质精良，品牌优势明显，市场前景广阔。

该项目建成后能给地方政府增加税收，增加就业岗位，能够促进人民消费，扩大内需。

该项目能够完善城市功能，提高城市文化商业娱乐等功能水平。

综上所述，该项目可行。

第二章市场分析作为民众的大宗消费品，在人民生活水平迅速提高，住宅建设飞速发展的情况下，家具市场容量巨大，行业的平均利润率远高于社会平均利润率，因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出的个。

我国家具产业经过多年的高速发展，生产销售技术水平产品质量和经济效益都得到了全面提高，实现了从传统手工向现代工业的转变生产和出口得到了较快发展产业集群和特色区域逐渐形成原材料呈现多元化带动了相关产业的协调发展。

另方面，技术进步日新月异，产品需求日趋多变，市场竞争日益激烈，这些都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境的制造方式与生产经营方式。

我国家具行业规模和产值直稳定增长。

年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。

统计数据显示，年全年家具行业产量万件，工业总产值达亿，比年增长了左右。

目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品服装家电家具后的第四大产业。

当前全球化的大趋势对于我国家具行业来说，既是个良好的机遇，也是极大的挑战。

尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。

在欧美等发达国家，生态环保天然质朴家具越来越受欢迎而在东南亚地区，木质家具向来拥有广阔的市场。

在全球大环境下，过去近百年的时间里，由于泛滥砍伐树木，森林资源受到严重破坏，天然木材越发稀缺，并被大多数国家限制了出口。

同时，各种家具造成的室内空气污染，已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染装饰装修污染之后的第三大污染源。

随着环境观念深入人心，未来的家具市场将是以环境保护为特征的绿色消费，顺应当前低碳经济的发展浪潮。

家居的核心产品船木家具，正是按照绿色消费的观念，倡导简朴自然的生活，将舒适与环保完美结合起来加上家居极具国际化的创意设计，令古老的船木焕发新生，以其新颖独特而又精美的造型在家具行业中独辟蹊径。

在广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。

尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好的生态弥补性，更是纯实木家具的另个重要产品类别船木家具休闲时尚独特的艺术气质，迎合了当前大部分人的消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。

二唐山房地产市场总体分析唐山经居住的舒适度。

以前唐山本地项目的品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的户型。

但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。

唐山空气不好，所以现在标榜上风上水环保生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质的人得到满足。

五项目自身条件分析地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位置，中心区目前用地开发已经饱和，地段稀缺性很高。

从目前的地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段的城市核心地段稀缺性和较高的开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。

规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商。

项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板楼，栋层点式楼，栋‐层板塔结合的楼。

住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼，四周用层高的底商作围合。

项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅的舒适感不足，而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上的影响。

周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。

项目为综合体，项目的号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定的促进作用。

六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中的中心位置。

项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。

万达集团是全国知名开发集团，项目具有定的品牌效应。

目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。

项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。

项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。

项目是唐山城市核心区的大型综合体项目，项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进复合创生更大的升值潜力。

劣势项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。

目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期，项目的销售压力较大。

唐山的写字楼市场直不佳，项目的写字楼销售难度大。

唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。

项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住的舒适度较低。

机会房地产宏观政策有继续朝促进产业发展的方向前进。

唐山经济快速发展，人民收入的快速增长，房地产市场需求潜力较大。

项目地块和北面的开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区有东移步的趋势。

威胁目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。

市政府对房地产开发的整顿规则的不确定性。

项目对面的开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目的潜在的竞争威胁。

由于煤炭钢铁价格的持续下降，唐山富裕阶层的收入受影响较大，影响其购房积极性。

城市核心有向西和向北分化的趋势，对项目长远的发展可能不利。

七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目的唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够的产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。

住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。

客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤凰新城等新兴区域，外郊县的高端客户群比重将大大增加，同时由于地缘关系产生的城市东部区域的客户比重也会偏大。

从客户行业特征来看，目标客户群主要包含四类写字楼定位目前唐山写字楼市场总体尚不成熟，现有中低档次写字楼市场矿产钢铁建材等私营企业中高层四类目标客群银行电信电力钢铁等大型垄断企业中高层高新科技产业流通业服务业中的高收入阶层政府中高级公务员事业单位中高级管理消化速度较慢，唐山高端写字楼市场尚为空白，预计市场空间也较小，但是潜在供应量较大。

因此建议本案写字楼部分产品结构应适当丰富产品线以降低市场风险。

写字楼部分选择地块北侧西段写字楼作为高档写字楼产品，提高项目整体档次和形象，填补唐山高端写字楼市场空白。

目标客户主要包含投资者唐山主导产业链条中的经销商，主要包含大型钢铁建材汽车类等经销商，以及外地大型企业驻唐办事处。

中档类部分选择地块其余写字楼类作为类产品，具有办公及自住两种功能，户型面积基本单元在平米，可灵活自由组合，建议精装修。

目标客户群主要包含投资者，钢铁建材汽车类等经销商，以及外地企业驻唐办事处，本地中小型服务类企业商