【UR77页】中虹丽晶府前期物业管理投标文件商务、技术部分.doc文档定稿

按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约业主临时公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度每日巡查次小区房屋单元门楼梯通道以及其他共用部位的门窗玻璃等，定期维修养护。

部分内容简介常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复属于大中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

每日巡查次小区房屋单元门楼梯通道以及其他共用部位的门窗玻璃等，定期维修养护。

按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约业主临时公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主使用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查次装修施工现场，发现影响房屋外观危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

小区出入口设有平面示意图，各组团栋单元门户有明显标志。

三共用设施设备维修养护对共用设施设备进行日常管理和维修养护依法应由专业部门负责的除外。

建立共用设施设备档案设备台帐，设施设备的运行检修等记录齐全。

设施设备标志齐全规范，责任人明确。

操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范设施设备运行正常。

对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复属于大中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

载人电梯小时正常运行。

消防设施设备完好，可随时启用消防通道畅通。

设备房保持整洁通风，无跑冒滴漏和鼠害现象。

小区主要道路及停车场交通标志齐全。

路灯楼道灯完好率不低于。

容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

四协助维护公共秩序小区小时值勤。

对重点区域重点部位每小时至少巡查次。

对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行停放。

车辆停放有序。

对进出小区的装修等劳务人员进行登记管理。

对火灾治安公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

五保洁服务小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运次。

小区道路广场停车场绿地等每日清扫次电梯厅楼道每日清扫次半月拖洗次，楼梯扶手每周擦洗次共用部位玻璃每月清洁次路灯楼道灯每季度清洁次。

区内公共雨污水管道每年疏通次雨污水井每季度检查次，并视检查情况及时清掏化粪池每个月检查次，每年清掏次，发现异常及时清掏。

二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

根据小区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

六绿化养护管理有专业人员实施绿化养护管理。

对草坪花卉绿篱树木定期进行修剪养护。

定期清除绿地杂草杂物。

适时组织浇灌施肥和松土，做好防涝防冻。

适时喷洒药物，预防病虫害。

第四节物业服务目标提供更为人性化的优质的物业基础服务包括秩序维护维修清洁绿化等，营造安全宁静自由舒适的高尚社区生活环境二丰富社区文化生活，拓广物业服务内涵，为业主提供形式多样的个性化服务，创造便捷尊贵休闲舒心的生活条件三接管后年内业主对物业服务的综合满意率达到以上四创建为南充市优秀物业管理小区。

第五节服务模式及服务特色服务模式以创造客户价值为基础，为业主提供优质服务和多元化服务，提高业主生活品味，不断提高服务品质。

服务特色服务无所不在生活多姿多彩将常规物业服务项目和各项方便业主居家生活的服务内容通过网络科技的手段融合在起，使业主足不出户就可以享受到集订购配送服务于体的贴心服务二站式服务创建客服中心，个电话声吩咐，服务方便快捷三星级酒店式服务水准营造安全宁静舒适便利的生活条件。

我们长期致力于成为提供多层次多元化个性化服务的高科技型服务型现代物业企业，根据行业的发展趋势和现代家居生活的发展要求并结合自身的服务特点提供物业服务电子商务平台。

第三章物业服务管理机构运作方法及管理制度第节物业服务机构运作架构原则权利界定清晰，实现责权利三者有机结合。

二精简高效，采用垂直服务横向调控的机构模式。

三全员参与，坚持业主至上和业主监督，决策和协调机制。

四充分发挥政府职能部门的指导监督作用。

二组织系统外部组织体系图说明项目服务中心与物业服务公司属隶属关系。

项目服务中心和开发建设单位业主大会业委会街道工商公安税务等构成监督协调关系。

二外部组织体系图市房产局房管办事处物业服务公司房产开发建设单位街道办公安工商税务等项目物业方服务机构在物业内的监督服务工作。

负责公共区域环境卫生及绿化监督工作，合理调配各岗位人员。

在发生紧急情况时，协助服务中心各部门做好疏散及救助工作。

及时完成上级领导交给的其它临时任务。

公共设备设施维护维修部建筑本体及共用设施设备的服务及日常运行保养编制建筑本体共用设施设备维修计划及预算房屋装饰装修监督检查共用设施设备的承接验收业主自用专用设施设备的特约维修服务经理安排的其它临时性工作。

