势判断西安市现状及整体规划城市定位西安地处中国中心腹地，南依秦岭，北临渭河。距离郑州公里，距离武汉公里。作为西北地区的中心城市，西部大开发的桥头堡，西安具备很强的汇聚能力，进入西安将为我们占领西北市场奠定基础。西安是陕西省的省会是世界闻名的历史文化古都旅游名城中国重要的教育科研装备制造业高新技术产业基地和交通枢纽城市是新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区西安将建设成古代文明与现代文明交相辉映，老城区与新城区各展风采，人文资源与生态资源相互依托的国际性现代化大城市。人口规模西安，西北地区中心城市，辖九区四县，面积万公顷，目前，西安市的总人口已经超过万，城区人口已达到万。按照规划，年市域总人口规模为万人。其中市区人口规模为万人主城区人口规模为万人。年市域总人口规模为万人市区人口规模为万人主城区人口规模为万人。用地规模西安市现辖九区四县，总面积平方公里，到年市区用地规模为平方公里主城区用地规模为平方公里年市区用地规模为平方公里，主城区用地规模平方公里，人均建设用地平方米。西安共设个行政区，南北各拥有个国家级开发区。其中新城莲湖碑林雁塔是目前西安中心区域。南部的西高新北部的经济开发区已成为城市经济发展最快的区域。交通状况西安是全国六大交通枢纽城市之，已形成以航空铁路和公路为主的现代化立体交通网络。该市拥有国内第四大机场，可直达通往国内多个城市和澳大利亚日本等国家和地区亚欧大陆桥陇海铁路横穿西安东西，西延铁路与西康铁路连接南北，随着西安到南京西安到宁夏中卫的铁路的通车，该市将完成米字型铁路架构另外，西安是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，共有条国道呈放射状通往全国各地。未来西安将建成面向国际的航空运输中心，构筑以高速公路铁路为构架的运输体系。市内交通形成了三横三纵三环八放射开放式路网格局。城南路网最为密集，主要干道沿线人口密集，商业商务气氛浓厚近几年城北道路建设力度加大，商贸活动主要集中在未央大道两侧。重大市政规划建设市政府将于年底全部搬迁至经开区北侧，将带动整个北城开发启动老城改造项目，大量城内居住人口开始外迁曲江期再推出六大旅游示范项目，三年内完成总投资亿元，进步推动城南向旅游人文高尚居住新城发展实施新长安战略，五年内建成文化生态城，形成西安副中心年底成立灞河管理委员会，启动大水大绿工程，力图十年内将城东建成生态人居新城。发展目标到年，全市国民生产总值达到亿元，人均国民生产总值达到美元，城乡居民人均可支配收入达到万元，基本社会保障率达到，城市化水平达到，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。二西安市宏观市场定位分析西部大开发战略下的大西安地位在西部大开发战略的促进下，西安作为大西北的中心城市，龙头地位逐渐体现。目前拥有各类科研机构多家，专业技术人员接近万人。雄厚的科技资源正在转化为现实的生产力，批以电子信息生物制药光机电体化航空航天民用核工业和新型材料为代表的高科技产业正在这里迅速崛起，关中高新技术产业带已经显露雏形。西安高新技术产业开发区去年技工贸总收入突破亿元。城市发展方向整个西安市区被分为五个区域组团中部地区南部地区北部地区西部地区和东部地区，各个区域组团的发展情况都不相同。西安市的中部地区城内由于发展空间较小，基本已趋于饱和状态，从年开始政府要求城墙内拆迁只允许兴建绿地或步行街，只有少部分建住宅，但住宅有限高要求，般为米。靠近城墙的只能建层以下的建筑，现在城内建筑多以商业餐饮娱乐旅游型为主。西安市的北部地区，有西安经济技术开发区，主要为大型的生产型企业，如可口可乐长庆油田西门子等，除几条主干道比较繁荣外，其它区域还不算发达，整体居住状况及人文素质与中南部相比较差，由于有大型供热站，所以，环境来看，长安区南依秦岭，素有西安后花园之称另外由于区政府近几年加大市政投资建设，建成长安广场樱花广场和生态水面多处生态绿化广场，绿化面积余万平米，使此处逐步成为众多西安市民的首选居所。人文政治宗地隔路与西部大学城相望，有着及其优越的人文环境。大学城总体规划平方公里，分南北西三个区域，预计引进大学余所，投入资金亿，截止目前，园区已投资金额约亿元，入住师生万人，预计年将达到万人。目前，宗地南边界隔韦郭路与之相临的西安邮电学院西北政法大学陕西师范三所大学已经相继投入使用，共计师生万余人，另外西安外国语学院和西北大学正在建设之中。此外，宗地东边的区政府行政中心将在年底正式投入使用，这在定程度上将大大带动宗地周边的快速发展。