后，必将改善海安新区的城市形象，环境效益也将有目共睹。本项目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区产财务分析结果表明，项目经济效益可行。部分内容简介国家城镇开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。针对国家对房地产行业的宏观调控政策房地产投资群体对商品用房投资方向的转变海安县所处地理位置及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展的趋势，根据海安县商业房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。项目建成后，必将改善海安新区的城市形象，环境效益也将有目共睹。从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性的矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对商业用房的功能及开发建设规模再作进步的市场调研和边际效益规模效益分析，尤其是对面积较大总价较高的产品多层联卖有效功能分区不详细的产品开发规模的调研分析。同时要根据市场供需变化，做出更为准确的市场定位，调整户型或面积及区域的功能分配，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。总之，由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济效益社会效益和环境效益上都是可行的。五主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总用地面积平方米总占地面积平方米总建筑面积平方米建筑容积率户均面积平方米套总套数套销售均价元平方米建设投资万元平方米建安成本元平方米项目总投资万元平方米成本元平方米销售收入万元营业税及附加万元利润总额万元所得税万元净利润万元项目投资回收期年投资利润率税后资本金利润率成本利润率税后销售利润率税后二海安宏观市场分析自然状况海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最长公里，南北最宽公里。全县均为平原地带，地形坦荡，河道稠密。通扬运河串场河以东为河东地区，是苏北滨海平原的最高处，为海相沉积物盐碱地区，海拔米。海安属北亚热带海洋季风性湿润气候区。气候温和，四季分明，气候宜人，冷热适中。日照充足，雨水充沛，无霜期长。从海安的自然状况来看，海安是适合居住生活和工作的城市之，为海安的房地产开发奠定了基础。二三大产业分析年海安县完成国内生产总值亿元，财政收入亿元，全社会固定资产投资亿元，同比分别增长，城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，同比分别增长和，年末居民存款余额亿元，增长年经济社会发展的预期调控目标实现国内生产总值亿元，增长财政收入亿元，增长全社会固定资产资产投资亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，同比分别增长和城市化水平达到工业经济运行质量明显提高，年实现工业产品销售收入亿元，增长工业利润亿元，增长工农业总产值亿元，增长其中工业产值亿元，增长农业产值亿元，增长坚持新型工业化方向，以项目为抓手，以园区为依托，继续大力实施工业强县战略，加快工业进程，年实现工业销售亿元技改投入亿元，分别增长，二产增加值占国内生产总值的比重达全社会固定资产投资亿元，增长其中工业技改投入亿元，增长第三产业投资额亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长自营出口总额万美元，增长实际利用外资万美元，增长对外劳务营业额万美元，增长乡镇人均居住面积由年的平方米人到现在的平方米人，城区居民居住面积由年的平方米人到现在的平方米人。年实现招商引资到位资金万美元，增长。最新统计年度主要经济指标列表三主力产业分析海安工业基础雄厚，机械电子纺织丝绸闻名全国。其数控零误差机床填补了国内空白鑫缘丝绸产品荣获中国名牌称号，填补了南通市空白全县拥有桑园万亩，年产鲜茧万担，雄踞全国县市第位色织业跻身全国四强，拥有无梭织机多台套，年出口量居全国前列。现有国家省级企业集团多个，外资企业家，高新技术企业家，名列南通市之首，亿元企业家，居南通市第二位，国家省级名牌产品多个。年又有两个国家计划项目落户海安，南通市唯的省级工程技术研究中心在海安县揭牌。年前三季度工业产值突破亿元，今年净增亿元财政收入突破亿元，综合实力位居江苏省第位。从统计数据不难看出，海安经济呈持续稳定发展态势，成为海安房地产迅速发展的重要保证同时，海安经济的发展也为本案提供了充足的有效的客源。三投资环境随着江海经济的联动，江北交通的快速发展，苏中地区与上海等长三角经济发达地区的联系日益紧密，海安作为苏中地区经济最为活跃的市县，将充分发挥其独特的交通优势，大力发展道口经济，其物流贸易会展等行业将对周边地区的经济起到巨大的带动作用指标单位产值国内生产总值亿元财政收入亿元全社会固定资产投资展的标志之。