【毕业设计】房地产经营与开发.doc文档56页高清免费浏览

房地产估价行业存在的问题图估价行业存在问题简述图房地产估价机构数量多，规模小房地产估价机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识。

年月日经建设部第次常务会议讨论通过建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定中华人民共和国建设部令第号，自年月日起房地产估价的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体质的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。

建建设部提供的最新统计数字显示近家。

估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。

估价需求缺乏主动性众所周知，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。

而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处于弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体质问题。

在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。

专业服务与估价收费不匹配业务承接方面目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限其次估价业务挂靠现象严重，机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是机构无法满足业务人员提成要求，从而转移挂靠到机构原因是机构资质高，出具的报告易得到认可或是机构承诺的业务提成高等原因，这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。

估价勘察方面有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察记录及照片。

现在较为流行出具预估报告，许多机构出具的预估报告是不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。

有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。

机构估价技术管理方面目前，估价机构技术管理方面，重业务轻技术劣币驱逐良币的现象非常普遍，业务经理比技术经理的地位要高。

理论上讲，把房地产估价活动比作列火车，估价技术应为火车头，估价业务则是发动机组或是助推器，估价技术是方向，估价业务是动力，估价技术应该领着估价业务跑才对。

估价机构估价技术估价业务这三者的关系同时又与政府公共配套设施及土地出让三者之间的关系相似。

估价机构作为管理者犹如政府，估价技术作为机构发展估价业务平台如同公共市政配套设施，估价业务是机构的经济收入来源如同政府土地出让，政府要想取得更多的土地出让金就必须将市政配套设施完善，只有这样才会有更多的开发商竞相买地，土地才可以卖的好价钱。

因此作为专业估价机构，首当其冲的是搭建个好的估价技术平台。

而目前恰恰相反，很多估价机构将发展估价业务成为首要目标，自然而然就形成了重业务轻技术的现象，因而也出现了评估价格技术经理说了不算，老板说了算的现象。

商业贿赂之风没有得到有效遏制商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的冻疮，是国际性毒瘤。

自年底以来，中央非常重视治理商业贿赂工作。

房地产估价行业反商业贿赂也直在高调治理中，但收效甚微。

估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是量小比例大。

量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低比例大，是指回扣比例总体估价收费的比例大，目前回扣比例占总体估价收费的比例大，目前回扣比例占估价收费的左右，甚至有的高达，这是任何个行业无法承受的。

虽然近两年政府高调打击商业贿赂，但由于估价行业每单的估价收费低，基本以现金方式返还，从而给调查取证量刑方面带来了前所未有的困难，抵制估价行业商业贿赂效果不明显。

估价机构间业务竞争无序企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品没有统的标准来衡量，而且估价服务结果需要有定的时间才能得到市场验证。

因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤诋毁打击报复的情况屡见不鲜。

可见估价机构之间的业务竞争还是比较杂乱的。

竞争无序大致表现如下方面。

以回扣高低论英雄评估机构为了获取估价业务，竞相提高回扣比例，你给客户返，我就给客户返，博弈的结果，牺牲了企业利益，也给估价行业造成不良影响。

以价格高低论英雄价格战主要表现为两个方面其是估价结果价格战。

受估价目的的所限，哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求，委托方就将估价业务委托给该家机构做。

