【UR77页】王胡砦城中村改造项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档定稿

第二该公司具有支高素质的管步伐，依据河南华正臵业有限公司和郑州市二七区齐礼闫乡王胡砦村委会联合进行城中村改造协议书的相关约定，和郑州市城中村改造的有关规定，公司全面承担起了王胡砦城中村的改造项目。

部分内容简介专业技术人才人，高级工程师工程师会计师经济师等各类专业人才齐全。

公司成立以来，以市场为导向，以努力改善居住条件塑现代精品创流业绩为追求目标。

为了响应国家及河南省郑州市政府制定的中部崛起和建设新农村的大政方针，加快建设大郑州的步伐，依据河南华正臵业有限公司和郑州市二七区齐礼闫乡王胡砦村委会联合进行城中村改造协议书的相关约定，和郑州市城中村改造的有关规定，公司全面承担起了王胡砦城中村的改造项目。

该公司具有支高素质的管理队伍，有较强的经营开发能力，全面具备开发大型房地产项目的综合实力，并致力于住宅小区建设的智能化高档化品牌化，形成以房地产规模开发房地产相关产业及其他产业等多极利润增长的效益保障体系。

第二章项目投资环境可行性分析郑州市经济总量居全国大中城市中游水平，城市首位度相对较低，但郑州具有我国经济地理中心的位臵优势及省域经济支持，随全面建设小康社会步伐的加快，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，以建设区域性中心城市全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市为目标，今后年内，郑州城市化进程及经济总量增速将保持在个较高的水平上，城市区域辐射力及影响力将进步提升这为郑州房地产业高速发展创造了个良好的基础条件。

第节郑州市城市国民经济发展状况快速增长。

二郑州市全面建设小康社会发展规划根据河南省全面建设小康社会发展纲要，郑州要建设成为真正的全国区域性中心城市全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，强化郑州对河南的辐射带动功能。

根据郑州市全面建设小康社会发展纲要，到年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。

到年，郑州市国内生产总值占全省的比重达到左右。

具体情况如下经济发展目标全市国内生产总值到年提前年实现翻两番人均国内生产总值到年提前年达到美元，到年提前年实现翻两番按年价格计算，到年，国内生产总值达到亿元左右，人均国内生产总值达到美元左右。

具体发展步骤第步，到年，国内生产总值达到亿元左右，十五期间年均递增左右人均国内生产总值超过美元第二步，到年，国内生产总值达到亿元左右，年均递增，人均国内生产总值达到美元左右第三步，到年，国内生产总值达到亿元左右，年均递增，人均国内生产总值达到美元左右。

城市化水平年郑州全市总面积平方公里，市区面积平方公里，总人口万到年，建成区面积平方公里左右，预计人口万左右。

到年，建城区面积平方公里左右，预计人口万左右，城市化率左右。

每年人口自然增长率。

人民生活水平郑州国民经济三产业占比重走势年郑州市全市城镇居民人均可支配收入元，增长居民人均消费性支出元，增长。

国际上普遍认为，恩格尔系数才是衡量生活质量的标准，为富裕，低于为最富裕。

恩格尔系数由年的下降到年的。

郑州市居民生活水平不断提高。

到年，城镇居民人均可支配收入万元左右，农民人均纯收入元左右，城镇居民人均住房建筑面积平方米。

到年，城镇居民人均可支配收入万元左右，农民人均纯收入万元左右。

产业支撑体系坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走新型工业化道路，打造以高附加值特色加工制造业与现代装备制造业协调发展的先进制造业和高新技术产业基地。

加快商贸城建设，构建现代服务业中心包括建设国家重要的现代物流中心区域性会展中心中原购物名城历史文化旅游名城，培育中部地区金融中心。

推进农业现代化，建成全省现代农业示范区。

第二节郑州市房地产市场发展状况年月郑州市商品房整体市场运行情况商品房整体投放情况年月郑州市商品房供求走势第三节郑州市南区房地产市场状况﹑区域经济状况通过调查我们发现，南区的批发物流市场可谓异常活跃。

航海路沿线自东向西依次有轮胎市场汽配城摩配城电动车市场润滑油市场华中食品城钢材市场茶叶市场鞋城西建材等十多个专业批发市场。

南三环沿线自东向西分布有汽配市场建材陶瓷市场金海粮油市场达发新鞋城万客来食品城等近十家专业批发市场和中陆物流等众多的物流市场，另外建设及规划中的还有佛岗东部的摩托电动车批发市场，西部的二七区服装工业城。