公共设备设施维护部主管岗位职责在公司领导下，贯彻执行有关设备和能源服务方面的工作方针政策规章和制度。

负责组织设备的使用维护革新改造直至报废的整个使用过程的服务工作，确保服务区内所有设备系统及装修等正常运行及使用。

做好维修计划，包括预防性维修计划长远维修计划短期突发性维修计划。

对业主二次装修做出整体安排及服务，联络各对外公共机构以确保各项外线供应正常输送。

组织人力物力及时完成住户提出的维修要求，为住户提供良好的工作生活条件。

对于外包公共设备设施维护做好分包商的选聘和公共设备设施维护质量监督。

在安全可靠经济合理的前提下，及时供给各设备所需的能源，做好节约降耗工作。

组织编织各种设备的保养检修计划，原材料采购计划，并组织实施。

组织拟定设备服务操作维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。

组织员工开展技术业务学习和其他知识的培训，不断提高员工的业务技术水平和综合素质。

代表公司办理有关公共设备设施维护方面的各项业务，向服务中心各部门介绍物业服务有关公共设备设施维护方面的经验，提高服务服务水平。

完成领导交给的其他任务。

公共设备设施维护维修人员岗位职责遵守国家法律法规，严守政府部门规定的行业准则和公司制定的各项服务规章，掌握物业服务的有关知识，树立为住户服务的指导思想。

熟悉项目内内各类房屋结构，公用设施设备的种类分布，掌握地上地下各类管线的分布走向位置和使用状况及其维修养护的方法。

具备工民建的基础知识，能识读施工图纸，绘制简单的平面图结构样图管线系统图，能清楚地在图上标出发生故障的位置。

参加项目内物业服务验收和接管工作，严把质量关。

严禁未经验收和质量不合格公共设备设施维护流入使用，负责项目内全部公共设备设施维护资料的系统交接和使用服务工作。

做好业主住户的维修工作，及时满足住户的维修要求，严把现场质量关。

上门维修应对业主态度热情，服务周到。

按规定收取维修费交及时交给收款员，给业主开据收费凭证。

不得向业主索取小费或其他物品。

做好物业内各种设施设备的正常运转工作。

爱护工具，未经同意不得外借和送人，经发现处以倍材料款处罚。

对自己的责任区要经常巡视，发现房屋及公用设施有损坏隐患或其他不正常的情况应及时维修，对于紧急事故，需值班侯命处理，及时报告物业助理，并做好现场处理和安排。

积极参加服务中心组织的各项义务活动和物业服务专业知识的培训，努力提高自己的专业技能。

完成上级交给的其他任务。

环境绿化维护主管岗位职责遵守公司的各项规章制度，服从部门经理的指挥调度。

带领并监督当班人员按规定时间岗位执行任务，检查当班人员的仪容仪表，负责全体行政接待员的纪律作风和有关业务技能的培训。

负责处理本部门的相关事务，重大问题向部门经理汇报。

做好日常工作日志。

根据需要合理分配环境绿化维护员，以保障日常工作的正常开展。

完成公司和部门布置的其它任务。

绿化组长岗位职责遵守公司的各项规章制度，服从部门经理的指挥调度。

带领并监督当班人员按规定时间岗位执行任务，检查当班人员的仪容仪表，负责全体绿化工的纪律作风和有关业务技能的培训。

检查绿化工是否按工作规程执行工作任务。

负责处理有关绿化园林的相关事务，重大问题向部门经理汇报。

做好日常绿化工作记录并定期召开班组会议。

根据需要合理分配工作。

完成公司和部门布置的其它任务。

环境绿化维护员工作职责负责所分配区域的清洁环境绿化维护工作严格执行公司及服务中心的各项规章制度上级领导安排的其它临时性工作。

绿化工工作职责认真完成绿化主管安排的各项工作任务认真做好各项绿化工作记录在工作中，应仔细观察园区内植物的生长状况，及时施肥及预防发现病虫害。

严格执行公司及服务中心的各项规章制度。

完成上级领导交办的其它工作。

公共秩序维护队项目内治安秩序交通秩序的维护服务项目内消防设施的服务兼义务消防队监控消防中心服务值班其它紧急情况的处理。

公共秩序维护队队长岗位职责遵守国家地方政策法规，严格贯彻执行公司制定的各项服务制度，加强队伍的思想建设和业务技能培训。

负责公共秩序维护员的上岗培训和思想教育工作，对公共秩序维护员要坚持进行职业道德和思想教育，每季度制定公共秩序维护员训练计划，并接受服务中心和辖区派出所的监督指导。

协助招聘公共秩序维护员，对公共秩序维护人选要坚持以思想品德好身体健康敬岗爱业为标准，主要录用退伍军人，对公共秩序维护队伍的发展和建设负全面责任。