或许预估就是由此而诞生的吧，委托方往往会要求几家估价机构就同目的在同估价时点上对拟估房地产进行预估，然后从中选择自己所期望的估价结果的估价机构。

初看这似乎种正常的市场优胜劣汰的竞争现象，但实际这三年的时间里，我在学习上和思想上都受益非浅。

这除了自身努力外，与各位老师同学和朋友的关心支持和鼓励是分不开的。

论文的写作是枯燥艰辛而又富有挑战的。

土地估价研究是房产界直探讨的热门话题，老师的谆谆诱导同学的出谋划策及家长的支持鼓励，是我坚持完成论文的动力源泉。

在此，我特别要感谢我的指导老师苗启香老师。

从论文的选题文献的采集框架的设计结构的布局到最终的论文定稿，从内容到格式，从标题到标点，她都费尽心血。

没有苗老师的辛勤栽培孜孜教诲，就没有我论文的顺利完成。

还要感谢房产专业的各位指导老师，正是因为您们的辛勤指导，我才能完成此论文。

参考文献卢新海房地产估价理论与实务北京中国建筑工业出版社年月日陈林杰房地产开发与经营实务北京机械工业出版社年月日第二版瞿富强房地产开发与经营广州广东经济出版社年月日徐斌著中国房地产大趋势北京中国电力出版社年月余源鹏土地估价师看地价北京化学工业出版社年月日熊方军中国房地产市场非均衡性与分类宏观调控北京科学出版社年月号矫佩民土地估价理论与方法北京中国建筑工业出版社年月号中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组中国房地产市场回顾与展望北京科学出版社年月号，附件附表德州市基准地价修正体系区片基准地价修正体系根据基准地价修正计算宗地地价的公式为待估宗地地价待估宗地所在级别基准地价基础设施修正期日修正系数土地使用权年限修正系数容积率修正系数行业修正系数各区域因素和个别因素修正系数土地还原利率商业用地为，住宅用地，工业用地商业地价与容积率关系及容积率修正系数住宅地价与容积率关系及容积率修正系数基础设施修正幅度表地价与容积率关系容积率修正系数容积率修正系数地价与容积率关系容积率修正系数容积率修正系数行业修正系数表地类行业门类行业大类修正系数工业仓储用地农林牧渔业农业林业畜牧业渔业农林牧渔服务业采矿业煤炭开采和洗选业石油和天然气开采业黑色金属矿采选业有色金属矿采选业非金属矿采选业其他采矿业制造业农副食品加工业食品制造业饮料制造业烟草制品业纺织业纺织服装鞋帽制造业皮革毛皮羽毛绒及其制品业木材加工及草制品业家具制造业造纸及纸制品业印刷业和记录媒介的复制文教体育用品制造业石油加工炼焦及核燃料加工业，化学原料及化学制品制造业医药制造业化学纤维制造业玻璃钢制品橡胶制品业塑料制品业非金属矿物制品业黑色金属冶炼及压延加工业有色金属冶炼及压延加工业金属制品业通用设备制造业专用设备制造业交通运输设备制造业电气机械及器材制造业通信设备计算机及其他电子设备制造业，仪器仪表及文化办公用机械制造业工艺品及其他制造业开发程度基础设施费元平方米基础设施修正元平方米商住工业商住级工业商住，工业生地三通路讯电四通供水五通排水六通供气七通供暖废弃资源和废旧材料回收加工业电力燃气及水的生产和供应业电力热力的生产和供应业，燃气生产和供应业水的生产和供应业建筑业房屋和土木工程建筑业建筑安装业建筑装饰业其他建筑业交通运输仓储和邮政业铁路运输业道路运输业城市公共交通业水上运输业航空运输业管道运输业装卸搬运和其他运输服务业仓储业邮政业商服用地信息传输计算机服务和软件业电信和其他信息传输服务业计算机服务业软件业批发和零售业批发业零售业住宿和餐饮业住宿业餐饮业金融业银行业证券业保险业其他金融活动租赁和商务服务业租赁业商务服务业住宅用地房地产业高档住宅别墅高层及小高层住宅普通多层住宅平房住宅公共建筑用地科学研究技术服务和地质勘查业研究与试验发展专业技术服务业科技交流和推广服务业地质勘查业水利环境和公共设施管理业水利管理业环境管理业公共设施管理业居民服务和其他服务业居民服务业其他服务业教育教育卫生社会保障和社会福利业卫生社会保障业社会福利业文化体育和娱乐业新闻出版业广播电视电影和音像业文化艺术业体育娱乐业公共管理和社会组织中国共产党机关国家机构人民政协和民主党派群众团体社会团体和宗教组织基层群众自治组织区域因素个别因素修正系数见附表。

附表关于调整德州市城区基准地价修正体系中容积率修正系数公告为适应城市发展水平，满足土地评估客观要求，对德州市城区基准地价修正体系中容积率修正系数进行完善，现将调整结果公布如下本容积率修正系数自公布之日起生效。

德州市国土资源局住宅容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数商业容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修