北面环境道路地块北面直临老武黄公路。老武黄公路为武昌东西交通要道，向西延伸为珞喻路，与武昌城中心相连接向东通向武汉市郊县，连接建筑地块北隔武黄公路即为武汉城建学院校园。校园建筑多为多层建筑。自然景观地块由城建学院向北为东湖自然风景区，东湖是全国最大的市内淡水湖之，水域开阔，风光宜人。环湖路绿树红花掩映，曲转回折。是武汉市民周末休闲度假的理想去处。东北面的武昌自然环境保护区马鞍山森林公园。步行分钟即可到达，公园内依山临湖而设的鸽子坪，猴山，烧烤场，集观景娱乐于身。该公园也是武汉市最大的苗圃培植基地，各具特色的种植园与天然成林的马鞍山相映成辉。在地块北侧层楼以上，既可观山望湖，饱览开阔的自然美景。西面景观建筑西面紧邻武汉鼓风机厂。鼓风机厂历史余年，厂房多较陈旧。自然景观西面视野开阔，层以上毫无遮蔽。无特别自然景观。历史人文景观西面沿珞喻路沿线为武昌著名的高校区，该区高校云集，科研所集中，分布有华中理工大学武汉大学武汉邮科所等著名高校和科研所以及长达公里的科技条街，人文气息浓厚。南面景观道路南面直临华光大道，为工业园区内的交通道路。建筑南面规划为东湖高新工业园武汉科技城的通信园生物园和软件园，近邻的建筑物有长飞光纤电缆厂等厂房。自然景观南面视野开阔，层以上即无任何遮挡，可观青山隐隐，蓝天东面景观道路东面直临华光大道。华光大道北接武黄公路，是由武昌中心城区进入东湖高新园区的主入口。建筑地块隔华光大道对面即为东湖高新办公大厦关东工业园办公楼员工宿舍以及些厂房，建筑高度在层之间。自然景观武黄公路以北的森林公园向东南延伸，构成了项目地块东向的道自然风景线。不过，由于对面建筑的阻隔，层高度可能有视野遮蔽。三周边竟争性楼盘调查公里半径周边主要楼盘状况及居民构成如下楼盘名称规模居民构成销售均价元平米虹景花园万平米武汉富商驻汉外资机构经理公寓别墅迪雅花园万平米尚未入伙，不详关东康居园万平米高校教师及附近老居民紫松花园万平米邮科院职工，有实力集团购买当代花园万平米附近居民及高校老师尖东智能花园万平米尚未入伙，不详地块周边综合评价地块周边公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅自然村，高素质住宅较少。虹景花园和在建的尖东智能花园迪雅花园开始提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。居民构成由于自然村的大量拆迁，该区域的居民趋于单纯，高学历高知识高素质的知识经济产业人群，附近高校执教的老师成为该区居民的主要构成。价格定位本项目意建为与东湖高新科技新城相配套的大型高尚居住小区，社区内注重环境营造，充份体现“以人为本”的设计理念。并提供良好的配套服务供暖，供热水，局域网等智能化设施，通过与周边楼盘的比较，并结合自身的优势，拟定价为每平方米单价建筑面积平方米总价万元多层住宅元式住宅元合计七项目建设方式及进度安排项目的建设方式本项目将严格按照武汉市招投标管理中心制定的各项管理制度，采取公开招标的发包方式。坚决杜绝分包转包的违规行为。二项目的进度安排该项目第期开发万平方米，于年月底开始施工，建设周期年半，年月日以前用户入伙第二期万平方米，于年月底开始施工，建设周期两年，年月日以前用户入伙。八投资估算及资金筹措住宅部分投资成本估算项目总金额万元单位面积成本元平米占总成本比例备注土地成本二前期费用三建安及管理费四公建部分按分摊五人工天然气与煤气公司配合费用六小区供热供热到户七小区智能化系统按元户计，共户小计八管理费按至七项之和的计九销售费用按销售收入的计十财物费用至九项之和的年利率，年计十不可预见费至十项和的计十二税费按销售收入的计共计二别墅部分投资成本估算项目总金额万元单位面积成本元平米占总成本比例备注土地成本二前期费用三建安及管理费四公建部分按分摊五人工天然气与煤气公司配合费用六小区供热供热到户七小区智能化系统按元户计，共户小计八管理费按至七项之和的计九销售费用按销售收入的计十财务费用至九项之和的年利率，年计十不可预见费至十项和的计十二税费按销售收入的计共计三资金筹措为了确实保障本项目的顺利实施，公司自筹资金万用于本项目的开发，根据项目投资计划详见附表三及现金流量表详见附表五，可知本项目启动所需资金为万元，本项目客户群定位为东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的高新科技从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。公司在项目开发建设前，进行了广泛深入的市场调研，了解客户的需求，部分单元是根据潜在客户的需求量身定做。通过现金流量表得出，若能得到贵行提供的住房按揭的支持，后续投资可以通过销售回款进行滚动开发，投资回报可观详见附表。九财务预测与分析销售收入预测按定价策略，考虑项目开发成本及周边竞争楼盘的价格比较，拟定价为多层住宅元平方米式住宅元平方米。则本项目预计销售收入为万元。二销售税金测算销售税金由营业税，利年度起年内免缴地方所得税。