的商业地位。提高公司在省内外商业领域的知名度美誉度通过对商业项目的运作，会有大量的专业信息媒体进行关注，同时我们也对项目的推广进行了系列策划营销活动，筑坝蓄水。在目前的商业领域里，项目的规模及投资额度在绵阳均已达到相当重量级的水平，所以本项目的成功开发及运做将会引起商业领域里的企业专家学者们的广泛关注，从而提高我公司在省内外商业领域中的知名度及美誉度。拓宽我公司主营业务的领域作为商业房地产开发项目，五金机电城项目成为我公司主营业务拓宽的个标志性项目，从此，可以通过自营联营招租出售等系列方式对物业使用权限进行经营。拓宽了以往只是自营或招租等方式对物业运营管理的经营模式。项目概况项目名称温州商贸广场绵阳高新五金机电城建设地点绵阳市绵兴路西段，现绵阳高新区管委会对面建设单位绵阳高新建设开发有限公司企业性质国有法人代表梁勇项目负责人陆原建设规模建设期限年资金来源项目开发资金由绵阳高新建设开发有限公司四川尚高房地产开发有限公司和绵阳市高新区迈特房地产开发有限公司三方共同投资。场地现状见下图项目功能构成本项目在功能上集展示交易办公居家仓储物流于体，能充分满足各种实力层次商家及消费者的多样化需求。可行性研究报告编制的依据本项目可行性研究报告编制的依据是绵高管委函号的有关精神，将项目用地建成五金机电产品专业市场。可行性报告研究范围通过对项目建设开发过程中投资策划设计工程建设各项计划的可行性合理性准确性等方面的研究，研究范围为项目商业市场环境分析及营销战略规划设计条件原则及设计方案项目开发前期及施工进度投资分析及项目经济效益评价项目组织管理与保障措施等。项目经济技术指标温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目经济技术指标见表表项目技术指标总规划用地面积其中代征绿地面积建设用地面积总占地面积总建筑面积其中容积率停车位指标分析总建筑面积商铺精品专卖店餐饮娱乐休闲会所住宅配套设施经济指标总投资额包含住宅开发万元不包含住宅开发万元投资利润率包含住宅开发不包含住宅开发全部投资回收期不含建设期包含住宅开发年不包含住宅开发年研究结论及建议在本项目可行性研究报告中，我们系统地将温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目的开发计划条件等进行了论述，将项目开发的前中后等各个时期需要解决的工作及将会出现的具体问题的解决，提供了详细的计划进度安排。研究结论为本项目属综合商业房地产综合开发项目，对本项目的投资符合公司企业发展战略要求。投资策划设计工程建设计划的可行性合理性准确性均已进行了详实的论述，项目可以实施。但鉴于本项目为我公司第个开发运作的大型商业地产项目，确需进行深入细致的调研。在此前提下，我公司将竭尽所能地选择提供公司自身的各种有效资源及社会优势资源，全面深入标准优质高效的对项目加以定位开发。人员专业资金充实决策及时和政策环境良好是我公司目前的客观状况，希望天时地利人和以及特殊的历史条件，让项目成为公司再造的个辉煌。第二章项目商业市场环境分析及营销战略商业市场环境分析营销战略综合评述商业市场环境分析本部分将对目前绵阳市的宏观政策及经济环境进行分析。宏观政策环境继年国家推出西部大开发的战略方针之后，年月，中国成功加入世界贸易组织。在我国，尤其是成都的房地产行业经过了持续三年的快速增长的今天，西部开发和入世无疑是绵阳房地产发展的两大利好。绵阳市委政府确定了年全市奋斗目标完成亿元，增长固定资产投资完成亿元，增长以上社会消费品零售总额完成亿元，增长城镇居民人均可支配收入增加元，达到元农民人均纯收入增加元，达到元。绵阳坚持工业强市战略，深入实施工业千亿工程，坚定不移走新型工业化道路。全市工业总产值由年的亿，增加到年的亿，增长倍工业增加值达到亿元，增长倍工业上交税金占地方财政收入的。由此可见，以科技闻名全国的绵阳，工业依然是其经济的重要支柱。宏观经济环境政府出面多方联手打造成德绵经济走廊为搞好绵阳十五规划编制工作，配合国家做好成渝地区区域发展规划，年月日，在省委的倡议下，绵阳成都德阳三市发展计划委员会就提升成德绵区域经济竞争力，以及如何搞好十五规划和构建成德绵经济区等共同关注的问题专门召开了会议。会议认为成德绵地区是四川省乃至西部最具发展潜力的区域之，也是国家十五规划中提出需要整合提高的城市密集区。成德绵经济总量占全省约，是四川的经济核心，成都的都市经济德阳的重型机械装备绵阳的科技城建设机及农业机械。安县安县位于绵阳西北面，距离公里。交通便利。工业企业比较少，只有少数矿业水泥企业存在。目前机电商圈主要集中在北客站周围，有商家多家。绵阳对该县的辐射较强。绵阳城区竞争对手调查据目前调查发现，绵阳高新五金机电即将面临的两个主要竞争对手是三汇和南田两家公司。