2016春七年级英语下册Unit3HowdoyougettoschoolSectionB（第4课时）课件（新版）人教新目标版.ppt文档24页全文免费阅读

近年来，德州市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生市行政机关事业单位工作人员个体工商户与私营企业主企业工作人员旧城改造后需改善居住条件人员新城市化人员。

项目规划设计定位品质定位园林化住宅小区根据对市场调研分析和三个不同层次目标客户群的定位分析，该项目定位如下项目建筑面积含回迁安置，安置户数户，其中住宅建筑面积商业用房建筑面积储藏室建筑面积架空层主要为车位建筑面积。

该项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，平方米以下的户型占总面积的以上。

符合国家建筑面积以下的小户型占住宅总建筑面积以上的要求。

销售价格定位均价住宅楼元储藏室元商业用房元车位元结构和户型设计简述以两室两厅至三室两厅为主要户型，其中二室小户型面积占总建筑面积的其他为大中户型。

综合分析有利因素从大的方面看，近两年德州市房地产市场保持了平稳发展态势，无论从市场开发还是市场销售情况看，都呈现了较快增长趋势。

特别是进入年以后，这种增势更加明显，市场需求旺盛，些潜在需求转化为现实的购买行为。

当前德州房地产价格受政府土地金融等政策影响不断攀升，市区住宅平均售价由年元上涨到年的元，商业物业平均售价由年元上涨到年的元，可以看出，德州市房地产市场基本保持了供需平衡的良好状态，目前还处在理性发展阶段，房地产市场仍然有着定的发展空间和后劲。

通过以上市场调研和统计分析，该项目从整体规划设计到户型目标客户和价格定位都与目前的市场环境人文心理存在较大的符合性，说明项目定位较合理。

不利因素目前有效需求不足。

由于房价增长较快，房价攀升和居民购买力存在较大的差距，使得居民购房心理和行为承受双重压力。

销售推广策略建议以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略人员推广培训支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击。

配备具有高超谈判水平的现场置业顾问，确保成功率。

针对有关目标机构，主动上门进行路演推广。

广告推广广告方案制定原则有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注了解认可购买”的心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为线，辅以阶段性造势活动为点，形成大范围的宣传面的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。

广告诉求重点略媒体选择分析及媒体组合报纸广告户外路牌灯箱广告楼书宣传单户型图等平面印刷品工地围墙广告媒体投放比例综合考虑平面部分报纸投放户外广告车体广告公共促销活动等方面所占比例。

营业推广开盘活动节庆活动公益活动等价格策略价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额，分三个组团个阶段逐步抬升价位。

第四章项目建设地址及条件项目地址该项目建设地址位于位于德城区胜利街东侧，共青团路以南，天衢小区以北，交通便利，地理位置优越。

周边城市居住区比较集中，生活服务设施相对完善。

基地所属地块区位条件优越，有良好的自然环境，与中心城区的交通联系十分便利。

基地地势平坦，规划用地性质为居住用地。

该项目的建设符合德州市总体规划。

场外条件地质气象条件德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部，属黄河冲积平原的部分，从边缘到中心地层结构由老到新依次为寒武系，奥陶系石炭系二迭系侏罗系白垩系第四系。

这种地貌搞房地产建设相对成本较低。

德州市属温暖带半湿润季风气候，四季分明，冷热干湿界限明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷干燥，具有显著的大陆性气候特征，光照资源丰富，日照率达到，年平均温度度。

气象条件的主要指标如下气温年平均气温极端最低气温极端最高气温降水量年平均降水量蒸发量年平均蒸发量主导风向全年主导风向南西夏季主导风向西南冬季主导风向西北八级以上的大风年平均天交通运输条件德州是山东省重要的交通枢纽城市，铁路公路密度均居全省前列。

京沪线北京上海和德石线德州石家庄为主干呈“十字型”贯通全市，连通国家两大铁路干线京沪京广线。

京福高速公路纵贯南北，国道省道纵横交错，有多条公路干线通往全国各地，至年底，全市公路通车里程已达公里，其中高速公路公里。

德州市距济南国际机场为小时路程，距天津港小时路程，距北京小时路程，交通运输比较便利。

建筑材料来源山东河北均为是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，各种沙石料储备丰富且运输便利，运程较短，水泥钢材就近采购，供应木材也可在当地市场购得，可满足工程需要。

