【14页】万达商业地产公司研究.docx格式

后由于国家取消外资投资内地房地产税收优惠并加强限制措施而告失败。

麦格理转而引导万达走上跨境的道路，最后与年私募发行了亿美元的。

鉴于所持有物业不高的收益率，未来期间如遇资金周转问题，预计万达仍会有将商业物业打折进行资产证券化的举动。

融资渠道计息银行及其他借款期限结构我们净投资回报率净收入物业估值仅在左右。

酒店经营收入单位亿元人民币运营三年以上酒店经营状况融资模式融资渠道以银行贷款和信托融资借款为主，增信手段主要为各类资产抵押股权质押以及控股股东担保。

于年底和年初发了两单美元债券，预计上市后，发行相对低资金成本的海外债券将是另个重要的融资渠道，再融资方便也是万达从股转而股上市看重的点便利。

从负债看，截至报告期末，有融资性质的渠道主要有四种。

格统计。

据测算，计息借款部分整体的资金成本约为。

从负债看，截至报告期末，有融资性质的渠道主要有四种。

资金成本的海外债券将是另个重要的融资渠道，再融资方便也是万达从股转而股上市看重的点便利。

部分内容简介净投资回报率净收入物业估值仅在左右。

酒店经营收入单位亿元人民币运营三年以上酒店经营状况融资模式融资渠道以银行贷款和信托融资借款为主，增信手段主要为各类资产抵押股权质押以及控股股东担保。

于年底和年初发了两单美元债券，预计上市后，发行相对低资金成本的海外债券将是另个重要的融资渠道，再融资方便也是万达从股转而股上市看重的点便利。

从负债看，截至报告期末，有融资性质的渠道主要有四种。

其各自占比资金成本期限结构等见以下表格统计。

据测算，计息借款部分整体的资金成本约为。

融资渠道计息银行及其他借款期限结构我们还查询了年十几笔万达的信托融资产品，合计金额约亿，平均每笔募资金额约亿元，发现其特点有交易结构以项目公司股权收益权转让和债权转让为主，以股权收购或增资为辅。

其中又以股权收益权转让最多存续期均为年，未查询到年甚至年以上的产品增信手段均由控股股东担保，并质押项目公司股权抵押项目公司持有的商业物业。

万达部分信托产品列表机构项目名称成立日期限募集金额交易方式泉州浦西万达广场，增资后溢价回购。

股权质押控股股东担保。

潍坊万达广场，受让应收账款债权。

股权质押控股股东担保西安大明宫万达广场，受让股权收益权。

万达地产债权收益权，受让债权收益权。

天津万达中心期，受让股权收益权股权质押控股股东担保项目公司商业物业抵押天津万达中心二期，同上中铁信托万达地产债权收益权受让应收债权股权质押担保长安信托太仓万达广场，温州万达广场，股权收益权转让长春万达，股权收益权转让哈尔滨哈西万达广场，发放贷款漳州万达广场，发放贷款万达商业地产发展基金，出售股权后承诺回购万达商业地产发展基金，出售股权后承诺回购股权质押控股股东担保陆家嘴信托宝山万达，受让股权收益权华润信托昆明万达，马鞍山万达，股权的股权受益权担保抵押股权质押芜湖万达，股权的股权受益权担保抵押股权质押昆仑信托中信信托交银信托西部信托大业信托中海信托除以上融资手段外，大连万达集团在年与澳大利亚投行麦格理合作进行过次产品的尝试，转让东部数省的个万达项目，次性套现亿元。

后由于国家取消外资投资内地房地产税收优惠并加强限制措施而告失败。

麦格理转而引导万达走上跨境的道路，最后与年私募发行了亿美元的。

鉴于所持有物业不高的收益率，未来期间如遇资金周转问题，预计万达仍会有将商业物业打折进行资产证券化的举动。

万达的商业模式模式总结万达商业地产的商业模式并不复杂，以单个项目为例有策略的选址。

选择城市副中心商圈区级商业中心新城中心，三四线城市市中心。

万达广场近年开业的三四线城市大把，包括蚌埠，莆田，余桃，淮安，镇江，廊坊，唐山，宁德，晋江，鄱阳，芜湖，江阴，泉州，漳州，太仓，莆田，绵阳，宜兴，无锡，抚顺，丹东，潍坊，满洲里，赤峰。

低价拿地。

凭借万达的品牌和王健林的个人光环，凭借万达给地方政府在政绩财政就业城市建设方面带来的立竿见影的好处，万达通常可以低价拿地。

万达的土地成本也确实很低，平均土地成本从到年分别为。

以此推算，年万达的土地成本仅占平均售价的。

在地价普遍上涨通货膨胀背景下平均拿地成本不升反降的主要原因在于更多的万达项目下探到中小城市，有好处也有坏处。

严控开发期限高周转。

月要求购物中心开业，月要求住宅物业交付。

万达的内部控制体系确实够系统团队执行力也确实够强，有很多值得学习的地方。

但是完全没必要将其制度和执行力神话，在切向时间看齐的控制整了以后还是不那么好看，暴露出现有模式中的些问题。

以售养租模式蜕变为以融养租万达期待用单个项目物业销售的现金收入覆盖或者超过整个项目的成本，于是自持物业的租金收入就是净赚的部分。

但是这种期待采用物业销售支持公司长期持有物业的商业模式在国内超低的租金收益率销售物业的平淡业绩以及飞快的新项目开发进度下是难以为继的，必须大举举债来补充现金流。

商业地产真实的租金回报率扣除税项和维护成管理成本后的净租金除以评估后的资产价值约。

万达的酒店业务单独的看，收益率更低。

其酒店经营的客房出租率，基本符合五星级酒店平均出租率全行业大约的水平，中国整个五星级酒店行业处在无利润甚至是亏损的状态，中国的酒店租赁价格基本上在线城市多年来没有上涨万达酒店房价数据就三年几乎无变化。