三汇公司具有定的市场运作经验，同时也在绵阳具有相应的实力和品牌知名度，是本项目运作最强劲的竞争对手。蓝田公司现有项目在区位和硬件上均具有相当不错的优势，只是由于运作能力方面的原因，导致市场定位飘忽不定。该市场硬件设施良好，尽管已经建成近两年，但直招商不成功。究其失败原因，我们发现，该市场之所以出现目前这样的尴尬情况，主要是其缺乏具有专业运作能力的运作团队，加之公司高层意见不统，使招商难度人为加大。可以这样说，这是个还没有睡醒的竞争对手。关于两个主要竞争对手的细致情况，见下表表对手名称及介绍市场优劣势分析名称南田五金机电城介绍投资商为绵阳南田房地产开发公司，该项目前期规划为小商品批发市场，但招商效果不佳，近期转项做机电汽配等，目前仍处于招商状态。最新调查显示，该市场目前的招商工作也遇到了定的困难，机电商家正式入住的还没有，倒是有家汽配商家入住了。意向性入住的五金机电商家约余家，其他商家至今没有明确的态度。从现在的招商情况来看，该市场最终是百货商场还是汽配商城抑或是五金机电城，很难说清楚。优势位于平政汽车站，交通地理位臵比较好市场为现房建筑结构合理，配套设施基本齐全，适合作市场招商价格具有定优势招商已启动劣势招商对象不明确，有兼收并蓄之嫌招商宣传缺乏力度招商团队能力缺乏对手名称及介绍市场优劣势分析三汇机电城介绍位于原三汇建材市场旧址，市政府已立项，从月开始拆迁，预计拆迁需个月时间，修建个月，年月基本完工，主体为层，层为机电商铺，层为办公，层为住宅。占地约亩。优势政府已立项，并开始建设有定市场品牌影响力具有定的市场运作经验距离原成熟商圈近劣势地址仍受交通仓储的制约规模小，后期发展困难难以吸引外地品牌商家难以形成垄断性地位盛元机电城优势位于老商圈，目前消费成熟劣势市场容量比较小，房屋结构老旧，交通受局限，形象比较差剑门五金机电管材市场优势位于老商圈，目前消费成熟劣势规模相对较小，建筑结构差，商家结构比较杂乱表二调查对象的综合分析成都调查数据表明的业内人士认为在川内二级城市建设五金机电城是可行的。在二级城市建设五金机电城需要具备的最重要的五项条件包括足够的消费能力交通方便好的政策管理规范有定规模接近半数的商家即占被调查总数的，认为省内经济基础较好的二级城市已有条件做五金机电城还有约占被调查商家总数的商家对二级城市做五金机电市场持观望态度。具备建设五金机电专业市场的前三名城市分别为绵阳乐山自贡，其中选择绵阳的占到愿意到二级城市发展的商家家总数的，远高出乐山和自贡。从商家客户的集中情况，可以看出成都商家的销售渠道辐射情况，在二级城市中，川北的绵阳川南的乐山，排在首先的位臵，其次是德阳眉山自贡广元。要求租和买的商家比例较之以往发生了相当深刻的变化。要求租赁的商家占被调查商家总数的，而表示在适宜情况下可以考虑购买的商家竟然占被调查商家总数的，这是从来没有过的事。业界资深人士认为，这购买愿望已然跃居行业发展最好水平。租金在元月，这个范围是商家能普遍接受的。对购买作出判断的商家，认定价格应该控制在元每平米左右的占整个被调查商家数的，而认定可以接受元每平米的商家仅占整个被调查商家数的。值得重视的是，有的商家对此没做选择，这说明商家对买商铺比租商铺更加谨慎。选择商铺的商家占被调查商家总数的，选择商铺的占被调查商家总数的选择的占。由此可见，商铺面积在是最容易被五金机电商家接受的需求以上商铺的商家达到，说明成都的商家实力偏强，对面积的要求要比二级城市商家的大。商家对租赁期限要求至少在两年以上，其中需注意两个问题是租赁期定为年，商家可以接受的比例竟然高达二是年是个特殊数字，有忌讳。有的商家选年，这部分商家很明显是对市场能否运作成功持观望态度。如果市场启动成功的话，租赁年以上的商家保守估计也将达到以上。市场的功能，交易及产品展示功能加起来占整个功能需求的。市场配套服务重要程度的依次是停车银行物流物管政府政策仓储税务装卸餐饮工商选需要投入广告的商家占被调查商家总数的，而选择不需要或不太重视这个选项的商家仅占被调查商家的，这充分说明兴建个全新的并有定规模的市场，广告宣传对入场商家商家来说是非常重要的。这在很大程度决定了商家的去留，决定了市场的兴衰，这是投资者必须高度引起重视的。已有的商家愿意到二级城市发展，其中首选绵阳的商家被调查商家的，如果算上其它二级城市及部分县级城市的商家，这比例还会更高。这和我们展开调查前所估计的情况大体致。而选择以后再说的商家也占到了被调查商家总数的，说明对二级市场的发展持观望或考虑态度的也不在少数。但有点是可以肯定的，省会中心城市的实力商家对经济相对发达的二级城市的商机是普遍看好的。绵阳及周边地区调查数据表明愿意选择在绵阳做五金机电交易的占了被调查商家总数的，遥遥领先于其它二级城市。认为建五金机电城需具备的条件有定规模交通方便良好的政策产品质量可靠足够的消费能力管理规范经营成本低。租买