寺火车站等重要的市政设施均位于区域内部，其中本项目还紧邻重庆市江北国际机场。渝北区区域地位重庆渝北区为重庆市传统的主城六区之，渝北区在区位交通上具有较为明显的优势。部分内容简介重庆市年都市区城市总体规划城市发展方向除向南受地形及行政边界限制外，重庆向北跨越中梁山，向西跨越铜锣山以及向东都有很大的发展空间。由于重庆市城市建设起步较晚，未来几年内旧城改造仍将大量存在，方面，旧城改造有利于城市人居环境的改善和城市竞争力的提升，同时旧城改造也将直接为重庆市房地产业带来庞大的消费群体，直接促进重庆住宅市场的消费升级。渝北区区域地位重庆渝北区为重庆市传统的主城六区之，渝北区在区位交通上具有较为明显的优势。由于区域内部地势平坦并且作为近年来的新建区域，各种市政道路设施及区域环境面貌都非常好，重庆市江北国际机场重庆市龙头寺火车站等重要的市政设施均位于区域内部，其中本项目还紧邻重庆市江北国际机场。随着重庆市整体产业和城市格局的向北拓展，渝北区经济和城市发展面临良好的发展机遇。目前渝北区内部下辖北部新区国家级经济技术开发区重庆市现代农业园区两路工业园区空港工业园区等众多特色园区，近年来区域整体经济快速发展，已经成为重庆市经济强区之。区域经济发展趋势分析渝北区经济发展趋势根据渝北区政府十五发展规划，十五时期，渝北区将把握重庆主城向北拓展的历史性机遇，进步完善城区发展总体规划，精心打造龙溪北部新区两路这条城市主轴线，高起点规划高标准开发。同时，从政府规划发展预期来看，两路片区将与龙溪片区北部新区道成为区域内的主要发展区域，其为两路片区最佳环境宜居区的整体定位将有利于区域内的住宅开发和区域市场整体影响力的进步提升。就宏观经济角度而言，在未来几年重庆市经济产业以及城市格局继续保持向北发展的情况下，渝北区整体经济有望持续快速增长，特色工业园区住宅开发将成为区域经济主要的增长点，因此本项目市场发展环境良好。三房地产市场分析重庆市都市经济圈房地产开发投资图近年重庆市都市区房地产及住宅投资分析图单位亿元，都市区房地产投资房地产投资增长率年年年年年年年数据来源年重庆统计年鉴近年来重庆市都市区房地产投资稳步增长，随着年以来重庆市房地产销售价格的大幅提升和良好的市场反应，大大增强了各开发企业的投资信心，年是重庆市都市区房地产投资的高峰，投资增幅明显放大。年主要是在国家宏观调控下投资规模增速有所回落，但仍然达到了较高的增长水平。重庆市房地产开发完成投资额自年以来，长期保持高速持续增长的态势。房地产开发投资的强劲增长，表明投资者看好重庆房地产市场发展，对进入重庆房地产市场抱有较强的信心。重庆市都市区经济圈房地产市场供求图近年重庆市都市区商品房竣工面积销售面积及增长率表单位万，商品房竣工面积商品房销售面积竣工面积增长率销售面积增长率年年年年年年年数据来源年重庆市统计年鉴从上表可以看出，近年来重庆市都市区房地产开发销售规模快速增长，但同期的销售面积的增长率均大于竣工面积，这也反映出整体市场需求较为旺盛，基本能够消化同期增加供应量。从商品房竣工及销售面积的对比来看，年竣工面积基本与销售面积持平，这在定程度上也反映出整体市场处于正常健康运行状态。重庆市都市经济圈房地产市场价格图近年重庆市都市区商品房成交均价分析商品房销售均价商品房增长率年年年年年数据来源重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，其中年重庆市都市区商品房住宅整体成交价格增速放缓，这主要是由于国家宏观调控造成市场价格增速暂时放缓，同时低端经济型产品供应及成交放大所导致。结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长的态势。渝北区房地产市场分析年渝北区房地产市场主要统计指标指标年年年房地产投开发资额亿元增幅商品房销售面积万方增幅商品房销售均价元平方增幅数据来源年重庆市统计年鉴本项目所在的渝北区房地产市场发展起步相对较晚，在年，区域房地产市场开发投资大幅度上升，同时商品房销售也量价齐升，区域经济不断增长以及房产相对低廉的价格吸引了大量外区域客源进入。年月，重庆市月度商品住宅销售均价为元平方，区域市场价格快速上升资料来源重庆网上房地产，且销售面积的逐年不断放大也说明了市场消费者对于目前市场价格接受程度良好，且对未来区域市场发展前景普遍持乐观态度，在区域经济的不断推动下，预计未来区域房地产市场将呈现量价稳步攀升的发展态势。土地市场分析重庆市土地市场分析年重庆市土地招拍挂成交情况数据来源重庆网上房地产年重庆市土地通过招拍挂成交的共万方，宗。剔除工业公建教育用地，可销售的商品房用地约万方，按平均容积率计算，未来到年内市场至少将新增万方商品房供应，按照重庆年市区年商品房销售面积预测土地供应预测随着重庆新轮基础设施建设开工与竣工，将对今后土地市场产生重大影响，如对轻轨沿线的土地供应会产生巨大的带动作用。中心城区的开发用地会继续以几何级数增长。