咨询培训费等。贴现率按计算。项目计算期为年。二总成本费用估算项目计算期内年平均总成本费用为万元，其中年平均固定成本为万元，年平均可变成本为万元。计算期内的平均经营成本为万元。三收入及税金收入估算本项目的收入包括个部分服务费收入，即为入住的老人提供饮食护理等服的收入，计算公式为收入入住人数单价。住入率达时的年收入为万元。公寓租金收入。将养老公寓出租生活能够自理的老人或旅游式养老的老人是本项目的个重要的经营方式。出租率达时的年租金收入为万元。税金及附加估算本项目为福利项目，免征城市建设税和教育附加税，只计征营业税。营业税收入外购原材料燃料动力。达产年的税额为万元。详见附表。四财务经济效益分析项目盈利能力分析按基准收益率计算，税前财务净现值为万元，财务内部收益率为，投资回收期为年税后财务净现值为万元，财务内部收益率为，投资回收期为年详见附表。投资利润率和投资利税率平均投资利润率投资利税率清偿能力分析借款还本付息计算见附表，偿还借款本息的资金来源为利润折旧费。借款偿还期为年，符合贷款银行偿贷要求。五财务经济评价结论从经济角度看，项目将给企业带来较大的收益，其财务内部收益率高于基准收益率，同时，项目自身还有定的抗风险能力，此外，项目的国民经济效益也较好，项目是可行的。第九章项目投资的风险分析盈亏平衡分析生产能力利用率η，即当入住率和出租率达到时，企业处于保本状态。式中正常年固定成本销售收入正常年可变成本正常年销售税金。敏感性分析可能影响项目效益的主要因素有投资销售价格和经营成本等。针对税后财务内部收益率指标，分析了这些因素对项目盈利性的影响。见下表敏感性分析表序号分析指标基本方案营业收入经营成本投资税后较基本方案增减由上表可知，营业收入对财务内部收益率指标影响最大，当营业收入减少时，下降了，当营业收入增加时，上升了。经营成本的变化对财务内部收益率指标影响最小，当经营成本减少时，上升了，当经营成本增加时，下降了。从全局看，敏感的幅度仍有定空间，故项目具有定的抗风险能力。第十章可行性研究结论本项目为福鼎老人提供了个环境优美空气清新的生活环境，计划建设的老年公寓楼及相应的配套设施，在技术上是先进的，布局上是合理可行的。本项目拟设床位张，其中大众型床位张，中档床位张，高档床位张，同时提供养老公寓出租业务，以满足不同层次老人的需求，具有较好的市场前景。本项目总投资万元，平均年经营收入万元，平均年税后利润额万元，平均年税收万元，税前为，税前净现值为万元，税前投资回收期为年税后为，税后净现值为万元，税后投资回收期为年，项目的建设和运营也供了新的就业机会。因此，项目建设在经济效益和社会效益方面是合理可行的。该项目符合国家政策，有利于推动厦门市老年人养老产业的发展。根据以上分析，本项目有市场，技术先进可靠，经济效益和社会效益良好，项目是可行的。附表固定固定资产投资估算表附表土建工程投资明细表附表设备投资明细表附表流动资金估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本估算表附表单位成本估算表附表固定资产折旧及无形附表利润及利润分配表附表产品销售和销售税金及附加估算表附表财务现金流量表附表借款还本付息计算表第章项目摘要项目名称厦门市思明区老年福利院建设项目二承办单位福建省闽兴医药有限公司三项目地址厦门市思明区四建设内容与规模本项目按国家级福利院标准建设，计划占地面积亩，建设幢总建设面积为平方米的公寓型老年公寓，幢建设面积平方米集办公医疗保健和康乐活动为体的综合楼，以及普通老年公寓平方米，太平间平方米。其它空地用于道路花园室外活动场地和绿化建设。五投资估算本项目计划总投资万元，其中固定资产投资万元土建万元，设备及安装工程万元，不可预见费万元，流动资金万元，建设期利息万元。详见附表，六筹资计划本项目计划总投资万元，其中企业自筹万元，银行贷款万元。七财务经济指标经测算，本项目的税前为，税前净现值为万元，税前投资回收期为年税后为，税后净现值为万元，税后投资回收期为年。第二章项目建设的意义和法律政策依据根据我国宪法条规定中华人民共和国公民在年老疾病，或者丧失劳动能力的情况下有从国家和社会获得物质帮助的权利，国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险社会救济和医疗卫生事业。”为了发展老年事业，弘扬中华民族敬老养老美德，根据宪法的上述规定，我国又专门制定了中华人民共和国老年人权益保障法入其中第条规定“国家鼓励扶持社会组织或者个人兴办老年福利院敬老院老年公寓，老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所设施。”国务院在关于加快实现社会福利社会化的意见国办发号文件中指出新中国成立年来，特别是改革开放以来，在党和政府的重视关怀下，我国老年人残疾人孤儿等社会特殊困难群体为主要对象的社会福利事业取得了长足进展，在社会主义物质文明和精的文明建设中发挥了积极作用。