南浔国际度假社区度假别墅项目投资立项报告可研报告.doc文档36页全文在线看

国道和湖盐公路贯通全境，京杭运河和长湖申航道穿境而过，南浔区位于长三角腹地，东界江苏省吴江市，南连桐乡市德清县，西接吴兴区，北濒太湖，区位优势独特，是湖州市接轨上海的前沿阵地。

部分内容简介为元，折合美元。

南浔概况南浔简介南浔区是年月经国务院批准新建立的湖州市辖区，下辖个镇和个省级经济开发区，总人口万人，区域面积平方公里。

南浔城区人口约万。

南浔区位于长三角腹地，东界江苏省吴江市，南连桐乡市德清县，西接吴兴区，北濒太湖，区位优势独特，是湖州市接轨上海的前沿阵地。

国道和湖盐公路贯通全境，京杭运河和长湖申航道穿境而过，距离上海苏州杭州等大城市均为公里左右。

区域内，正在建设申苏浙皖高速公路申嘉湖高速公路及规划建设湖州至嘉兴乍浦铁路。

城市人口概况年末户籍人口万人非农人口万人，比上年增加万人。

随着南浔区经济社会的快速发展，进入南浔区的流动人口规模不断扩大，目前南浔区的外来流动人口达万人左右。

城市经济发展概况南浔产业特色鲜明，经济条件优越，年财政总收入亿元。

南浔工业经济发达，已形成电子信息业面料服装业木制品业和机电制造业四个特色鲜明的产业群，拥有建材市场和棉纺市场两个全国性专业市场。

南浔有木地板企业近家，其中实木地板企业近家，木地板产销量占全国以上，被国家林业部命名为中国木地板之都。

南浔有电梯厂及配套企业余家，是全国电梯生产最集中的地方。

南浔以古镇为依托的旅游业发展迅速，年接待旅游人次突破万，第三产业发展势头迅猛。

南浔房地产市场分析整体市场分析南浔原为乡镇级行政建制，成为湖州市辖区，升级为区县级行政建制。

划区后，南浔经济社会各个方面均出现了高速增长的态势，伴随南浔城市升级与扩区的进程，城市功能扩展与城区人口快速集聚引发了旺盛的住宅产品消费需求。

以住宅为主要产品类型的房地产业在南浔快速起步，年间，南浔先后有个住宅项目投入市场并以较高以上的销售率快速实现产品去化，开发总面积达万平方米。

南浔区主要开发项目概况览表项目名称开盘时间产品类型建筑面积平方米销售均价元销售比例开发商信息世纪名流多层公寓，南浔本地开发商世纪名苑多层公寓，南方通信集团，主营通信电缆的南浔本地企业。

世嘉沁园联排别墅独幢别墅，仅余幢有港资背景的南浔本地开发商。

南方时代广场多层公寓，南方通信集团，主营通信电缆的南浔本地企业。

浔溪秀城多层公寓联排别墅，公寓别墅三期在售美欣达集团，主营服装面料业务的湖州本地企业。

在南浔城市功能升级的区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺的局面，但从开发总量与产品品质方面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面新建房地产总开发量相对有限。

根据上文对南浔区年度住宅开发项目的统计两年间新开发住宅项目总量仅万方。

而相邻的江苏省昆山市年商品住宅销售高达万平方米，吴江市年商品房销售面积万平方米。

在湖州市管辖县市中，德清县年实现商品住宅销售面积万平方米，长兴县年实现商品住宅销售面积万平方米，安吉县年实现商品住宅销售面积万平方米。

大部分县市远高于当前南浔区的住宅房产开发总量指标。

二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住宅开发总量中占有较大比例。

例如本区公认的较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就该案而言，无论从总体规划建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大的提升空间。

三尚无较大规模的品质化楼盘开发。

根据南浔区主要开发项目概况览表显示，除浔溪秀城外，其它绝大多数项目均为不足万平方米的小型住宅项目，规模优势极其限。

以上所述的三个方面与长三角的相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距甚远，开发量开发层次开发规模均有极大的发展空间。

根据上述分析，报告认为当前南浔区房地产市场发展的现状与南浔区较强的经济实力消费能力及南浔当前的城市能级极不匹配。

供需状况方面客和境外游客比重逐年大幅上升。

伴随各类观光游客的快速增长，南浔旅游产业呈现出显著的升级发展趋势，休闲旅游度假旅游体验旅游等新兴旅游消费模式在南浔得到有力的发展，餐饮住宿交通娱乐购物住宿等各类需求消费正在迅速发展当中，对项目未来发展形成有力的支撑。

根据南浔国际度假社区的开发规划预测，在大量国际化旅游配套设施相继投入市场之后，南浔高端旅游度假产业将获得进步的跨跃式增长，其中度假旅游的增长将对度假类别墅产品提供显著的市场支撑。

