1、“.....如土地费用，根据不同产品占用土地面积分摊，其它费用，根据每种产品的单项工程投资分摊，等等。分摊结果形成产品的开发成本。全部由计算机自动完成，报表略。第二节投资使用计划投资计划是经济分析中现金流出的最重要的组成部分，投资计划影响每期的现金流，影响资金筹措，从而影响总投资的中的财务费用。为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的原则分配到每期。本项目遵循下述原则单项工程投资的使用，从开工到竣工验收，每期平均分配假设均匀用款。土地费用的使用计划，分三次半年左右付清土地价款。前期费用从第期开始至最后个单项工程竣工验收，每期平均用款。基础设施公共配套设施开发期税费其它工程费用间接开发费，从项目开工至竣工验收，每期平均投入。管理费用，从第期开始至最后笔房款收到为止，每期均匀用款。销售费用，从项目产品开盘销售到最后笔房款收到为止，每期均匀使用。不可预见费，按建筑安装工程费用比例安排计划或按全部投资分配......”。

2、“.....产生投资使用计划表，报表略。第三节销售收入及销售税金计算投资数量售价是房地产开发项目三个最重要的参数，而销售收入是数量与售价的乘积，可想而知销售收入销售税金及附加的计算是多么重要。为确保收入计算的准确性，根据本项目的特点，重点把握下述几点销售计划产品的数量及每期销售计划，是影响现金流的重要因素，产品卖得快则投资回收快，可以有更多的预售收入用于投资，可以减少贷款及其利息，减少自有资金投入。可以认为，销售计划是继投资数量售价之后最重要的影响因素，是般人不太注意的潜在影响因素。确定产品的销售计划，即安排产品从开盘开始至全部产品售完为止的时段内每期的销售比例和数量。般都是呈递减规律，本项目在确定开盘时间和销售期数后，由计算机按双倍余额递减规律安排每期销售比例。产品价格预测产品价格是最为重要的因素，也是最有想象空间的参数，因为，竞买土地到产品上市相距段时间少则半年，多则年以上......”。

3、“.....不同的开发商有不同的预测。产品价格预测是市场调研的重要内容，已在第二章市场调研与产品定位中确定，详见表。收款计划各期销售的产品收款可能不样，期房和现房就不同，现房可以要求在个季度内付清房款，期房般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。分期收款的比例，般说来，期房需要分若干期收款，竣工交付使用后全部付清，因此，般的做法，签定合同付款，结构封顶之后付款比例达到，竣工交付使用再付余下的。收款比例与销售计划样，对现金流有重大影响，本项目由计算机自动按上述比例制定收款计划。收入及税金计算营业税率，城建税教育附加分别按营业税金的征收。收入及税金均由计算机自动完成计算。销售收入计算完全模拟房地产企业实际收款情况，每期售出的期房分若干期收款。本项目的销售计划参数见表销售产品基本信息......”。

4、“.....资金筹措原则，先用资本金和预租售收入，不够再考虑借款。每年的投资使用计划汇总见表资金筹措计划，表销售产品基本信息表明第期季度开盘，个季度无销售收入可用作投资。本项目估计总投资亿，自有资金按考虑为万元。季度无预售收入，安排自有资金及借款。因为由计算机平衡现金流，资金不足自动安排借款，只需要确定自有资金和最低数额的借款，详见表。资金筹措计划表项目名称投资使用计划资金筹措计划自有资金其中用于建设投资用于经营资金借款银行借款第五节土地基本报价方案土地基本报价方案是设定投资售价销售量等因素不会变化的条件下，通过财务分析，计算每个报价方案的经济评价指标。用铭星土地报价软件自动计算......”。

5、“.....直至出现亏损为止。将全部报价方案列表打印。详见表土地基本报价方案。本地块起拍价万元，按万元起算，每次加价万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了个报价方案。列表打印详见表土地报价基本方案。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上个台阶经济效益降低定幅度，直至出现亏损为止，很直观。每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精神不同，可以有不同的最高限价。建议如下当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议的土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利......”。

6、“.....对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议的土地最高报价万元。基准收益率低于可能亏损，报价万元，全土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议的土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议的土地最高报价万元。基准收益率低于可能亏损，报价万元，全部投资内部收益率，将亏损万元。多因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价会在定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存在不同看法是正常不过的。为了解决这个问题，可以针对不同的意见不同的参数取值进行多方案分析......”。

7、“.....由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价方案样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格的临界点。本报告根据专家们对投资售价同时变化的不同意见，计算了个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率计算了个土地价格临界点。分析结果详见表多因素变化土地价格临界点分析。分析认为，本项目的别墅单位造价元和售价元是有较大可能的，建议采用改组合的分析结果，即当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议的土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议的土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时......”。

8、“.....企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议的土地最高报价万元。风险决策指标多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进了步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是概率分析方法又称风险分析。这种分析才是最高层次上的决策分析。本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临界点内部收益率期望值达到基准收益率的概率和收益率小于的概率。将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。计算结果详见表风险决策指标概率分析。结论如下当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险很小般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险加大倍，但还可以接受当企业土地存量不足时......”。

9、“.....建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，还可以接受当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险较大。综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价万元。土地报价方案计算依据表序号项目名称单位数量技术经济指标指标名称单位数量土地土地面积平方米以亩为单位亩起拍价格万元以亩为单位万元亩土地报价起算价格万元以亩为单位万元亩销售产品数量平方米别墅出售平方米多层住宅出售平方米中高层住宅出售平方米汽车车位出售平方米商业配套出售平方米销售产品平均价格元平方米别墅出售元平方米多层住宅出售元平方米中高层住宅出售元平方米汽车车位出售元平方米商业配套出售元平方米总投资万元每平米造价元平方米。三主要建设条件及周边的准格尔旗东胜区原料煤资源充足，运输半径小，价格低。总体运输万吨年煤炭物流园区厂址在市树林召镇罕台村，原料及产品进出方便，道路四通八达......”。