而商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的增加。从这两点来看，房价上涨是顺理成章之事。有效需求的增加，也会促使房价持续上涨。由于城市化进程加快，外来人口和拆迁户的增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，势必增加对住房的有效需求。土地实行招标挂牌拍卖与建材涨价对年商品住房价格会有相对的影响再有海安房地产市场起步相对较晚，商品房总体价格偏低。因此，预计海安年普通商品住房价格在现有基础上将有小幅度持续增长的过程。客户的需要是市场的需要同样是开发商的追求。根据我公司取得的润洋花园客户登记资料而进行的电话信息反馈获悉，有效电话回访样本量个。客户在极度关注重视价格的同时，对房型合理性房型面积朝向均提出更高的要求，普遍认为平方米套平方米套最为适宜居住用房单价在元平方米，主力总价在万元人民币上下商业用房单价在元平方米，主力总价在万元人民币上下。近几年，海安城市建设发展已逐步正轨，除住宅建设之外，商业地产的开发已成为新的亮点，城市建设的整个发展趋势与城区的身份愈来愈吻合。海安不仅仅要建设成为适宜人居的城市，同时还要适于交流创业和发展。同时大量新型的服务行业需要更加良好的商业平台。因此，商业地产的开发应是下步的开发重点。城区居民购房选择首选区域依然是老城区内，这是由对习惯性生活的依赖所决定的，但不少居民对老城区的环境表示不满，更希望居住于景点宜人环境优雅交通和生活便利商业配套设施齐全的生活小区，购房者更加关注教育健康休闲。消费需求分析消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在元区间，且更集中于元左右的价格段，与当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集中在元之间。与单价接受度相对应，海安消费者对总价的接受度也有明显提升，接受峰值从去年的万提升到今年的万，万以上总价的接受比例与去年相比也有明显增加。六商业用房市场分析商业用房市场现状海安房地产市场上的商铺开发力度不够，海安商铺市场直没有火起来，投资商铺屈指可数，海安目前仅有的几个大型商铺仅人民路几家连锁性超市项目，无较具规模成气候的大型商业布局。商铺市场走的是传统的作坊式的营业方式。海安商铺市场不温不火，商业运作不规范等现象严重。六新政对商业用房市场打击明显，房产投资受到空前冲击，因此开发商铺的定位很关键。开发商应该经过缜密的调查和严格的选址，确定商业物业的最佳开发地段和准确定位，规避和降低风险，而不是转嫁风险。开发商不应仅在销售上做文章，更应考虑到业主或商家的利益。商铺开发的关键是要实现投资价值的最大化，实现开发商投资者和经营者多赢的局面。二商业用房需求及发展以人为本，定位准确，功能合理，保本获利，和谐发展是世纪对城市商业区的呼唤，也是今后对城市商业区开发建设的要求。随着海安县城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件的基本完善，居民不在是以前的乐不思蜀，而是将眼光转移到了投资类或置业投资类房地产产品上。钱存银行不甘心，用于炒股太操心，投资短期房产瞎操心，所以对以前望尘莫及的商业类产品产生了兴趣，同时随着居民投资理性的不断加强，对商业产品的功能品质科技含量性价比含金量也提出了越来越高的要求。根据海安城市经济社会的发展，以及商业区今后的发展趋势预测，这类精品商业将有不小的市场消费需求，并将逐步成为居民今后投资商铺的重要选择条件。主要表现为精品商业趋向细分化在商业市场日趋活跃，投资方式多元化的今天，个商业楼盘吸引投资者的前提应该是其与众不同的个性和保值增值的有效性，换句话说，商业地产的细分是今后商业地产市场的发展趋势。对以往商业地产注重区位地理位置交通便捷程度商业氛围的同时，对商业地产从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计功能分区营销管理施工质量的敏感度越来越高。商业地产进入品牌角逐时代随着海安商业地产市场的不断发育和竞争的日趋激烈，商业地产市场品牌效应的出现势在必行。在商业地产买方市场的今天，职业或投资者对于商业地产地关注将越来越具体全面，不仅要求保值增值配套齐全购物环境良好，还要考虑文化品位今后转让交易余地以及升值潜力等，这些都是促成品牌商业地产出现的客观环境。同时开发商也会逐渐认识品牌在商业地产开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质规模化分区明细化商业地产这诱人市场。目前在海安商业地产市场上，许多购房者不但注重价格，还把咨询的重点转移到开发商的实力信誉知名度以及品牌上，可见商业地产投资者越来越理性，要求也越来越高。商业产品投资逐步成为居民的消费热点和投资手段海安是苏中地区的交通要道，但旅游业欠发达，发展物流会展国际商贸业直是海安经济发展的重点之。由于近几年长江三角洲的腾起，海安受到区域经济辐射，经济飞速发展，城