年南浔古镇景区按地域划分客源结构图四不断增加的人口导入。

年月，湖州市撤消城区南浔区菱湖区三个区委区管委会，设立吴兴区南浔区两个市辖区。

南浔区区委区政府驻南浔镇，辖南浔双林练市善琏旧馆菱湖和孚千金石淙个镇和南浔经济开发区。

根据中国城市开发建设的般规律，随着南浔市辖区地位的确立，区域行政级别提升后数年内，人口导入必然会有加大幅度的扩张。

同时，随着南浔区经济社会的快速发展，进入南浔区的外来人口规模不断扩大，目前南浔区的外来人口达万人左右。

不断增长的新增人口必然对当地房地产有较为强劲的需求。

综上所述，南浔房地产市场需求当前总体呈现出客户面宽购买力强价格承受力强产品品质要求高等特点。

长三角地区国内其他地区境外相关个案分析重点个案分析浔溪秀城该楼盘年月日开盘，开发商为美欣达集团，主营服装面料业务的湖州本地企业。

总占地面积亩，建筑面积约万平方米，整个小区分三期开发。

该案涵盖多层公寓复式花园洋房和联排别墅及沿街商铺等多种建筑形态，公寓售价为元平方米，复式花园洋房及联排别墅售价为元平方米。

该楼盘销售情况极佳，几乎每批开盘房源，均能在数月内迅速消化，即使在年宏观调控时期，其销售也未收到较大影响。

目前二期已交付使用，在售楼盘为三期中最后批，且已基本销售完毕，接近尾盘阶段。

其他个案分析项目名称开盘时间产品类型建筑面积平方米销售均价元销售比例开发商信息世纪名流多层公寓，南浔本地开发商世纪名苑多层公寓，南方通信集团，主营通信电缆的南浔本地企业。

世嘉沁园联排别墅独幢别墅，仅余幢有港资背景的南浔本地开发商。

南方时代广场多层公寓，南方通信集团，主营通信电缆的南浔本地企业。

四项目分析地块区位与周边环境项目地块概况地块情况本案位于湖州市南浔区年丰路以南嘉业南路以东。

宗地编号浔南村号地块。

目前基地现状为农田果园及大面积自然水域，水质清澈，地面无建筑物及构筑物。

地块主要经济指标占地面积平方米总建筑面积平方米容积率。

周边环境分析西面南浔区行政中心规划中其他为待开发地块，目前现状为农田。

区域配套配套条件与本案西侧紧邻的为建设中的南浔区新建行政中心，今后将成为南浔区的行政办公商业贸易金融服务及文教医疗中心，配套设施极为完善。

目前新的南浔中学校舍已建成并投入使用。

交通条件对外交通国道是历史上联系上海湖州吴江及其它沿线城市城镇的的主要公路。

申苏浙皖高速公路浙江段上海段均已完成开发建设，目前通过该公路至湖州中心城区仅分钟车程年底，随着申苏浙皖高速江苏段的建成通车，该公路将全线贯通，南浔至华东区域中心城市上海的距离将缩短至小时左右，正式融入以上海为中心的小时经济圈内。

市内交通分析嘉业路为南浔区贯穿南北的主干道，目前地块西侧的嘉业南路即将建成通车，建成后出行将极其便利。

自然环境项目地块内有大面积果园及自然水域，水质清澈，生态环境极其优越。

项目分析优势地块形状规整，利于规划设计地块内有大面积自然水域贯穿，自然生态环境极其优越本项目为南浔国际度假社区组成部分，该项目为政府重点扶持项目，规划定位起点高，为南浔品质化社区之先驱地块紧邻南浔区新行政中心，随着行政中心的逐步建成，该区域必将成为南浔今后的新中心年底即将通车的申苏浙皖使得南浔的对外交通更为便捷。

劣势新行政中心的完全建成并投入运营尚需段时间当前周边配套设施相对不足。

地块距离传统中心区域有定距离，近期可能会造成在当地认知度上的定抗性。

机会南浔区区级地位的确立，必将促进区域经济的进步发展以及人口的大量导入，为区域房地产开发提供大量客源新行政中心的逐步建成投入使用，未来区域配套将逐步成熟，使得本项目所属地块及产品升值前景较为乐观南浔目前房地产发展正处于起步阶段，后劲较强，房地产升值潜力较大随着控制别墅用地的政策实施，使得别墅产品更为稀缺南浔区目前尚无规模化品质化别墅社区，本案作为区域内稀缺产品必将填补区域别墅市场需求的空白。

威胁本案为区域内首个高档次别墅社区，其区域认知度将受到市场考验别墅市场交易税费的不断提高，抑制了部分投资需求市场对于南浔区整体房地产发展向好性的信心有待考证。

项目概况公司简介上海博大投资发展有限公司以下简称博大公司是以浙江烟草为主要发起人而设立的家投资控股型有限责任公司。

主要投资业务包括金融证券信息传媒旅游度假房地产开多个产业领域。

博大公司参股的中关村证券是具有全国性影响的综合类券商。

博大公司与人民日报社合作的国际金融报是国内唯份完全市场化运作的中文财经类日报，其内容报道高端权威，在业内享有较高的声誉和广泛的影响力。

年在国内旅游产业高速发展的市场背景下，博大公司与浙江省湖州市南浔区签署合作协议书，对南浔古镇旅游进行整体系统的保护性利用，致力于打造国内著名国际知名的精品旅游目的地。

在博大公司的整合运作下，南浔古镇旅游呈现出强劲的发展势头，旅游收入保持了年均以上的增长。

南浔国际旅游度假社区之度假别墅项目系南浔国际旅游度假社区的组成部分，是建设精品旅游目的地的重要内容。

项目概述项目名称南浔国际度假社区之度假别墅项目暂定名，以下简称本项目建设地点及周边环境度假别墅用地位于浙江省湖州市南浔区南浔镇浔南村号地块土地编，用地性质为商业年和住宅用地年。

地块北起年丰路，南至南浔国际度假酒店，东至甲午塘水域，西至嘉业南路，与嘉业路西侧建设中的南浔区行政中心相邻。

建设内容本项目规划用地面积为平方米