配套设施生活配套该宗地距离长安区中心大约，另外宗地东侧约有大型家世界超市，且周边银行医院小学等基本生活配套齐全，完全可以满足业主基本生活需要商务配套宗地西北方向距离西高新今后的直线距离仅为公里，极大提供商务便利市政配套目前除集中供暖外，给水排水电力天然气通讯有线电视等市政设施都已经铺设到位道路交通项目四面临路，周边有路，路路等多路公交车，到西安市中心仅需分钟。二分析优势分析宗地处于城市发展方向上，位置优越地块所处区域不但是长安区全力打造的新区中心位置，还是西安市近期重点发展区域之，后期升值空间巨大。规模较大，地势平整，形状规则，有利于规划设计宗地形状呈长方形，东西长约米，南北长约米，整体地势平整。四面临路，交通便利宗地规划中四面临路，南边界已经建成米宽的韦郭路，而且地块周边有多条公交线路通往市区，交通极其便利。劣势分析宗地内涉及定量的村民民宅拆迁，政府目前承诺年之内供地完毕，但后期的拆迁进度将成为影响我们项目后期开发的主要因素此外，永超公司在地块内拥有自己名下的余亩宗地，在后期项目的规划上造成定的影响。永超公司于年左右通过协议方式从长安区政府获取此地块机会分析战略进入西安南区市场，并且能够快速树立品牌优势长安项目的规模可以完全保证我们战略进入西安南区市场，再加上我们操作丝路花城大盘的经验，结合市场空白点给消费者提供出真正的高性价比产品，在短时间内定能够强化我们的品牌优势。地块紧邻西部大学城，不但人文环境优越，而且商机无限地块与大学城路之隔，人文环境极其优越，给项目后期的销售提供了其他项目无法比拟的卖点而且学生群体庞大消费能力日趋增强，此地段在后期必将被众多商家看好。人们对此区域的认可度越来越高长安区于年月份撤县并区，标志着全区的发展步入快车道。长安大街子午大道，拉近了长安与市区的距离从未来城市发展空间潜力来看，城南板块高新区曲江新区长安区土地资源充足，环境良好，是承接西安城市功能外溢的首选区域，已经受到越来越多市民的充分认可。长安区作为城市近期重点发展区域，土地升值空间巨大作为城市近期发展方向，长安区土地价格从年万亩飙升到年月的万亩，地价涨势迅猛此外，上海绿地和和记黄埔分别以万亩和万亩在项目周边获取土地，因此不难看出，土地的升值空间巨大。威胁分析在项目获取上目前多家开发商看好此地块，中海外集团杭州华荣集团西安高科集团新加坡华沙尼，在项目的获取上竞争激烈。在后期操作上城南板块大盘集中，包括上海绿地和记黄埔紫薇地产，品牌竞争日趋激烈，这就给我们后期的项目操作水平提出了更高的要求。项目结论项目处于城市发展方向上，土地价格相对较低，升值空间巨大项目的规模不但足以保证我们战略进入西安，后期结合市场空白点通过打造高性价比的产品快速确立我们的品牌优势，而且支持我们的长期可持续发展。因此，本司建议强势获取。第三部分项目规划设计内容规划建设依据本项目的总体规划严格按照西安市总体规划和长安区整体规划要求进行规划设计结合西安气候民族习俗以及城市建筑面貌等方面特点和规划用地周边的环境条件进行规划充分利用规划用地地形地貌，合理布局，节约用地，明确规划组团满足居民的多种需求，综合考虑日照通风防火防震，配套设施及管理要求创造安静，卫生，舒适，优美的居住生活环境充分考虑社会，经济和环境三方面的效益遵守以人为本的原则，满足现代都市居民的居住心理要求坚持可持续发展思想，使本项目符合未来西安的整体规划追求人与自然，建筑和环境相互交融，以及住宅形式与居住内涵的高度统，同时营造社区内部环境和周边环境协调致。二规划建设内容项目主要经济技术指标亩指标容积率总占地亩总建筑面积平米毛地商业居住面积住宅建筑面积多层多层小高层商业建筑群面积配套面积中小学文化娱乐市政设施亩指标容积率总占地亩总建筑面积平米商业居住面积住宅建筑面积多层多层小高层商业建筑群面积配套面积中小学文化娱乐市政设施第四部分项目市场定位周边类比楼盘调研项目名称田园公寓开发商西安普明房地产开发有限责任公司整合推广大唐创智项目位置高新区长安科技产业园高新国际学校南侧入住时间售楼部地址高新区长安科技产业园高新国际学校南侧销售电话用地面积亩总建筑面积层高地下层，地上两层底商米，面积万平方米，公寓米，梯户规划建筑类型高层其它总套数套主推户型平米到平米销售价格起价元平米均价元平米高价元平米物业费用元平米层差价朝向差价容积率绿化率未定开发商经历普明房地产开发有限责任公司注册资金为万元人民币，具有房地产二级开发资质。施工公司浙江五洋建设集团公司工期安排周边现有项目情况东西绿地世纪城南紫薇田园都市北项目描述项目位于西沣路长安科技产业园，西部首个倡导阳光纯氧健康生活的田园风情式现代公寓。项目由栋塔楼组成，层高米，户型设计大空间格局，全景落地窗，建筑高米。底商两层，面积万平方米。公司计划引进汽车配件美容行业。项目名称紫薇田园都市开发商西安紫薇地产开发有限公司物业公司紫薇物业策划代理西安紫薇行物业顾问有限公司项目位置西安高新区新型工业园区交房时间售楼部地址紫薇田园都市内销售电话用地面积亩总建筑面积万规划建筑类型高层小高层多层别墅元平米总套数约套主推户型室厅卫室厅卫销售价格起价