同时又指出我国已经进通领域，坚持以市场为导向，以销售为中心，以品种促销售，以管理促经营，大力发展全员参与科学管理用户至上”为企业的宗旨。公司以“诚信”为本，以“勤奋务实优质高效”为企业精神，以“质量第等。公司现有员工人，专业技术人员人，其中药学专业技术人员人执业药师人，从业药师人，药师人。公司于年通过国家标准认证，对其药品经营的进销存采用计算机管理，实现了仓储与业务的远程管理。公司以“诚信”为本，以“勤奋务实优质高效”为企业精神，以“质量第全员参与科学管理用户至上”为企业的宗旨。对药品实行推广销售服务为体化的营销模式，以福州地区为中心，销售网络覆盖福建省，辐射全国，坚持药品经营质量规范管理，杜绝假冒伪劣药品进入流通领域，坚持以市场为导向，以销售为中心，以品种促销售，以管理促经营，大力发展总代理总经销业务，高度重视新品种开发与经营，精心培育适应市场需求的梯队式代理品种，致力于名优品牌系列产品经营，以增强企业的核心竞争力。公司经营业绩直位居同行业前列，是较大的医药流通企业之。第四章市场预测分析市场前景随着社会步伐的加快，人们生活水平的提高，而社会人口的平均寿命越来越长，我国人口亿，其中岁以上的老年人所占比例已达，目前，我国老年人总数已超过亿。就厦门市来看，厦门市人口约万，岁以上老人万人左右，老年人所占比例已达。随着人口老龄化越来越突出社会生活水平的提高，促使老年人希望居住的愿望加强。社会上能够满足老年人居住养老的公益型住宅缺乏。传统的老年人都有着这样的愿望，希望能与自己的儿女同住，安享天伦。但是，现在老人们对自身的居住问题的看法发生了很大的变。据调查，有的老人表示愿意自己居住，有高达的老人表示愿意选择价钱合适的老年公寓居住。可见老年人更需要种环境优美空气清新的生活环境，也希望能在这样的环境下，有自己的私人空间。厦门市人口约万，岁以上老人万人左右，老年人所占比例已达，而目前厦门市仅有市民政局创办家老人福利院，桐城街道的老人福利院设立仍是空白，项目市场前景看好。二目标市场本项目的目标群体为年满岁的男性老人和年满岁的女性老人桐城镇孤寡“五保”老人可优先入住有本市户口自费入住老人外来公民及港澳台同胞华侨有担保人为其提供保障供养条件者。第五章项目建设内容本项目按国家级福利院标准建设，计划占地面积亩，建设幢总建设面积为平方米的公寓型老年公寓，幢建设面积平方米集办公医疗保健和康乐活动为体的综合楼，以及普通老年公寓平方米，太平间平方米。其它空地用于道路花园室活动场地和绿化建设。具体的建设内容规模及投资估算详见附表土建工程投资明细表，和附表设备投资明细表。第六章项目实施进度计划本项目的工程施工期为年，计划于年月开始施工，年月建筑工程完工，年年月设备安装调试完毕，年月正式投入使用。具体情况见下表。工程实施进度表序号年度实施季度进度年年年年年可行性研究报告编制和报批土建及公用工程施工设备订货设备安装调试人员培训正式投入使用第七章投资估算和筹资计划第节投资估算投资估算说明及依据建筑工程根据土建工程量结合当地的人工及材料费水平估算。机械设备购置及安装根据设备生产厂家的报价和本地市场价格综合估算。水电燃料按当地的实际价格计算。流动资金根据分项详细估算法进行估算。固定资产折旧设备的残值为，折旧年限为年土建工程的残值为，折旧年限为年。其它按行业的经验数据估算。二投资估算本项目计划总投资万元，其中固定资产投资万元土建万元，设备及安装工程万元，不可预见费万元，流动资金万元，建设期利息万元。详见附表，固定资产投资估算土建工程投资估算本项目按国家级福利院标准建设，计划占地面积亩，建设幢总建设面积为平方米的公寓型老年公寓，幢建设面积平方米集的计算，设备不可见费按投资的计算，项目的不可预见费为万元。流动资金估算根据项目的生产特点，采用分项详细估算法估算所需的流动资金。本项目需要的流动资金为万元，第年投入流动资金万元，第年追加万元，第年追加万元。详见附表。第二节筹资计划本项目计划总投资万元，其中企业自筹万元，银行贷款万元。第八章项目财务经济评价财务评价依据评价方法的选用，各种参数和税费计算依据国家计委和建设部颁布的建设项目评价方法与参数第二版和有关财税制度执行。成本核算中各种原料辅料包装材料等根据生产实耗量和需要量加以确定。所用原辅材料的价格按目前市场价格计算项目产品也是按目前市场价格计算。职工工资中，管理人员按年人均万元计算，厨师按年万元计算，厨工按年万元计算，奖金福利等均包括在内。水电燃料费依据设计用量按现行价计算，自行抽水的费用计入电费成本中，电费元度。设备折旧按年计算，残值为厂房等建筑物折旧按年计算，残值，详见附表。修理费包括按折旧费计算的修理费及设备更新。利息支出银行贷款年利率按计算。其它费用包括设备设施维护废品损失坏帐损失办公费旅差费管理费低值易耗品摊销量管理，成立质量管理小组，由公司及现场质检员所组成的小组进行全面质量管理。根据工程特点，各班组的工作内容及以往存在的通病，事先选题，通过计划实施检查总结的工程程序，不断循环，达到不断提高工作质量和工