因此项目建设所需材料有保障。

施工队伍状况该项目承建公司具有丰富的建设管理经验雄厚的技术力量良好的企业信誉，为按时优质完成该项目的建设提供了有力的保证。

环保条件该项目地址周围无重工业企业，环境状况良好。

项目主要污染源为小区建成后的生活垃圾和废水。

生活垃圾处理采用集站式垃圾中转站，由专职卫生保洁员统收集清扫集中，城市环保部门运往城市垃圾处理场。

废水主要是雨水，可通过设置完善的排水系，到年达到亿元，为年的倍，年均增长年月份完成开发工作量亿元，增幅。

定规模却是近几年的事。

稳定房地产市场的系列宏观调控措施，德州市房地产业出现投资快速增长规模不断扩大结构基本合理价格基本稳定的运行特点房地产开发投资快速增长房地产业作为个新兴行业虽然在德州市兴起于年代，但真正形成展的运行态势，投资增势平稳快速，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点。

房地产业的发展，极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。

近几年以来，国家陆续出台了稳定房地产市场的系列宏观调控措施，德州市房地产业出现投资快速增长规模不断扩大结构基本合理价格基本稳定的运行特点房地产开发投资快速增长房地产业作为个新兴行业虽然在德州市兴起于年代，但真正形成定规模却是近几年的事。

年德州市房地产业开发投资额也只有亿元，占全社会固定资产投资比重仅为，从年开始，德州市房地产开发投资额以每年平均高于的速度持续增长，到年达到亿元，为年的倍，年均增长年月份完成开发工作量亿元，增幅。

其中完成住宅投资亿元，比上年增长，比年增长倍，年均增长办公楼商业营业用房和其它投资亿元，比上年减少。

房地产开发投资成为德州市固定资产投资构成中较活跃的因素之，有力地加快了德州市经济建设发展步伐。

与此同时，房地产业的发展带动了建筑业装修材料房地产物业管理中介服务等相关行业的发展。

房地产业规模不断扩大，经济成分呈多元化德州房地产开发公司从年的家迅速扩大到年的家，增加了倍。

从投资主体看，明显呈现多元化趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进步提高。

全市房地产开发中，年国有企业完成投资仅为亿元，比年减少，所占比重为，比年下降了个百分点非国有企业完成投资达亿元，比年增长倍，年均增长。

其中，私营股份制港澳台商和外商企业投资增长较快，有限公司和股份有限公司房地产开发企业完成投资已占全市总量的，私营房地产开发企业占。

国有，私营股份制港澳台等各类投资主体共同推进德州市房地产市场快速发展。

小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高德州市房地产业坚持高水平人性化设计高标准建设高效能管理的建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活质量。

在目前的旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良的设计方案规模优势和良好的物业管理成为有实力的开发商的首选并得到消费者的青睐。

目前，规划城区内万平方米以上的新建住宅小区已达多个。

以新城市花园金都花园嘉诚名居高地世纪城住宅小区阳光花园南龙国际等为代表的批新建住宅小区，设计水平高，配套设施全，环境优美，居住舒适。

房屋销售价格运行平稳，房屋销售旺盛近几年，国家连续出台的各项宏观调控措施对德州市产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。

年月份，德州市商品房销售延续了年的旺盛态势，销售面积达到万平方米，同比增长，比去年同期高出个百分点。

从销售方式看，期房销售量快于现房的销售。

月份，全市期房销售面积万平方米，所占比重为，增幅为现房销售步伐更快，销售面积为万平方米，同比增长。

但与上年同期相比，房屋销售价格上涨左右，同比涨幅回落个百分点。

近年以来，德州市房地产市场继续保持稳定运行态势。

地理位置好楼盘好的房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。

房屋销售平均价格在全省处于偏低位，升幅也是偏低。

月份房屋销售平均价格为元平方米加权平均，比全省房屋销售平均价格低元平方米。

投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用截至年五月底，全市房地产投资到位资金约亿元，比上年同期增长。

在国内贷款预算内资金大幅下降的情况下，德州市积极加强招商引资步伐，月自筹及其他资金亿元，增长，其他资金亿元，增长。

从整体上看，资金到位情况有所好转，资金对投资的制约作用有所减轻，为今后发展留下空间。

德城区胜利街棚户区为建成于七十年代的平房居住区，现居住户主要为城市低收入家庭。

由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时定程度上也影响到德州市整体形象的提升。

如今周边优美整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越来越高。

为贯彻落实德州市第十五次常务会议精神和德州市人民政府关于加快城区城中村居旧住宅区和棚户区改造的意见德政发号文，对胜利街棚户区进行改造。

该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的个亮点工程。

正是在此背景下，德州嘉汇房地产开有限公司响应区委区政府对该项目的建设构想，参与了胜利街棚户区改造项目。

项目建设的必要性项目建设符合产业政策与发展规划该项目符合由山东省建设厅山东省发展和改革委员会山发展有着其特定的自然社会经济历史等条件，只要这些方面存在着差别，城乡差别就不可能消失。

同时，城乡体化并不会导致城乡的“低层次平衡发展”和“平均主义”，它不是降低城市的地位，而是将乡村的地位加以适当提