1、“.....美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为青岛城阳市重点商品住宅建设项目工程之，将为增加青岛城阳市当地社会就业岗位作出定的贡献。项目概况拟建地点及概况本项目位于城阳区主干道长城路以东，兴阳路以南，与青岛著名的植物生态景观园城阳世纪公园相隔咫尺，地理位置十分优越。交通方面......”。

2、“.....向南可直达辽阳东路，前往市区高效便捷。西侧有城阳区主干道长城路，距离城阳区政府仅有分钟车程。配套方面，周边城阳宝龙城市广场城阳利群城阳家佳源等城市综合体和大型商场超市，购物便捷。周边茵悦小城巴黎壹号时代中心弘通和田城贵爵公寓水榭花都等小区众多，城阳五中城阳第二实验中学青岛农业大学也相距不远，人文生活氛围浓厚。项目融资方式开发商自有资金为项目总投资的，其余资金通过银行贷款和项目预售收入两种途径筹集。项目规划指标根据项目土地规划要求，对该地块的规划指标进行确定，项目规划指标如表。表项目规划指标规划指标土地面积平方米土地用途城镇住宅容积率规划建筑面积平方米建筑密度绿地率出让年限住宅年可行性研究的相关性和必要性可行性研究的的相关性青岛市十二五规划纲要中指出，推进保障性住房建设。福泰园三号地主要用途是对住宅的建设......”。

3、“.....能够推进住房的建设。进行项目的可行性研究与青岛市的规划纲要相符。可行性研究的必要性对项目进行可行性研究了解项目建设的意义，通过项目可行性研究对项目进行规划设计，研究项目的收支费用盈利能力和偿债能力以及投资回收期。项目可行性研究是建设项目进行申请贷款的依据，对项目筹集建设资建设资金预备条件。根据项目的可行性研究对项目的方案构想设计理念作出初步的计划，为以后的进行做好铺垫。编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范，对项目建设的目的必要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研究。可行性研究报告编制依据批准的项目建议书和委托单位的要求。国家经济发展的长期规划，部门地区发展规划，经济建设的方针任务产业政策和投资政策。对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资源报告国土开发整治规划区域规划工业基地规划......”。

4、“.....要有关的江河流域规划与路网规划。有关的自然地理气象水文地质经济社会环保等基础资料。有关行业的工程技术经济方面的规范标准定额资料，以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。国家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率行业基准收益率外汇影子汇率价格换算参数等。现开发存在的问题项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。申办程序比较复杂，需要段时间才可申办完成。根据现阶段的房地产情况，房地产的供不应求，地权的取得难度增加而住宅需求的不断增加，销售价格随之增加。项目投资环境与市场分析投资环境分析宏观环境分析经济因素国民经济发展水平中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展住房扩大投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每年就会提升倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势......”。

5、“.....为房地产业的发展提供了强劲动力。中国年和年的经济增长分别为和，根据房地产发展速度和增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。年全年国内生产总值，亿元，比上年增长。分产业看，第产业增加值，亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值的比重为，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增加值比重为，下降个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资，亿元，比上年增长第二产业投资，亿元，增长第三产业投资，亿元，增长。年全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中商品住宅投资，亿元，增长。商品房竣工面积，万平方米，增长。商品房销售面积，万平方米，增长，其中商品住宅，万平方米，增长。全国城镇居民收入增长据户城镇居民家庭抽样调查资料显示，年全国城镇居民家庭人均总收入元......”。

6、“.....实际增长。其中，人均可支配收入元，比上年增长扣除价格因素，实际增长。年全国城镇居民家庭人均消费性支出元，比上年增长，增速高于上年个百分点扣除价格因素，实际增长。全国城镇居民收支水平不断增加如表城镇居民收入继续增长，中低收入群体收入增速较快。人均工资性收入元，增长，对总收入增长速度贡献个百分点。工资性收入仍然是城镇居民收入的主要来源，但工资性收入占总收入比重逐年下降，年至年分别是。人均经可知，当销售量为平方米，销售率达，或销售价格为元时，可以保本。单因素敏感性分析影响该项目经济效益的不确定性因素中最有可能发生波动的是销售价格及销售费用。因而，该项目针对销售价格及销售费用分别上下波动进行敏感性分析，评价指标为财务净现值变化值和财务净现值变化幅度。见表......”。

7、“.....销售价格和销售费用都是本项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感，且本项目敏感因素变化过程中财务净现值直保持大于零，故该项目具有较好的抗风险能力。风险管理风险因素商品房房地产市场主要存在着主要风险有宏观政策风险市场经营风险融资风险进度风险。宏观政策风险自年至今，国家加大了对房地产投资的监控力度，并出台了限购令国八条国五条等，对房地产的宏观调控在持续加强并逐步显现效应，而房地产业是受宏观调控政策影响较大的行业，随着国家系列文件的出台及实施，商品房市场也将受到不同程度的影响。市场经营风险宏观调控易使购房者的心理预期产生变化......”。

8、“.....持币观望气氛已逐步消退，但消费者的购买行为变得更加理性，同时，商品房的供应量充足，同质化产品增多，竞争更加激烈，这使房地产公司的市场经营风险加大。融资风险房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场资金土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，若不能很好地协调金融与房地产之间的户动关系，将为本项目的正常进行带来阻力。进度风险影响本项目进度的因素主要有有关部门或单位的影响施工条件的变化技术失误施工组织管理不力及意外事件的发生。应对措施政策风险对策由于房地产市场的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发节奏，缩短开发周期，宜采用分期方式开发，根据市场和政策的变换进行适当的调整。加强与政府有关部门的信息沟通......”。

9、“.....建设过程中紧扣商品房优惠政策，以降低政策风险。采取审慎的财务策略，降低金融政策风险。经营风险对策面对经营风险，公司应在广泛的市场调查的基础上，正确确定产品定位和市场定位，同时控制各个环节的质量和成本，加快销售速度及资金回笼，降低开发成本以减少经营风险。融资风险对策项目单位应尽快与金融机构签订贷款协议，从而保证开发资金的持续足额到位，维持项目资金链贯穿始终，同时，项目单位还应组织相关人员对项目资金运作进行妥善管理安排，尽可能地降低融资风险。进度风险对策重视项目前期准备阶段，即重视事前控制优化设计，减少不必要的设计变更选择优良的施工单位制定切实可行的施工方案。在工程实施过程中，加强项目管理工作，使项目的实施按照计划执行，以降低进度风险。可行性研究结论可行性研究结论城阳区长城路东地块项目位于青岛市城阳区，城阳区的住宅市场发展看好，将成为青岛市未来的居住重心......”。