【MT47】大埠东村改造项目投资立项计划书.doc文档

不论数量上和质量上都发生了很大的变化，但与二十世纪住宅发展的主要特征还有很大的差距。

住宅的舒适性生态性信息性和文化性将成为二十世纪住宅发展的主要特征，目前青岛市城市住宅建设部分内容简介力度的加大，经济迅速发展，建设国际化现代化大青岛的城市化战略已初见成效，城市建设取得了长足进步。

尤其是作为年奥运会协办城市，对城市建设提出了更高要求。

面向二十世纪，随着人们生活水平和文化素质的提高，住宅的发展将由安居型向康居型转化。

住宅的舒适性生态性信息性和文化性将成为二十世纪住宅发展的主要特征，目前青岛市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大的变化，但与二十世纪住宅发展的主要特征还有很大的差距。

尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套的公共服务设施，环境质量低下。

为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民的居住水平，使青岛市住宅实现大的跨越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目，将其建设成为具有二十世纪特征的现代化居住小区，推动市北东部的住宅建设向更高层次发展。

本着认真贯彻落实胡总书记讲话和三个代表发展三农的重要思想以及国务院关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神，积极呼应青岛市政府的利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。

拟通过对大埠东村村庄改造项目所在地块进行细致勘测规划，新建总面积平方米，集多层小高层写字楼商业网点于体的大型现代化居住社区。

为了加快项目的实施，特作本可行性研究报告报审。

第二节项目建设的必要性符合国家地方政策项目符合国家九五及年远景目标规划把住宅产业作为国民经济支柱产业的规定精神符合青岛市九届人大会议通过的政府工作报告中提出积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新的经济增长点的精神第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出在扩大投资需求的同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费对经济增长的双重拉动。

要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众的收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品。

在九届人大三次会议上提出的住宅产业将成为国民经济的主要产业。

在九届人大二次会议上，国家计划委员会曾培炎在报告中指出理顺体制，完善政策，扩大住房等高价值商品消费。

逐步建立以个人消费为主体的消费制度，减少福利型供给型实物型分配，实行分配货币化。

加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁消费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。

增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新的消费热点。

提倡和推广分期付款等大众信用消费的精神。

符合青岛市九五及年远景目标规划的精神项目符合省市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省市新的经济增长点的要求。

住宅建设可以带动许多相关行业的发展，今年全市房地产业计划投资比上年增长以上。

培育和完善建设市场体系，培育房地产交易的二级市场也成为政府促进房地产业良性发展的重点。

建立竞争有序的市场秩序，以工程建设招投标为龙头，完善建筑有形市场的运作，规范建设程序和管理体制抓好房地产市场主体的培育，发展中介机构，培育房地产交易的二级市场，激活房地产开发市场，从而反向推动住宅建设产业化进程。

国家已把住宅建设提到了国民经济发展的重要位置。

随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，我市房地产业将出现新的发展前景，该项目具有显著的示范作用。

符合中共中央发展三农的精神，加快城市郊区化郊区城市化的步伐。

符合区域经济发展和加快城市化进程步伐的需要。

青岛市当前整体规划的重点是北部，项目所在地是我市加快城市化进程和经济发展的重要建设区域之。

项目在北部板块紧依高科园，周边经济发展迅速，进行旧村改造是该区域当前的项迫切任务。

尤其是根据大埠东村的实际情况，以及村民可望通过旧村改造改善居住环境的迫切要求，结合该村现有的财力状况，按照成熟村改造村的原则，以期通过项目改造，能促进和带动青岛市北区东部的开发建设和经济发展。

符合村民住房需要。

自青岛市年区划调整以来，由于种种因素的制约，大量村民因子女住房紧张而引发家庭和社会矛盾，向村委提出申请建房的要求愈加强烈，村委压力愈来愈大，但全部解决有很大难度。

符合推动周边经济社会发展的需要。

项目位于辽阳西路劲松五路与劲松七路之间，交通发达，周围已有浮山后小区等大规模成熟居住社区，并拥有广阔的未来发展前景。

因此，该项目的改造开发可彻底改变当地现状。

积极利用土地及自然资源，周边自然生态环境会得到很好的保护，并且直接提升区域形象，加快城镇改造建设的速度，直接改善周边农民居住环境和市容市貌，对创建文明卫生城市迎接年奥运会都是很有必要的。

符合提升小康生活水平，推进两个文明建设和市场发展的需要。

改善周边农民居住条件，提高其生活质量，是当地农民的迫切需要。

目前周边西路超大规模的住宅楼盘在逐渐增加，浮山后河马石和辽阳西路连接在起，开始了青岛历史上真正的大盘时代，具有代表性的有城建地产的湖光山色等山色系列大盘河马石四季景园和海信静湖琅园。

