为的情况下预测的经济效益指标。序号项目指标占地面积，总建筑面积项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。部分内容简介理费不可预见费其他费用财务费用销售费用，公用设施专用基金合计序号项目名称总额万元比例自有资金，银行融资，销售收入，总投资，项目综合评价结论项目建设手续正在办理之中项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已取得项目土地使用权。项目建设后续资金保证项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和销售回款。项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。经测算经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示表项目主要经济技术指标注上表指标按住宅销售率为和商业销售率为的情况下预测的经济效益指标。序号项目指标占地面积，总建筑面积，项目总投资万元，项目经营收入万元，利润总额万元，税后利润万元，成本利润率税前成本净利润税后财务净现值万元，财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期年综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投资环境年国民经济发展势头良好年中国国内生产总值亿元，比上年增长，人均达到美元，首次突破美元大关。是年以来增长最快的年份。规模以上工业实现增加值亿元，同比增长全社会固定资产投资亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长居民消费价格指数增长。中国加入后，开始融入全球经济体化大潮，经贸合作将进步扩展。年月全国进出口总值为亿美元，同比增长，其中出口亿美元，同比增长进口亿美元，同比增长。随着中国融入世界经济大潮，中国将面临更加激烈的国际竞争。权威资料显示，从年开始居民消费结构已显示升级势头，新轮以住宅汽车通讯等为代表的消费市场持续升温，拉动了我国相关产业生产和投资的不断发展。年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成以上。我国社会消费结构正朝着发展型享受型升级，汽车电脑高档电器将加速进入家庭，人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。我国经济进入重化工业阶段，高新技术产业发展和产业结构调整加速，正迎来个新的发展起点。年重工业增长明显快于轻工业。全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理的通知银发号，其要点如下加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向严格控制土地储备贷款的发放规范建筑施工企业流动资金贷款用途加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要强化个人商业用房贷款管理充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。切实加强房地产信贷业务的管理。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号，积极鼓励房地产市场发展。房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义完善供应政策，调整供应结构增加普通商品住房供应控制高档商品房建设加强经济适用住房的建设和管理等改革住房制度，健全市场体系搞活住房二级市场继续推进现有公房出售规范发展市场服务发展住房信贷，强化管理服务加大住房公积金归集和贷款发放力度完善个人住房贷款担保机制加强房地产贷款监管改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿市场秩序。深圳市投资宏观背景深圳是座充满活力的外向型海滨城市，得天独厚的区位优势子林及预测根据深圳市城市总体规划送审稿和深圳市福田分区规划送审稿，其对本片区的功能定位是以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育居住及相应配套设施的综合区。该片区主要是市二建等建筑公司的后勤基地，分布有厂房公寓宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围配套等有定提高。宏观市场与本项目发展借鉴中国人民银行新近出台的文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上的压力国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展的通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业。对房地产市场是个重大利好深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高的要求，这对发展商的开发经营带来定压力。区域市场分析区域市场界定竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西华侨城以东深南路以北侨香路以南这个区域。供给分析据调查，周边竞争项目览表如下表表周边竞争项目览表开发项目宗地位置开发规模均价元风临左岸农林路占地面积建筑面积容积率绿化率住宅楼楼高层层总户数户香荔绿洲红荔西路与香蜜湖路交汇处占地面积建筑面积容积率绿化率住宅楼楼高层总套数多套俊安苑农轩路占地面积建筑面积容积率绿化率翠海花园二期莲花西路与农园路交汇处占地面积建筑面积容积率绿化率住宅楼楼高层总套数套竹子林片区早年开发的商品房项目较少，主要是市二建公司自身的住宅项目，竹子林靠近香蜜湖的边缘地带由于有香蜜湖这个绝无仅有的市内天然资源，楼盘开发非常火爆，如深圳的顶级楼盘东海花园亚洲唯的金块奖得主香榭里花园翠海花园俊安苑等，这些楼盘构成了道豪宅风景线，极大的提升了片区的形象，促进了片区的楼市发展，带动了整个片区甚至整个深圳市楼市的发展。竹子林片区的楼盘主要有采曦庭鑫竹苑等低价位楼盘满足片区的需求。随着世贸中心的落成，成为片区的标志性物业，以及喜年中心中国有色大厦的即将落成泰然金谷的酝酿开发，新的世贸商圈正在逐渐形成，这将为片区带来巨大的商机，也必将极大的带动片区房地产的发展。未来几年内，片区的房地产将有定的上涨空间。需求分析区域市场需求分析据我司市场调研部在竹子林车公庙带的定点定量问卷调查显示，的人打算购置新房，而购房的人大多为自住，计划最近购房的人占，年后购房的人占，市场的潜在需求比较旺盛。在位置选择上，福田区是首选，中意小高层的人最多。在户型选择上，选择两房三房的最多，其次为房四房。购房者家庭年收入般在万元以上，以两人世界三口之家的比例较大，最希望的生活配套设施依次为超市学校医院。片区的主流置业群体为都市年轻白领，本地二次置业换房者私企小老板，追求舒适便捷，注重教育配套关注环境品质与生活配套，对开发商实力物业管理有相当要求。年龄介于岁之间，付款方式以按揭为主，月供多选择在之间。这部分置业者对楼盘因素的关注度从高到低依次为位置价格环境户型配套交通质量发展商信誉物业管理智能化。位置依然是影响购房的主要因素，尤其是首次置业的年轻业主，暂未购置私家车，对位置与相应的交通状况要求较高。同时也有相当部分置业者对小区周边的环境及小区的环境非常重视，甚至将其排在首位。置业者对于户型结构厅室布局的设计非常重视，喜欢方正客厅宽大明亮功能分区明确合理的布局设计。置业者最担心的问题是楼盘烂尾面积缩水房产证以及工程质量问题。竞争分析区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商的存量土地，区内竞争压力较小。片区房地产市场分析结论通过上述年的总体情况以及各物业的调查情况，可得出以下结论及市场预测年房地产经济发展应进入缓冲期，年上半年是高速增长期，年下半年已略显疲态。尽管房地产已经供大于求，但由于特区内的土地资源已呈稀缺状态，这将在定程度上缓解供求不平衡如果年撤二线关口成为事实，关外房地产将会得到极大的发展，尤其是梅林关和宝安关，这将对关内物业产生定的冲击。但由于交通问题短时间内还无法解决，关外的整体环境及配套与关内比还有不小差距，因此冲击尚需段时间主体依然是新移民，未来几年内，深圳的购房主体依然是首次置业的新移民，而非二三次主力置业群中小户型依然是主流，深圳是个很纯粹的移民城市，所以对于移民而言，面积之间的中小户型依然是大众情人。城市中心重心将全面西移，以中心区为首的，包括香蜜湖车公庙竹子林华侨城前海后海等各小片区将成为未来几年深圳房地产发展的主力市场。竹子林片区毗邻香蜜湖华侨城，南有强大的正蓬勃发展的世贸商圈的支持，位置承东启西，交通便利并拥有定的景观资源，东海花园香谢里花园等豪宅开发极大的提升了片区的形象，促进了片区的配套成熟，为新楼盘的开发奠定了较好的基础。与香蜜湖片区华侨城片区相比，竹子林片区的自身形象还较差，配套设施生活氛围及环境都较差，本片区更适合开发面向中青年白领精英族的首次置业