随着城市的发展以及主城区城市能级的提升，必然带来人口经济的持续增长，从而形成巨大的土地消费市场。重庆都市经济圈土地供应进入高速增长阶段未来年左右是重庆规划的都市经济圈发展的黄金时期城市处于高速发展阶段，需求强劲增长，同时对城市发展预期乐观产生的价格预期，会吸引部分主力开发商进入区域市场。数据来源重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理商品房销售面积销售面积增长率年年年年年年年年预测年预测价格走势预测图近年重庆市都市区商品房和住宅成交均价分析与预测近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，平均年增幅约。资料来源年重庆统计年鉴结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长的态势，若年市场价格保持的平稳增长速度，预计年重庆都市区商品房销售价格将达到元平方米。二项目定位项目立地条件地段位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻，距宝圣湖不到米的距离。项目区域内自然资源比较丰富，利于居家，具有住宅开发的良好资源。交通状况项目正对面就是连通两路城区空港片区北部新区以及主城区的重要通道机场高速。现有等十多条公交线路在此设站，通往阳光城龙溪镇杨家坪解放碑沙坪坝朝天门南坪烈士墓等地的公交系统比较发达，交通极为便捷。配套生活配套本项目所处的回兴片区是由乡镇改造而来的新兴区域，区域内商品房销售均价商品房增长率年年年年年年预测年预测数据来源重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理的生活配套以满足居民的日常生活需求为主，工行和农行在此设有分行。目前区域内没有大型医院，但有不少小型药房，生活便利性较强。区域内教育系统比较发达，有回兴中心小学实验三小海联学院西南政法大学和川外南方翻译学院等，高等院校的聚集也带来了大量的消费需要，另外回兴片区的生活配套也因此得到较大幅度的扩充。商业配套目前回兴片区的商业主要以建材家具和生活配套为主，近年来回兴片区在建的小区楼盘已经陆续交房，随着业主的入住，社区商业也逐渐投入使用。目前圣湖天域已经引进了重百超市并即将开业，这使得附近区域居民的生活便利性大大加强。二项目产品规划项目目标客户来源三北区域即渝北江北北部高新区，渝中区及其他主城区，重庆区县客户。产品规划特色结合本项目目标客源情况并根据政府政策，本项目的产品户型面积在平方米以下，总体而言本项目注意控制产品面积，在产品总价上有较高弹性。产品户型创新，根据同样的面积，功能丰富同样的功能，面积精简的原则设计，且本项目产品户型中做到户户带有露台与空中庭院，在销售过程中空中庭院建筑面积仅计算半，将产品利益最大程度让利于客户。产品底层采取调空手法，景观开阔，观赏性与功能性相结合，又增加了邻里间交流嬉戏休息的空间。实现人车分流，且地下车库直接入幢，在地下车库中设计生态洞，增加自然通风与采光。三项目价格定位及依据项目价格定位本项目计划于年月正式开盘预售，高层住宅部分销售总体均价统为元平方米，多层住宅部分销售均价统为元平方米，小户型公寓部分销售均价统为元平方米，商业部分销售总体均价统为元平方米，销售过程中实际销售价格可能由低到高或出现其他波动，但最终项目整体销售均价如上。项目价格定位依据项目周边竞争市场行情代表个案名称区域区位总建筑面积万方容积率最新房源开盘日期住宅均价格元平方当期住宅供应套数当期住宅销售率金香林渝北区碗水转盘城南开发区文杰心海湾渝北区回兴街道双湖路圣湖天域渝北区回兴宝桐路路宝圣湖边蓝色星空渝北区回兴立交本项目周边市场产品以中大规模普通住宅产品为主，普通住宅行情集中在元平方米。目前区域内项目整体销售状况非常良好，多数项目推出部分的整体销售率都能达到左右及以上，其中金香林文杰心海湾等典型中高档项目的平均销售速度均能达到套，市场整体反映良好。从目前区域客户的构成来看，的客户都是来自于区域内部。对比市场竞争个案，鉴于本项目区位优势规模优势开发企业品牌优势等诸多优势资源，结合本项目的产品规划特色的创新，从区域内部而言，本项目完全具备成为区域领导型楼盘的条件，发展方向为区域内最为高端的数据来源以上数据统计截止于年月日，由旭辉集团收集整理代表性项目之。市场自然价格增长及本集团产品创新营销策划品牌创造溢价本项目计划于年月正式开盘预售，现项目周边市场普通公寓行情集中在元平方米，取区域平均价格为元平方米，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，在市场价格合理稳定增长的情况下本集团通过对产品的创新设计并采取有效的营销策划，可创造定的溢价空间，故对本项目未来销售价格判断如下表溢价因素理想溢价目前区域普遍行情元平方米市场年自然增长溢价产品创新溢价营销策划溢