东部地产的火爆，将大批中坚消费群体积压到了辽阳西路，以至在这条路附近聚集了惊人的人气，这些居住区将为未来的在工作的白领提供个很好的住处，便利的交通再加上大规模的住宅供应数量，使得辽阳西路已经成为名副其实的岛城居住生活主动脉。

外来投资经商留青人员逐步成为中高档住宅的购买主力。

市内四区青年白领择房眼光逐步聚焦北部东区，投资者也开始关注这片区。

外籍人士也加入置业队伍。

尤其郊区的韩资日资企业数量众多，外籍企业主及高级管理人员较多。

东方人在文化心理取向上比较接近，因此，这部分群体也将成为周边高级住宅产品的客户群之。

村镇改造正在进步启动，城市化速度加快，为房地产市场提供更多的土地资源和消费需求。

年，大型开发资本进入北部高科园房地产市场，储备了大量待开发地块年底开始，海尔东城国际等多个项目正式启动。

以天泰奥林匹克花园为起点的新轮大型现代景观楼盘的开发，引进了世界先进的住宅规划，居住理念。

优良的社区环境先进的居住空间完善的生活配套和服务带动了房地产市场整体水平的快速提升。

千禧国际村海信静湖琅园等新项目的品质更上筹。

纵观东西南北，岛城楼市遍地开花。

高科园及其周围因土地原因，去年开发建设基本停滞，供小于求，市场路走高。

预计今年开始，大量地块进入大规模实际开发建设阶段，市场竞争会相当激烈，但同时也会带来高科园片区房地产市场的新高潮。

区域市场供量估算鲁信房地产公司的长春花园项目位于湖光山色的西北面，围合地块沿劲松五路大约亩地，容积率在，建筑面积在万平方米左右，其中包括旧村改造的部分。

麦迪绅房地产公司开发项目围合地块在颐中体育场以北，沿同安路，规模大约是亩地，建筑面积在万平方米左右。

以上两个项目预计都在明年推出，建筑形式以小高层为主，包括湖光山色，都会是区域市场的竞争对手，今年项目周边地块的房地产市场期供应量将在万平方米以上。

第二节项目市场前景分析现代都市人崇尚返璞归真，回归自然，近郊，交通便捷，既能享城市便利又无工业污染的温润自然环境是他们的最佳选择。

项目虽然不具备山和海的双重卖点，但同样可以以山为背景，同时还具备老市区许多项目所不具备的田园风格及人文特征。

因为田园情结从来没有从人们的意念中消失。

从古至今，仕途不如意的时候，往往隐居田园，而功成身退之时，也往往归隐山林。

现代的人们更是常常远足郊外，去感受大自然的魅力。

项目地处辽阳西路，区域的综合快速发展将直接促进项目区域内房地产市场的发展。

青岛市规划局近期确定在市北建设青岛市青岛市北端延伸至辽阳西路，面积在万平方米左右，其位置的确定，标志着青岛建设核心区域的扩大和北移，为青岛北部房地产发展注入了针长效强心剂，此地将会诞生大量的高层小高层住宅楼盘和办公楼盘，区域内将新增大量的文化娱乐及商业配套设施，从而形成个旺销的精品楼盘区域，未来以为核心，向东北西三面辐射的岛城地产新格局必将形成，南北差距东西差距也将随之缩短。

商业配套线六区即沿胶州路辽宁路威海路敦化路辽阳西路展开的条商贸走廊，连接小港胶州路辽宁路台东三路敦化路浮山新区六大商贸集聚区。

辽阳西路两边的生活娱乐商业配套将越来越完善。

近期规划的四条城市主干道此次规划的范围为山东路辽阳路鞍山路南昌路松岭路四条城市主干道两侧区域，范围原则上确定为道路两侧各米的范围，部分地区根据需要适当加大规划范围，其中之的辽阳路鞍山路，为青岛市东西方向的城市快速路，此次规划涉及的长度约米，面积约平方公里。

片区市场前景展望从空间上看，无论是流亭空港国道济青青银高速公路烟青公路等进出岛城的交通枢纽的设立，还是其他基础设施配套情况，项目都具有得天独厚的地缘优势。

从时间上看，岛城的房地产发展正处于城市化过程中的个市郊区化的重要节点上。

市北大型高档居住区的整体规划预示了项目所在区域良好的市场发展前景。

大埠东村是传统农业村，民风淳朴，生活方式单。

片区综合开发的发展带来现代生活方式的冲击下，势必会打破并改变大埠东村乃至这地区的传统生活方式和人群素质结构。

人们的思想观念会有较大转变，种新的居住文化会在这区域形成，周边富裕起来的农民对现代生活的向往成为驱动力，形成强有力的购房群体。

依据市场调查分析，青岛城市人口结构正在发生变化，岁这人群，由于其有多年积蓄，或事业有成，或功成名就，有定经济实力，其购房需求已在住房改革第二年逐渐得到满足。

这人