南区已经形成了具有区域特色的专业批发物流市场，并且拥有良好的发展前景。

众多的市场带动了区域的经济，也为区域居民提供了更多的就业机会，增加了当地居民租赁经营居住仓储等房屋的收入，吸引更多的人到此区域经商或就业。

﹑区域人口结构航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房的流动人口为主。

航海路与南三环之间共有七里河冯庄花寨老代庄孙八砦后河芦等近三十个城中村。

随着城区的南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口的个主要聚积区。

紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。

随着区域内金色港湾美景天城等大型楼盘的入住，大量市区居民及外来人口入住此区域。

紫荆山路大，才使得企业也越来越大。

注重培育住房市场和住房区块的开发。

金色港湾的开发，打开了郑州东南板块的门户，使其举成名。

先进的团队。

正商地产联盟不断吸收外来精华，中国物管第人陈之平的加入，建筑大师景观大师的加入，更使得这支队伍眼光开阔，打法多变。

可以这样说，正商联盟旗下的每个楼盘，潜力都不可低估。

劣势销售情况并不理想，楼盘定位较高，单价总价较高。

东南区高档楼盘片区气候还不成熟，客户基础并不广泛，对片区的认可度也不高。

楼盘周边的配套并不完善，档次也不高，生活环境及舒适度并不高。

航海路交通比较拥挤，车流量较大，对业主出行会有定影响。

客群分析客户年龄至岁之间职业公务员教师效益较好的垄断企业员工企业中高层管理人员私营业主等收入状况家庭年总收入万元以上后期的楼盘品质越做越好，相应地，客户的消费能力越来越高。

销售状况多层已售完。

三房销售情况较好，四房顶层复式有些许剩余，号楼小户型认筹剩余面积较大的产品。

销售速度较快的是平方米的三房二厅，其次是平方米的二房二厅，平方米的四房销售速度较慢。

郑州市南区典型项目亚星盛世家园亚星盛世家园基本情况•项目位臵二七区嵩山南路与长江路交汇处•占地面积万平方米•建筑面积万平方米•建筑形式多层小高层高层•层板楼梯户•开盘情况分七期，二三期均已入住四五期已交房六期还有两房三房户型剩余，七期即将清盘•开盘时间•工程情况在售第期高层户型配比项目名称户型配比情况居二居三居四居面积区间比例面积区间比例面积区间比例面积区间比例平方米平方米平方米平方米七期亚星盛世家园卖点总结规划策略提出构建西南高尚居住核心的宏大规划，满足人们对绿色和宁静的需求，而且为这种国际水准的人居模式注入许多新鲜的内容。

地理位臵的优越位于郑州市南郊，嵩山路南端，是目前为止郑州地处最南的楼盘，是郑州市南郊的个窗口。

周边环境优雅，风景秀丽，阳光充足，空气清新，减少了城市的喧嚣，拥有田园小镇的安逸悠然风情。

原生态环境氛围喷雾式水景园林高空立体挑空水景门前屋后溪水景观亲水平台后花园地中海风情水岸后花园厘米舟形水系三维水景大维多利亚瀑布群米社区蜿蜒水系，这些景观每个都相互衔接，相互融合，没有任何造作的印痕，满足了人们亲水的习性。

第三章项目自身分析第节项目建设背景及必要性项目建设背景郑州市是河南省省会，是河南省政治经济文化中心，北临黄河，西临嵩山，东南为广阔的黄淮平原，郑州地处中原腹地，雄峙中枢，控御险要，为中国重要交通通讯枢纽，是新欧亚大陆桥上的重要城市，国家开放城市和历史文化名城，中国八大古都之首。

郑州承袭商都遗风，商贸发达。

到年郑州先后与个国家的个城市建立了友好城市关系。

交通便利，商贸发达对郑州房地产市场的发展起到了极大的促进作用，也是郑州房地产市场持续繁荣的个重要原因。

决定楼市兴衰的关键在于有效需求，郑州作为河南省的省会城市，现有人口余万人，至年人口还将增加万人左右。

同时，根据十五规划，到年郑州城市化率将达到。

市经委预测，至年，郑州人均将达到美元。

因此，随着经济社会的发展人们收入的提高及城市化水平的提升，郑州本地居民对于住房的需求将持续增长。

同时作为中国重要的交通枢纽商贸城市，郑州房地产需求不仅来自于郑州本地居民，其需求还来自于河南全省乃至全国各地。

等我有钱了，就到郑州买套房子定居。

成了不同层次人群的梦想。

王胡砦城中村改造项目位于郑州市南部，是根据国务院批准郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架扩大城市规模加快城市化和城市现代化进程战略而开发建设的新城区。

郑东新区规划将环形城市生态城市和共生城市的设计理念融入其中，为郑州构筑了个美丽的水域靓城。

该改造项目为德润臵业在郑州南部首屈指的规模性大盘，总建筑面积约万平方米，绿地率将达到以上，位于南水北调的河北岸第排，零距离亲水，米河宽和米防护绿带彻底颠覆郑州的居住文化，到郑东新区车程不过分钟，火车站不过分钟。

运河对岸是市政规划的万亩森林氧吧，自然环境极佳。

经过多年的开发建设，郑州南区已初具规模，各项基础设施已基本建成，商业设施和生活服务设施也正在完善，这使该项目成为中国吸引力最强投资回报率最高的地区之。

虽然去年国家宏观有所控制，但从今年郑州楼市的表现来看，住宅市场质量优价格合理的商品房仍受欢迎，今年月份至今，商品住宅房售价又提升了元以上，且仍有上升趋势。

随着住房政策改变，集体购房这历史角色的退场，个人消费已成为房地产市场主流。

今年上半年，国家虽然出台了些措施，控制房价增长过快，但由于住房消费市场刚性的需求存在，仍使房地产市场持续升温，前景看好。

拟建项目正是在上述经济环境和市场的情况下，在规划时将该项目定位于环境优