年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长不再是过去多年的高速增长，房地产市场量价仍将受到正面推动，只是力度大不如前万亿元，同比增长，已超过去年全年的万亿。截至年月末，货币供应量同比增长，明显高于年初设定的左右的调控目标。月人民币新增贷款部分内容简介金融化，这个在商业地产资本市场双发达的经济体较为突出，往往出现在产业发展周期后端住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体，且金融业高度发展之后，其突出模式就是房地产基金的高速发展，脱离产业持有实现金融投资化国际跨区域布局，比较典型的案例有新加坡的凯德臵地，美国的铁狮门等等。年房地产市场趋势展望预测货币环境货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长截至年月末，货币供应量同比增长，明显高于年初设定的左右的调控目标。月人民币新增贷款万亿元，同比增长，已超过去年全年的万亿。从当前经济运行来看，宏观增长指标偏稳，通胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长，根据中央经济工作会议，年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长不再是过去多年的高速增长，房地产市场量价仍将受到正面推动，只是力度大不如前。此外，今年经济工作会议首次将着力防控债务风险单列任务，表明地方政府必须强化防控债务风险，谨防风险失控给经济带来的潜在风险。图年至今和人民币贷款余额同比增速月度数据来源中国人民银行，中指数据，需要注意的是，今年下半年贷款利率的放开以及贷款基础利率的公布标志着利率市场化的改革更进步，明年将继续推进利率市场化和人民汇率形成机制改革。利率市场化的本质是为了解决金融抑制下资本的低效配置，理顺政府与市场之间在金融资源配置方面的关系，实现金融资源配置的市场化，是新届政府所倡导的理顺市场与政府的界限中非常关键的环，这也将成为新届政府经济稳增长促转型思路下的重要笔。对房地产业而言，金融业改革深化不仅对供需双方的资金状况产生显著影响，更重要的是将改变整个经济的流动性，而这恰恰是过去多年房地产市场量价上行的关键推力。宏观环境经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化宏观经济坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长图年以来全国主要宏观经济指标走势数据来源国家统计局，中指数据，年以来，国内外形势错综复杂，我国经济发展面临近年少有严峻局面，季度增速下滑至，自年三季度以来的复苏趋势出现停滞，二季度经济增速继续下滑至，三季度增速回升至，月的经济指标均显示中国经济延续稳中向好的态势，短期内并无明显的下行风险。年月中央经济会议明确明年经济工作，会议指出明年经济工作的核心是坚持稳中求进，改革创新。虽然总基调延续了上年的稳中求进，但同时强调要坚持改革创新，并要求把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，这是继十八届三中全会提出全面深化改革的总目标后再度明确改革将成为未来经济工作的重中之重。同时，会议指出要全面认识持续健康发展和生产总值增长的关系，抓住机遇保持国内生产总值合理增长推进经济结构调整。合理增长表明未来经济的发展要追求质量与效益并重，不再片面追求高增长，经济增长要与调结构促改革惠民生协调均衡。国家信息中心中国社科院等机构预计明年的经济增长目标会确定在，全年经济增长将呈现前高后低的局面。不再单纯追求经济增长，表明新届政府将更多地通过调结构和深化改革来释放经济活力，单纯通过信贷增长刺激经济增长的时代去不复返。房地产调控刀切调控不复存在，长效机制逐步建立年房地产市场整体向好，但房价已由普涨时代进入分化时代，进步促使调控政策的差异化。月，线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进步收紧调控政策，而三四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。展望年，土地制度财税制度改革将进步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进步扩大，将进步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。