未来5年的房地产逻辑.docx在线文档共19页

未来三五年后我们还将看到去房地产杠杆，我们太多的存量房子了。

在未来七八年还会看到全世界去政府债务杠杆，因为政府的债务在拼命的增加。

会产生什么结果呢有杠杆存在的领域的资产是面临贬值的，债务不定贬，资产肯定会贬值。

所以如果你是新的项目，或者是高杠杆需要被去掉的生产能力。

所以没有办法像做投资，做两个月的尽调后再决定要不要投，不可能的，就两分钟得有非常多的价值和机会。

当然互联网里面我比较重视的还是用户的增长，以及用户本身要重复交易。

如果只是次性的增长是没有意义的。

全世界去杠杆化我们接着讲互联网金融的问题，在座的很多人跟互联网金融有关。

第，做互联网金融要看黏住了多少用户，这些用户每天交易量有多少。

互联网投资决策是几分钟要定的。

些用户每天交易量有多少。

接着讲互联网金融的问题，在座的很多人跟互联网金融有关。

第，做互联网金融要看黏住了多少用户，这部分内容简介得有非常多的价值和机会。

当然互联网里面我比较重视的还是用户的增长，以及用户本身要重复交易。

如果只是次性的增长是没有意义的。

全世界去杠杆化我们接着讲互联网金融的问题，在座的很多人跟互联网金融有关。

第，做互联网金融要看黏住了多少用户，这些用户每天交易量有多少。

第二，把互联网金融做大，就是要把产品简单化标准化。

互联网投资决策是几分钟要定的。

所以没有办法像做投资，做两个月的尽调后再决定要不要投，不可能的，就两分钟的感受，所以要非常简单，很让他能够快速决断。

因此对风险对信用的定价保障要到位，把客户担忧的这些不确定性风险简单化。

对于互联网金融来说，第你要识别出什么是风险，第二要把这个风险定价标准化，让客户拿到的东西非常简洁。

我可以举个例子。

我们前阵尝试把万的个租赁项目的资本金在网上众筹，块单，大概几分钟多万的项目就做完了。

为什么能够这么迅速的搞定呢因为这个背后贴了，贴保险授信担保，保证你每年能拿到本金，每年能够拿到这么多的利息，要拿不到的话我赔。

保险公司很大，所以他完全相信你。

互联网金融关键是对产品的风险进行定价和管理，给用户创造信用氛围，所以我觉得大家可以琢磨下这个事情。

第四个常识是全世界的去杠杆化。

刚才我们提到现在在加杠杆，降息。

但是另外个方面，前期加过的杠杆这两年要去掉。

现在全世界人民都知道中国在去产能杠杆，我们的生产产能太大了。

未来三五年后我们还将看到去房地产杠杆，我们太多的存量房子了。

在未来七八年还会看到全世界去政府债务杠杆，因为政府的债务在拼命的增加。

会产生什么结果呢有杠杆存在的领域的资产是面临贬值的，债务不定贬，资产肯定会贬值。

所以如果你是新的项目，或者是高杠杆需要被去掉的生产能力。

包括未来房地产领域的话，要非常小心，你应该很清楚你的资产会贬值，但是你的债务不定贬值，如果你不清楚自己怎么转型的话，你可能被洗牌。

你的总资产块，将来值块你的债务块，将来还是块，你就损失了。

当然从创新的角度，这是个非常大的机会，因为要去掉的那些产能和资产会很便宜，库存愿意以很低的交易价格来交易。

因此去杠杆去库存服务的行业会非常好。

有个例子，我们投资了个叫网综合平台升级项目，他们做的是钢贸行业，现在点都不性感。

他利用银行讨厌钢贸这个事实，他做成个很好模式，关健词是规模大。

这个企业第二年有可能做到亿人民币的收益，如果净的息差能够做到到两个点的话，就是亿到亿，非常大。

他给客户提供基于分布式仓储条件下的物联网监管的实物抵押给钢铁厂提供评价，给贸易商提供贷款，最终降低了钢铁厂的这个周转时间。

原来钢铁卖钢可能需要天，现在天就卖完了。

在银行拿不到的贷款，钢贸商在他这能够拿到而且是平价的，仓储是免费的。

对于最终的用户来说，由于上游的融资成本降低，物流成本降低，仓储成本降低，导致了终端用户每吨钢可以便宜块钱。

因此我觉得为产品过剩的行业服务也是个巨大的收益。

如果考虑钢铁，比如说过剩亿吨，是亿人民币。

但是对于房子来说，如果过剩了亿平方米，就是万亿人民币，这个是个非常性感的生意，所以我觉得这些过剩本身也是个巨大的机会。

第五个常识是从去杠杆衍生出来的金融的变化。

这么多的去杠杆，无论是去房地产的去产能的还是将来去政府债务的杠杆都必然会传导到金融系统。

两个月后中国的银行系统的报表就会公布了。

我大胆猜下，我猜他们年的利润跟年是样的，但是我要说这很可能是假的。

我甚至可以再大胆猜想他年的利润相比年要大幅度的下降。

为什么呢瞒不住了。

过去七八年以来建设那些产能的钱百分之六七十是银行贷款。

去产能除了股东跳楼之外，银行没损失是不可能的。

问题是银行的损失哪去了呢，怎么在报表里面看不到呢我相信这个损失不会消失，迟早会出来。

同样，如果要去看保险怎么样，我还是问这个问题。

四五年前建设这些产能的时候保险搀和了吗保险不能搀和。

保险公司既不能投房地产，不能投实业，也不能投，什么都不能投，只能买股票，买债，存款。

