1、“.....商务氛围较滞后，重启需求动力较大。连市写字间市场的龙头地位，物流货运贸易金融已经成为这区域的主力行业中山路沿线区域在新项目的带动下也迸发出活跃的潜力三八广场区域在商住两用项目相继入市之后其商务氛围也越发浓厚而新开路区部分内容简介租不售含于租金内万科邮电大厦纯写字间租售并举宝嘉大厦纯写字间租售并举上鼎大厦商住两用租售并举报业大厦纯写字间租售并举第页共页上表中的数据印证了，大连市写字间市场目前的租售情况总体比较乐观，写字间的行情与其自身的素质有直接的关系，越是高档的写字间其租售相对顺畅，而素质较低的乙级写字间，其生存越来越难。从区域竞争力来看，人民路区域仍然坚守着大连市写字间市场的龙头地位......”。

2、“.....商务氛围较滞后，重启需求动力较大。二特点分析本写字楼地处于大连长江路上，东临火车站，西临汽车总站。做为核心中山广场商务圈，西北方面辐射线的强力亮点和补充，本写字楼的建成会成为火车站与汽车总站带商务圈的地标建筑，同时会成为大连地标性建筑而屹立于长江路上，与中山广场遥相互应。做为金融和商务性写字楼的综合首先。人民路区域人民路区域的写字间盘量规模较大，是其他任何区域无法相比的。通过近期对人民路区域的集中调研，发现人民路区域无论从客群构成还是从租售行情上都有越发明显的特征。人民路写字间的区域特第页共页点主要归纳为如下几点区域地位稳中有进人民路区域在大连各大商务区域中是发展最早的个，但近来，随着大大连建设以及加快城市西部建设的推进，像西安路星海湾等区域的商务氛围愈发浓厚，新入市项目陡增，大有直逼人民路这传统商务区之势同时，政府为推动高新技术产业的发展......”。

3、“.....这在定程度上会不会对人民路区域造成影响然而，通过近期对人民路区域各大写字间的深入走访，发现这个区域的商务地位是很难轻易撼动的，无论从客群还是从租售价格等方面，都未受其他区域快速发展的影响，原有的客户中约有七成是受人民路带的商务氛围影响，未有更换写字间区域的打算，从而也支撑起人民路区域商务办公的稳定性。究其原因，还是归结到点，便是人民路区域准确的客群定位。客群分布呈现地理规则人民路区域的客群特点早已形成，以贸易货运金融咨询为主要支撑行业。随着各写字间客群的逐步集聚整合，有些写字间甚至已经形成了专有名称，例如成大大厦现被称为进出口大厦，宏誉大厦也称航运大厦，锦联大厦又称科技大厦，更有中银大厦现已更名了国际金融大厦。这在其他区域的办公项目中是没有的。方面体现了各大写字间客群行业特征突出集聚，另方面也可以看到中山区政府对人民路区域写字间的政策扶持力度较大......”。

4、“.....第页共页同时，虽然同处于人民路区域，但客群分布因地理位臵而呈现出不同的特征。在人民路东部的海港带，物流航运货代这类公司挤满了这带的写字间，甚至还有航运和货代公司包办整栋写字楼的现象，这带离海关商检等管理中心较近，办事方便的条件无疑大大增强了人民路写字间的优势，这也是很多大企业外资公司办事处从未流动的重要原因而在人民路西部靠近中山广场带，则进驻了金融咨询办事处等性质的企业。这种特征的形成并非日之间，而是人民路区域历史形成的。中山广场周边聚集了众多银行证券等公司，使得这周围的金融气氛十分浓厚。受投资型产品影响不大今年，鲜有新入市的纯写字间项目，而商住两用的投资型公寓却为数不少，尤其以距离人民路区域最近的三八广场区域较多，并且这类商住公寓的品质档次也较高，营销方式比较灵活，客户可选择购买或租赁......”。

5、“.....但影响对象却不同。具体来说，人民路的高档写字间在客群上以大型企业外资企业办事处为主，这类公司在办公间的使用上般采取租赁方式，而且相关费用支出上般需向上级或总部提出申请，更为重要的是，相对于办公支出，这类公司更为注重企业形象行业氛围等方面的情况，因此尽管投资型公寓在营销方式价格水平优惠政策等方面都较有吸引力，但不会对这类公司产生什么影响，换言之，投资型公寓所针对第页共页的客户群体与高档写字间所针对的客户群体是不同的。因此两种物业形态客群方面没有太大的冲突。但人民路区域有些写字间项目自今年春天以来，租售情况有所下滑，原有客户出现流动，并且流向了投资型公寓。这现象也迎合了前文中的分析结论，以成大大厦锦联大厦为例，这两个项目原有客户中不少是民营性质的中等企业，企业发展受运营成本的影响较大......”。

