提供了有力的基础，从而提高我公司在同业态商业领域里的商业地位。提高公司在省内外商业领域的知名度美誉度通过对商业项目的运作，会有大量的专业信息媒体进行关注，同时我们也对项目的推广进行了系列策划营销活动，筑坝蓄水。在目前的商业领域里，项目的规模及投资额度在绵阳均已达到相当重量级的水平，所以本项目的成功开发及运做将会引起商业领域里的企业专家学者们的广泛关注，从而提高我公司在省内外商业领域中的知名度及美誉度。拓宽我公司主营业务的领域作为商业房地产开发项目，五金机电城项目成为我公司主营业务拓宽的个标志性项目，从此，可以通过自营联营招租出售等系列方式对物业使用权限进行经营。拓宽了以往只是自营或招租等方式对物业运营管理的经营模式。项目概况项目名称温州商贸广场绵阳高新五金机电城建设地点绵阳市绵兴路西段，现绵阳高新区管委会对面建设单位绵阳高新建设开发有限公司企业性质国有法人代表梁勇项目负责人陆原建设规模建设期限年资金来源项目开发资金由绵阳高新建设开发有限公司四川尚高房地产开发有限公司和绵阳市高新区迈特房地产开发有限公司三方共同投资。场地现状见下图项目功能构成本项目在功能上集展示交易办公居家仓储物流于体，能充分满足各种实力层次商家及消费者的多样化需求。可行性研究报告编制的依据本项目可行性研究报告编制的依据是绵高管委函号的有关精神，将项目用地建成五金机电产品专业市场。可行性报告研究范围通过对项目建设开发过程中投资策划设计工程建设各项计划的可行性合理性准确性等方面的研究，研究范围为项目商业市场环境分析及营销战略规划设计条件原则及设计方案项目开发前期及施工进度投资分析及项目经济效益评价项目组织管理与保障措施等。项目经济技术指标温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目经济技术指标见表表项目技术指标总规划用地面积其中代征绿地面积建设用地面积总占地面积总建筑面积其中容积率停车位指标分析总建筑面积商铺精品专卖店餐饮娱乐休闲会所住宅配套设施经济指标总投资额包含住宅开发万元不包含住宅开发万元投资利润率包含住宅开发不包含住宅开发全部投资回收期不含建设期包含住宅开发年不包含住宅开发年研究结论及建议在本项目可行性研究报告中，我们系统地将温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目的开发计划条件等进行了论述，将项目开发的前中后等各个时期需要解决的工作及将会出现的具体问题的解决，提供了详细的计划进度安排。研究结论为本项目属综合商业房地产综合开发项目，对本项目的投资符合公司企业发展战略要求。投资策划设计工程建设计划的可行性合理性准确性均已进行了详实的论述，项目可以实施。但鉴于本项目为我公司第个开发运作的大型商业地产项目，确需进行深入细致的调研。在此前提下，我公司将竭尽所能地选择提供公司自身的各种有效资源及社会优势资源，全面深入标准优质高效的对项目加以定位开发。人员专业资金充实决策及时和政策环境良好是我公司目前的客观状况，希望天时地利人和以及特殊的历史条件，让项目成为公司再造的个辉煌。第二章项目商业市场环境分析及营销战略商业市场环境分析营销战略综合评述商业市场环境分析本部分将对目前绵阳市的宏观政策及经济环境进行分析。宏观政策环境继年国家推出西部大开发的战略方针之后，年月，中国成功加入世界贸易组织。在我国，尤其是成都的房地产行业经过了持续三年的快速增长的今天，西部开发和入世无疑是绵阳房地产发展的两大利好。绵阳市委政府确定了年全市奋斗目标完成亿元，增长固定资产投资完成亿元，增长以上社会消费品零售总额完成亿元，增长城镇居民人均可支配收入增加元，达到元农民人均纯收入增加元，达到元。绵阳坚持工业强市战略，深入实施工业千亿工程，坚定不移走新型工业化道路。全市工业总产值由年的亿，增加到年的亿，增长倍工业增加值达到亿元，增长倍工业上交税金占地方财政收入的。由此可见，以科技闻名全国的绵阳，工业依然是其经济的重要支柱。宏观经济环境政府出面多方联手打造成德绵经济走廊为搞好绵阳十五规划编制工作，配合国家做好成渝地区区域发展规划，年月日，在省委的倡议下，绵阳成都德阳三市发展计划委员会就提升成德绵区域经济竞争力，以及如何搞好十五规划和构建成德绵经济区等共同关注的问题专门召开了会议。会议认为成德绵地区是四川省乃至西部最具发展潜力的区域之，也是国家十五规划中提出需要整合提高的城市密集区。成德绵经济总量占全省约，是四川的经济核心，成选西门生资市场长久机电城金府机电城总计柱形图交易展示商务办公信息沟通物业管理没填条形图数据分析结论数据显示接受本次调查的商家，对市场的交易功能提出明确要求，其次才是展示办公及信息沟通功能，这几项要求占据主要的功能。单项调查市场运作过程中，哪些配套服务在商家心目中比较重要可多选统计表地点选项停车物管工商税务银行物流仓储通信装卸餐饮环境政策其它没填西门生资市场长久机电城金府机电城总计柱状图停车物管工商税务银行物流仓储通信装卸餐饮环境其它没填政策柱形图数据分析结论此单项调查显示商家对市场的配套服务普遍重视，其重要程度的依次是停车银行物流物管政府政策仓储税务装卸餐饮工商。