市场趋势整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓模型预测销售量价继续增长但增速趋缓，投资开工平稳增长根据中国房地产中长期发展动态模型，结合中国人民大学中国社科院北大朗润预测等机构对年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向和中央经济工作会议精神，对年房地产市场提出如下假设假设宏观经济平稳增长高，并于年首次超过，达到全球平均水平。根据联合国人口署预测，未来年，我国城镇化进程将逐步放缓，年达到，年达到。从新增城镇人口来看，年均新增量在年达到顶峰后将有所下降，预计年，城镇人口将以的速度增长，每年新增约万人年，增速将继续放缓至，年均新增约万城镇人口，对房地产业的支撑作用将下降。三次人口生育高峰后，持续下滑的出生率使得中青年人口占比下降，可能导致置业需求下降。影响住宅需求总量的主要人群为岁适婚年龄人口以及岁改善需求人群。年年末总人口增速达到的低点，新增人口数仅有万，人口出生率也达到的历史最低，新出生人口降至万以下。同时，年出生人口带来的改善性需求凸显，而年出生的人口也产生刚性需求的小高峰。但是预计年以后，由于上世纪年代出生率的快速下降，从而导致对于住房需求的弱化，住宅市场的顶峰可能已经到来。未来趋势多重风险积聚促使行业增速明显放慢，回归理性才能走的更远数据来源国家统计局，中国指数研究院综合整理中长期来看，经济增长和货币投放趋缓，改革落地加大经济短期波动风险，人口老龄化以及城镇化进程放缓，支持房地产业快速发展的动力逐渐减弱。根据中国指数研究院测算，年我国住房潜在需求达亿平方米，其中商品住宅亿平米，但由于年以来市场快速发展，部分需求已被提前透支，预计年我国商品住宅销售面积将超过亿平方米，行业峰值或将提前到来。多重风险积聚将促使行业增速明显放慢，长效机制逐步建立促使市场理性回归。行业转型消费升级政策支持促使更多企业转向旅游地产文化地产等新领域，但去化周期长等潜在风险亟待关注近年来，随着国民经济蓬勃发展，居民消费水平日益提高，城乡居民储蓄不断增多，消费需求逐步升级，除商业办公工业产业等传统经营性项目外，旅游体育文化等休闲类地产也逐渐受到关注。但与住宅市场不同，上述领域在供求状况开发模式等方面均有较大差异，本报告以旅游地产为例，试以说明企业向住宅领域之外拓展过程中可能面临的机遇和风险。旅游地产项目大量出现，东南沿海地区尤为明显，品牌房企多有涉足旅游地产项目主要分布在东南沿海地区。由于我国地理经济发展特性，形成了沿海地区经济发达景观资源丰富等特点，旅游地产率先在这区域发展，并呈现出二三线城市齐头并进之势，而西北部地区的旅游地产项目数量较少，且多集中在省会城市周边。根据中国指数研究院对全国主要旅游城市项目的监测，研究组挑选了建筑规模在万平方米以上的个旅游地产项目进行分析。数据显示，西南珠三角及环渤海的旅游地产项目数量最多，占全国比重均超过。其中广东云南山东三省的项目数量位居全国前三名，比重分别为及。图我国超万平方米规模旅游地产项目分布情况数据来源中指数据，中国指数研究院整理分析总规模近亿平方米，不同地区规模差异明显。数据显示，个样本项目总规模为亿平方米，其中项目规模在万到万平方米之间的项目最多，数量占比接近。与此同时，约有的项目规模超过千万平方米。从项目数量居于前三的省份来看，广东省开发规模普遍较大，超万平米的项目占比超，有三个规模在万平米以上的大体量项目，而其中地处惠州的金融街巽寮湾，项目总建筑面积达万平方米海南超万项目同样为个，其中有两个均位于开发较为成熟的海南省东部云南省的项目集中在万万平方米。此外，凭借独特的旅游资源，云南也有大量规模低于万平方米由本地开发商运作的项目因规模相对较小未列入研究范围，多分布在丽江大理等旅游业发达的古城地区，如大理公馆丽江天堂等。品牌房企纷纷布局旅游地产，更倾向于开发大规模项目。据中国指数研究院统计，年以来，百强房企纷纷介入旅游地产领域，世茂万达雅居乐恒大碧桂园等知名企业对旅游地产的开发投资力度明显加大。在全国个超百万平方米规模旅游地产项目中，百强房企占比为。同时由于百强房企资金实力丰厚，经营水平较高，全国超千万平方米的旅游地产项目中，有为百强房企开发。在三亚北海等旅游型城市，品牌房企项目的开发建设已经成为行业标杆。如华侨城年起开发深圳东部华侨城，树立自然生态与主题文化品牌，开创了旅游主题住区新概念雅居乐整体性开发位于陵水南部的清水湾和高峰温泉，连续四年取得不俗销售业绩。绿地盘龙谷文化城计划投资额高达亿。高投资大项目成为品牌企业选择打造旅游地产项目的重要特点。展望未来，经济增长推动居民消费和产业结构升级，政策支持为旅游地产带来良好的发展环境观光旅游向休闲旅游度假形态转变。根据国际经验，当人均达到美元时，旅游需求通常会急剧膨胀，此时的旅游形态主要是观光旅游。人均在美元之间时，旅游形态逐渐向休闲游转化。而当人均介于美元之间，旅游形态开始向度假旅游升级。人均超过美元后，整个旅游产业将会进入成熟的度假经济时期。年我国国内人均生产总值已超过美元，度假旅游需求有望得到迅速提升。图人均与旅游形态关系资料来源中国指数