6、“.....由此可见，投资型公寓与写字间的竞争很大程度上取决于客群构成，在调研中发现，无论是国际金融大厦虹源大厦这样的近期项目，还是宏誉大厦等入市较早的项类中小型企业，并且相对稳定，是该区域的区域形象较好，另方面该区域写字间的租金也比较合理，可供接受能力较强。从新入市的项目来看，其对写字第页共页间客群的要求都比较严格，这说明商业项目的开发企业比较认可并重视项目客户对项目整体的形象带动能力。宝嘉大厦从开盘起就直运作与大客户签订整层租售的协议而天安国际大厦也直在吸引世界强企业入驻，并标明拒不接受保险旅游等行业企业入驻。同区域新老项目都比较明确各自的客户定位，预计该区域的发展会稳中有升。商住两用型产品走下坡从调研中普遍发现，这区域的商住两用项目，入市时间基本在年以前，入市时售价普遍在元以上，但近期此类项目的二手售价都在元左右，方面受商住两用新项目的冲击......”。

7、“.....经过深入分析发现，该区域紧邻城市主干道，商业氛围浓厚，软件环境条件并不适宜商住两用项目的发展。在竞争力上比不过三八广场区域，近期该区域再无商住两用新项目入市，也可以看出这问题。预计随着市场的不断调节完善，该区域的纯写字间产品将占据主力，而商住两用产品也会实现优胜劣汰。未来竞争趋向激烈从该区域的未来发展情况来看，有多个停滞项目将逐步重新启动。希望大厦金座大厦等项目都具备很大的规模，同时在友好广场附近还有个国贸中心项目在新建中。不难预料，这区域未来写字间的整体实力会有大幅度的提高，尤其是希望大厦项目，已在年上半年重新启动，其质素可与森茂大厦相媲美，届时大连市将会出现第页共页高级别的写字间产品。但另方面也应该看到，这不仅会加大区域内写字间项目的竞争，也会促动大连市整体写字间市场的格局变动，写字间产品的生存难度会更大。但从长远来看......”。

8、“.....三八广场区域随着国家振兴东北老工业基地大连市政府建设大大连以及大连东港维多利亚湾改造规划的精彩呈现，原有的已经不能满足经济迅猛发展的需要个多功能综合性的现代化商务中心区，般需要至平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量相对较高，人民路在事实上已经扩展到近在咫尺的三八广场港湾广场以及二七广场区域。这其中三八广场以它良好的城市配套设施，加之近年来优秀项目的大量涌现，使其占据了大连新的旗舰地位。该区域当前主要显现出以下特征客群特征愈发突出三八广场区域的写字间项目中，年以后入住的项目占到半的比例，该区域的办公潜力正在集聚。从项目的客群构成来看，新入市的项目沿袭了物流货运贸易等主导行业，使三八广场区域的办公行业特征愈发明显。投资热度增强在新入市的项目中，营销策略全部是以销售为主，这无疑也反映出当前该区域商住项目的投资群体规模扩大......”。

9、“.....需要有不同的建筑形态来支撑整个市场的良性发展其次是该区域得天独厚的地理位臵和经济发展水平要求区域的配套趋向健全，在建设东北亚物流航运中心的大规划下，位于大连港附近的商业繁华地带变得寸土寸金，许多投资机构和商务公司都在此安家。由于前几年三八广场区域的房地产开发水平较低，大部分的投资者都靠租这里原有的写字楼和商住住宅来办公，随着近几年的房地产大发展，三八广场区域的商住两用公寓逐渐增多，这就摆在投资者面前两个选择，即租房交房租和买房还贷款。在三八广场租套写字间每月所需费用为元，年租金为万元，年就是万元，而选择购买同样面积的商住公寓，以天通金融大厦为例，首付为万元，年按揭贷款每月还款元，年还清，把首付平摊在每个月，每月费用不到元，年就是万元。与租房相比，少花近万元的同时还拥有套属于自己的房子。这样的投资利润加快了投资者的投资步伐。产品品质提高随着三八广场区域办公氛围不断增强......”。