企业有偿转让高新技术免征营业税在技术转让过程中的相关咨询服务培训所得，年净收入在万以下的免征所得税万以上万以下的先征收后返还所得税。高新技术企业出口产品产值达当年总产值以上的企业减按征收所得税。外商投资的先进技术企业，经营期在年以上的，减免企业所得税期满后，可延长减半征收所得税三年。减半后所得税低于的，按税率征收所得税。企业有偿转让高新技术免征营业税在技术转让过程中的相关咨询服务培训所得，年净收入在万以下的免征所得税万以上万以下的先征收后返还所得税。企业引进的技术消化吸收项目投产后，对该项目所获利润征收的所得税年内由财政部门返还。地方所得税生产性外商投资企业自获利年度起年内免缴地方所得税。三特殊优惠政策科技工业园生产性企业基本建设项目，免征城市基础设施配套费教育附加费商业网点配套费人防设施配套费，固定资产投资方向调节税以零税率计按规划自行配套建设，其非生产性基建项目也免征上述税费。高新技术企业增值税地方留成部分，三年内按返还对高新技术产品的出口企业，实行增值税零税率。对软件企业，其软件产品按计算缴纳增值税工资支出按实际发生额在所得税税前扣除。武汉市注册企业自行开发并达到国内先进水平具有重大推广应用价值的计算机软件，年销售额达到万元以上的，年内对该产品新增增值税的地方分成部分按的比例返还。高新技术建设项目，除地价外，其他市级管理权限的收费实行“零费率”的收费标准。高新技术企业新建成或新购臵的生产经营场所，自建成或购臵之日起年内先征收房产税，再由财政部门返还。以市科技主管部门认定的高新技术成果向有限责任公司作价出资入股，其占注册资本的比例可扩大到总注册资本的。良好的投资环境，特殊的优惠政策，将吸引越来越多的高新企业入驻园区，为之配套服务的自然好景花园也将吸纳更多的科技精英入驻。五市场环境分析武汉市经济与社会发展环境分析武汉市经济与社会发展的真正优势在于区位优势华中腹地长江中游最大的交通商贸金融科技信息产业制造中心市场优势武汉市是处于全国东西南北之“中”的最大的商品集散地，辐射与吸纳全国多个省的广大地域与半数人口长江流域开发必然的中部支柱城市较为雄厚的科技与工业基础。武汉市的经济与社会发展较快的沿海城市相比进入真正的市场经济较晚约晚年，以致于相当被动中央还没有将武汉市列为战略发展重点城市而给予重点政策支持。毕竟，以来武汉市以高于全国平均速度的两位数在发展，居民中逐步形成了个较高收入的具有住宅实际购买力的阶层。武汉市房地产市场在总体上有以下特点土地供应将趋于从紧。是由于新的土地管理法实施，用地审批权上收至省政府，且耕地必须在每年实现动态平衡，占亩补亩二是由于房地产市场上积压空臵了相当规模的写字楼商业用房商品住宅。房地产市场处于市场周期循环的低谷期，大市冷淡。在市场趋冷的大背景下，地段质量环境物业管理确实优良有特色有优势的住宅开发效益良好，成为旺销的个性优势楼盘亮点。武汉房地产市场潜力大，规模大，迥旋余地大，预期下个国民经济发展周期上升期前景好，为时已经不远。二武汉市住宅市场现状分析在国家发展住宅业成为新的消费热点与扩大内需使住宅业成为新的经济增长点的政策强力推动下，武汉市住宅市场呈现出以下几方面的突出变化住宅供应量大。年上半年住宅施工面积万平方米新开工面积万平方米，峻工万平方米。这为历年所不及。住宅销售量增加。年上半年住宅销售面积万平方米，计套，销售收入亿元。年上半年销售面积比上年同期增长，其中现房销售增长。家庭个人购房比例明显上升，居民现实的购房期望大大增强。年上半年家庭个人购房面积比例为。住宅价格稳中有升，空臵率下降。武汉市住宅价格年下半年比上年同期上扬以上。空臵住宅由万平方米降万平方米。居民对住宅的选择与选择能力大大增强。在地段环境交通质量配套设施物业管理等方面，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅，使各方面俱优的楼盘供不应求，又使缺陷较多的“问题楼盘”大量积压。三对年武汉市住宅市场的初步预测年初，自然好景花园将对外公开发售。年，期开发的万平方米住宅将竣工，住户入伙，这将是销售的高峰期。因此，预测年武汉市汉口地区住宅市场，对于该物业经营成效就至关重要。年是世纪的起点。无论从政治上的需要，还是从宏观经济本身周期规律看，宏观经济将出现由谷底起向上升的重要转机。从而，为住宅市场的发育住宅业的发展提供较年更为宽松的大环境。住房制度改革将实现“贷币化分房”的根本性转变。购房消费主体将是家庭个人占主导地位。自然好景花园面对的顾客群是家庭个人而非企事业单位。据抽样调查，武汉市民期望于年二年内购房的家庭占总样本比例达到，这是个现实购买力阶层。武汉市年底城镇居民储蓄不含单位农民存款余额为亿元人民币。六分之五的居民存款占总额的六分之。城镇居民以万人万户计，则水面。二项目地块红线外环境的栋梁之才。从小我就很好奇，遇到问题总喜欢问为什么在每天的学习中，我知道了很多知识，每弄懂个问题，我感到无比快乐。对学习产生了浓厚的兴趣，我每天带着问题在学习，在知识的大海中遨游，每次听到上课铃声，