个万平米规模的五金机电市场最好能容纳多少商家统计表格地点选项其它没填西门生资市场长久机电城金府机电城总计其它没填饼状图数据分析结论数据显示在个经济比较发达，工业基础条件相应较好的二级城市发展五金机电市场，吸引外地商家注意力的个不容忽视的重要因素是市场本身的规模。在此项调查中，个万平米的市场，认为应当达到户商家的占了被调查商家总数的，认为应当在户左右的商家占了被调查商家总数的，而认为应当在户以上的商家仅占被调查商家的。市场在招商过程中和开业后的培育期中，需要投放大量的广告宣传吗统计表格地点选项要不要其它没填西门生资条街长久机电城金府机电城总计饼状图要不要其它没填要不要其它没填数据分析结论数据显示选需要投入广告的商家占被调查商家总数的，而选择不需要或不太重视这个选项的商家仅占被调查商家的，这充分说明兴建个全新的并有定规模的市场，广告宣传对入场商家商家来说是非常重要的。这在很大程度决定了商家的去留，决定了市场的兴衰，这是投资者必须高度引起重视的。你愿意到二级市场去发展吗统计表地点选项愿意不愿意以后再说没填西门生资条街长久机电城金府机电城总计饼状图愿意不愿意以后再说没填数据分析结论数据显示本次调查选定的目标商家，已有的商家愿意到二级城市发展，其中首选绵阳的商家被调查商家的，如果算上其它二级城市及部分县级城市的商家，这比例还会更高。这和我们展开调查前所估计的情况大体致。而选择以后再说的商家也占到了被调查商家总数的，说明对二级市场的发展持观望或考虑态度的也不在少数。但有点是可以肯定的，省会中心城市的实力商家对经济相对发达的二级城市的商机是普遍看好的。绵阳地区及周边调查绵阳城区江油三台安县梓潼广元德阳由于项目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之竞争对手的突然增加，使调研组行在绵阳本地收集商家数据具有了相应的难度，因而导致了本次调查在绵阳城区收集的直接数据显得不够充分，好在调查员及时改变调查策略，通过与商家的反复交流，还是掌握了比较详尽的手资料。这些资料的把握，对于本项目的确立与否，将起到至关重要的重用。在四川省二级城市建五金机电交易市场，你更愿意选择以下哪些城市统计表选项地点绵阳城区江油广元三台盐亭安县梓桐总计乐山绵阳德阳眉山自贡内江广元其它没填饼形图绵阳城区乐山德阳眉山自贡内江广元其它没填绵阳城区乐山德阳眉山自贡内江广元其它没填数据分析结论数据显示如果二级城市兴建五金机电交易市场，愿意选择在绵阳做五金机电交易的占了被调查总数的，遥遥领先于其它二级城市。在二级城市要想成功兴建五金机电市场，你认为应具备的基本条件是什么多选统计表选项地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计良好的硬件足够的消费能力管理规范有定社会影响力产品质量可靠服务水平不断提高交通方便经营成本低良好的政策环境有定规模没填柱状图良好的硬件管理规范产品质量可靠交通方便良好的政策环境没填三维柱形图数据分析结论数据显示兴建五金机电交易市场应当具备的条件这命题引起了接受调查的绝大部分商家的高度重视。他们认为，具备的条件的重要程度依次是有定规模交通方便良好的政策产品质量可靠足够的消费能力管理规范经营成本低。对商铺的需求你更愿意租还是购买统计表选项地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计租买租售结合说不清楚饼形图选项百分比租买租售结合说不清楚租买租售结合说不清楚数据分析结论数据显示租买，说明该地商家在经济实力上的不足，但也有的商家是具备信心和实力的。另外，的商家对租售结合的经营思路是接受的。你对商铺的租赁价格的期望值是多少统计表选项地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计元以内月元月元月元月元以上月饼状图百分比元以内以上数据分析结论上列数据可以看出，超出元每平米以后，是商家难以接受的而在元每平米的范围内则是商家普遍能接受的低价对的商家有定诱惑力。你对商铺的销售价格的期望值是多少统计表选项地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计元左右元左右元左右元左右其它饼状图百分比元左右元左右元左右元左右其它图表说明元左右占元左右占元无选其它占。数据分析结论数据显示如果按照商业地产的操作模式兴建产权式机电交易市场，对商铺产权的销售价格而言，兴建初期的售价定在元这个范围，需要购买的商家或其他投资者是能够普遍接受的。超出这价格底线，销售难度将明显加大。当然，这数据反映出的结论是并未将市场成功运作后的增值因数考虑在内的，这需要特别注意。采用租赁的形式，你愿意次签定几年租赁合同统计表选项地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计年年年年年其它饼形图