万达的酒店也不能独善其身，酒店物业持有租金回报率预测在以下。

以上判断可以在联合权威的酒店资产管理公司共同发布的中国酒店资产报告中得到印证。

根据报告，用四点概括中国星级酒店资产的现状是经营每况愈下，全行业亏损。

全国个重点旅游城市这应该是酒店最挣钱的地方，个亏损。

供给仍持续增长，未来前景堪忧。

未来年中高端酒店将新增客房万间，预计出租率将会持续下滑。

而且越高端的酒店增长率越大。

回报率低，巨额投资无法收回。

年年，酒店年度平均资本化率分别为，。

意味着回报年限从年上升到年，④半资产在出售，无人接手。

国内西五星酒店意愿出售达到以上，其中包括大量线城市的国际品牌资产。

线城市有投资方询盘，二线以下几乎无人问津。

全国个重点旅游城市酒店经营状况年五星级酒店经营年不如年综上，万达投资物业的回报率远低于资本市场期待的。

所以万达很差钱。

虽然截至月日，未动用的银行授信额度有亿元，账上有现金及现金等价物亿。

但是考虑到需偿还的利息到期本金以及庞大的投资用款，其资金缺口仍然巨大，有机构的报告测算约亿。

盈利能力存在定水分年万达净利润亿元，超过此前中海地产公布的亿港元，成为从净利润看最赚钱上市房企，同年万科是亿元。

年，中海地产实现净利润亿港元，同比增长，收入利润率是。

同年，万科是亿元人民币，同比增长，收入利润率是，结算净利率是。

过去多年来，中海地产直是行业内最赚钱的企业。

但实际情况是，在万达税后净利润亿，其中物业公允值增加就达到亿元，而中海和万科利润大部分是现金收入的，而万达是依靠评估自摸的利润。

真正赚钱能力对比不难分析。

此外，去年万达利息支出亿元，剔除物业评估增值后的净利润是亿元，两者几乎相当。

关联交易占租金收入两成万达的关联交易比例和金额直是持续上涨的。

万达在年上半年的物业租赁和管理收入达到亿元，有较大幅度的上涨，其实该上涨主要来自于关联交易。

根据招股书披露，年万达光在物业租赁和物业管理费的收入方面的集团内部关联交易就将达到亿。

也就是说如果亿元的收入经过年化后的租金与管理费收入假如是亿元的话，其中亿是通过关联交易实现的，即的收入来自于关联交易。

有机构的数据显示，万达在股的申请年份中，实际内部关联交易持续上升，年上涨年上涨年年化上涨。

万达关联交易土地成本极低毛利依然恶化确实应该承认万达的土地成本很低，而且越来越低。

万达拿地到底多便宜，此前无从知晓，还好现在招股书披露了年，万达广场的平均土地成本，按楼面地价计，分别约为及元逆势下降趋势明显。

依此推算，去年万达的土地成本仅占平均售价。

是个什么概念非常低，据兰德咨询对上市房企土地成本的统计，地价低于的企业仅占全部上市房企的。

年龙湖地产平均地价占比，万科近，四成多的企业超过。

但是仔细分析你会发现，越来越低的土地成本没有反映到过去年份公司的毛利率上，其运营现金流是年年恶化，其毛利也在逐年下降，物业去化率也在不断走低。

因此推测，其低土地成本被不断上升的建筑成本人工成本运营成本和财务成本蚕食殆尽。

万达之土地平均销售成本低是因为其选择了许多非主流城市。

写字楼酒店和公寓需要商业气氛很浓厚的城市，但是这些地区土地成本高昂，所以不少开发商进入到许多线城市，但随后发现无论消费能力还是购买力都不行。

在三四线城市建造商业物业的成本和在二线城市建造商业物业的成本在等同级别的情况下差别不会超过很多，但是租金回报率相差甚多。

也就是说如果在不成熟的地方建造商业物业，那么其实真实的成本或许更高。

资产负债率同样不低招股书的资产负债率计算债项没算上客户预付款，但是房企不占用客户预付款还能转动吗截至月日，万达的资产负债率在未扣除无形资产和商誉前为。

另外还要注意到，万达的资产是经过评估增值后完成上涨的，而资产公允价值的评估操作空间太大。

其中年年月光是物业增值就达到累计的亿，占上市公司股东权益的。

所以如果按照历史成本属性的计量方法，万达的资产负债率将更高公司现状股权结构物业组合业务板块物业销售物业租赁管理酒店经营融资模式万达的商业模式模式总结模式中存在的些问题公司现状股权结构公司全称大连万达商业地产股份有限公司。

按照自有建筑面积计算，现为国内最大世界第二大第为西蒙的商业地产开发商业主和运营商，同时为国内最大的豪华酒店业主按照持有酒店数量计，共家，其中家自营，家委托第三方。

至年月日，万达