所以保险很万幸没有搀和加杠杆的过程，没有去杠杆的痛苦。

去杠杆本身对中国金融系统的影响在短时间里已经非常明显了。

银行将来要遭受很大的损失，而保险可能不必。

今天中国跟欧美比，加杠杆都加到了房地产之类的行业。

欧美好些，因此欧美的金融质量要比中国要好，因为他从年开始低利率，拿到的负债成本很低，哪怕是收益率降点，他的利率降的更多。

我给大家举个例子。

美国原来的银行净息差平均是左右，现在达到了疯狂的到左右，比中国还高，为什么呢因为他的存款不要钱，所以他贷出去也是很好的，净息差就有。

中国就不行，咱们的存款去年平均是到左右，贷款最多贷到。

所以没有美国自如，这是由于金融机构负债成本低导致的。

因此去杠杆的事跟投资联系在起的话，要非常清晰地在安全地带找成长。

全球化，扁平化，信息化第六个常识是全球化，扁平化，信息化。

有是怎么算的。

再看看海外，我们买的华尔街号，相当于中国人民银行对面，万平方米，价格块人民币，净租金收益是。

我们买的伦敦的楼，平米，成本人民币，净收益率是。

这个是日本万平米，价格是万千，净租金收益率是。

我告诉大家我贷款的成本是多少，这个的收益率贷款成本是，英国的收益率贷款成本是，美国的的收益率贷款成本是长期。

我觉得你真的喜欢搞持有物业就到国外搞。

我现在需要找些有长期稳定收益率的东西，那我现在想到的从保险浮存金出发可以玩这个，那你从普通的产业资本去弄这个实在没有意思。

顺便讲买楼还有个观点，保险金最不喜欢买的楼第个是商业资产，第二个是酒店。

为什么不喜欢百货店呢只有个租户，这人说明天不租了，你不降价怎么办酒店也是个道理，这个很麻烦。

所以，般的保险金喜欢多用户的物业，如果商场里面都是块块的那可以，或者是住宅，或者是办公楼，你不可能个办公楼租户下子都走光吧，这个是非常重要的。

所以我提醒大家，如果你们在海外买楼的时候，不要以为买酒店是好事儿，酒店的租售比率非常低，风险非常大。

三围绕中国动力，升级资产配置的四大招这个升级主要是围绕中国的动力的个升级换代，来升级自己的资产配置，我们现在作为老板不要觉得你的资产配置不需要，这个想法是比较幼稚的。

但是，你怎么动呢要围绕中国的产业升级搞，中国的产业升级最重要的个体会，我会列四点第点，资产配置要更多的，逐步的。

比如现在跟中产阶级有关，最好搞，如果还认为资产在制造业，我觉得你的将来会死的很难看，为什么第中国的动力越来越多的是消费，中产阶级这里我给大家列几个数字，看，中国占，消费占，增速是，中产人数是全球的，增速。

中产阶级人数就是全球第，就是第二。

中国国内消费现在在城市家庭里面，中产阶级及以上的人口占，年会占到。

消费只占，年会占，如果真得那么喜欢消费，你当然应该投资跟中产阶级关联的消费，这就是个非常明显的问题。

中产阶级消费里面分三类，第类是升级消费，第二类是体验消费，第三是个人金融。

先说升级消费，中国内地公款消费的限制，奢侈品消费跌速非常快，去年只有的增长，今年月份是，非常低。

但是我要告诉大家，奢侈品消费包括高端餐饮旅游酒店毫无疑问是中产阶级消费，我个人认为今年还没有跌到头，说不定明年还会下跌，要把公款消费因素这个泡沫全部去完之后，剩下的刚性需求也有多的增长，但是现在没有把泡沫去完的情况下看不清，所以说不定明年还会跌。

但是从投资来说，过去每年有的增长，现在增长只有，再弄是负的，价格就跌，现在奢侈品还有倍的市盈率，所以从我们来说现在开始研究，我就把每个高端消费弄清了，明年销售额还会不会跌都搞明白之后是可以投的，但是轻奢品就不错。

第二个就是个人金融，个人金融的需求非常大，我这边讲的美日家庭资产配置，金融资产是左右，中国的金融房地产占，金融资产，整个概念是什么呢中国家庭会增加金融资产的配置，减少房地产的配置，或者是房地产的配置将来会减缓，金融资产会大幅度增加。

比如大家看的阿里的余额宝，再看看中国到海外去，人民币个人的包括企业家的，现在到海外投资都不受限制。

中国人去年在美国买了亿美元的房子，在澳洲买了亿的房子，伦敦说中国买家太多，这两年房价涨多，他们都受不了，现在出现了每平方米万英镑的，相当于万人民币，主要是中国人阿拉伯人。

我到那里去，当地的企业家带我看看那个楼，说这个楼很好，适合你们中国人，中国人在外面都有名气了。

倒过来说，你跟海外的金融对接是非常好的金融服务方式，过去金融出海到亚洲，到香港，如果你想做点金融出海的生意，起码在香港要有阵地，要有渠道，否则中国人的钱跟你没有关系，我们弄了个香港的证券公司。

第三个就是要更多的做体验式的消费，第个是旅游。

其实旅游的规模比医药行业还大，成长性跟医药行业是样，所以旅游是非常好的，包括特别好的是出境游，现在出境人员接近个亿，人均花费相当于欧元，人均消费全球第，增长率是。

跟出境游有关的事儿特别好玩，所以我们在旅游行业投资，买国旅，这个都是跟这个事儿有关。

第二个就是电影。

电影去年今年明年是最好的时机，去年中国的电影业已