【ND133页】【定稿】某办公楼大厦物业管理服务项目投标书_投标书范本.doc文档热门下载

基于上述因素，我们认为办公楼的发展空间潜力很大。

作为高质量物业项目，建成后必然要求提供有与之相适应的高质量的物业管理服务水准。

我公司将凭借中心特有企业文化底蕴和统配的人力资源优势，整合的传统与高新技术优势，成熟规范的管理优势，放射型信息优势等，做好业主的管家，提供流的物业服务，使物业保值升值。

运用科学的管理方法，提升大厦形象。

综合分析，我们拟定出物业管理的五点设想及策划。

实施人性化物业管理人性，是人类亘古不变的永恒主题崇尚人性，是我公司的精髓。

在海关大厦，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，以关注员工的不同需求关注物业使用者的工作环境质量关注大厦的整体氛围为特征的物业管理，使该项目成为人性得以充分张扬的生存空间。

我们在大厦将实施人性化物业管理的设想及策划具体为引入重视员工的管理理念员工是人性化物业管理的实施者，只有善待员工才能实现善待客户。

多层次多角度地激励员工，以满足员工物质与精神需要主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间的人格平等关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展为员工创造公平竞争的工作氛围，实现能者上，平者让，庸者下为员工设计职业生涯，通过培训，使每个物业管理员可以成为职业管理处主任和职业经理。

办公环境管理中人性化因素的融入以人为本的办公环境概念管理公司在介入大厦的管理后，将凭借丰富的物业管理实践经验并充分了解客户之办公需求，将以人为本的办公概念引入到大厦的环境管理中去，把环境意识人与环境的协调与契合放在首位，使客户感受到大厦的文明和环境的清丽和谐。

实施便利办公环境计划为客户提供所需的各项特约服务，解决客户后顾之忧。

为客户提供体贴入微的关怀倾听客户心声，确立善待客户的职业意识。

安排客户接待日，倾听客户心声，满足客户的合理需求。

二全面实施绿色环境保护计划环境保护是二十世纪人类最关注的主题，绿色环保将成为种潮流。

大厦的环保指标则成为衡量大厦物业管理水平的重要标志，也是客户的人性需要。

因此，我们将在物业管理中导入环境管理体系，全面实施环境保护计划，从大厦园区绿化覆盖率排污排水设施垃圾处理噪声处理及营造自然景观等方面采取系列环保措施。

三充分运用现代科学管理方法提高大厦物业管理水平必须充分运用现代科学管理方法。

如果我公司能获得大厦的管理权，我们将充分运用我公司已经建立起来的四个系统国际质量保证体系系统信息管理系统系统企业形象识别系统系统客户满意战略确保海关大厦的管理服务始终保持流水平。

质量保证体系对管理服务运作的规范本公司已经建立起科学严密的质量保证体系并在所管项目上成功运作，管理服务运作的每个行为都在该体系中有明确的规范和界定，为我们的管理服务提供质量保证。

系统信息管理系统对信息处理的规范大厦智能化程度高，故信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证大厦信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们建议在管理处机构中设置智能控制中心。

该中心除了对楼宇各种智能化设备进行控制外，还负责楼宇所有信息的接受和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪。

系统企业形象设计系统提升大厦的文化品味我们将对大厦的形象设计提供参考意见及方案。

该设计内容包括大厦标识导向系统配套设施的色调员工的服饰标牌等。

系统顾客满意战略为客户提供全方位服务将在大厦实施顾客满意战略，切从客户需要出发，以客户满意为目标，为客户提供全方位的服务。

四坚持管理服务运作规范化在大厦的物业管理中，我们将在发展商的支持和配合下，严格按照北京市有关物业管理条例的规定对大厦实行规范化管理，确保发展商物业管理人客户三者处于良性互动的状态之中。

此外，我们在严格执行条例的同时，还将对日常管理的有关问题做有益的探索，为大厦的物业管理步入健康的发展轨道做出贡献。

五充分发挥高科技在管理中的作用管理公司建议在大厦的管理中，根据大厦的实际情况逐步建立及使用高科技现代化的管理方法管理大厦包括楼宇自动化系统办公自动化系统通讯自动化系统消防自动化系统保安自动化系统物业管理自动化系统第三部分保养保安保洁管理计划第章大厦维修保养管理计划书第节概述办公楼维修保养的基本任务是确保该项目之建筑物内外装璜基础设施服务设施机电设备的完好和正常运行使用。

适应高档写字楼及酒店办公和经营服务需要。

保持并提高硬件水平使大厦保值增值，为大厦的长远发展打下稳定的物质基础。

实施维修保养项目的综合管理，是完成既定任务的保障。

我们认为根据大厦的使用和经营需要，结合该物业的实际情况，将维修保养范畴内诸因素的各主要方面及各重点环节科学地有机地结合起来，发挥整体实力，是完成管理目标保证质量和提高综合效益的有效手段。

本计划书系统地概括了办公楼维修保养的组织制度技术管理设备计划保养维修服务能源和材料管理的实施方案，注重了操作性。

就设备设施维修保养作业等重要的操作环节进行简浅展开，希望能成为较切合实际的作业指导纲领。

末端具体工作计划操作程序及规章制度等应在实际工作中根据不同的具体情况和业主委托的实际管理内容进行细化和量化。

第二节组织制度部门名称工程部或维修部大厦工程维修服务部门岗位设置维修保养主管工程师人变电站发电机运行值班人冷冻机和空调系统运行维修人热力站水燃气消防水系统运行人楼宇自控卫星电视运行值班和电话线路报警线路等弱电维修人水电空调末端维修和客户综合维修服务人土建装修日常维修人合计人人员素质主管工程师或技师职称，年以上工作经验。

电站电工有高压电工操作证和入网证，中级以上技术等级，年以上工作经验。

维修电工有高低压电工操作证，中级以上技术等级，年以上物业维修服务经验。

水暖空调工有相应操作证，年以上专业经验。

有物业维修服务经验。

弱电技工弱电技术年以上，有楼宇自控运行经验。

懂消防自控卫星电视通讯线路运行维修。

二岗位责任维修保养主管直接上级项目经理工作范围大厦所属建筑物装饰装潢基础设施各类机电设备的运行维修保养工作的管理各类内部工程大修改造工作管理日常维修服务管理。

对工程部所有员工负有领导组织教育的责任。

制定部门工作计划费用计划并组织执行和过程的控制。

对员工人身安全设备运行安全进行检查督导。

制定或审批工程部各种规章制度和工作规范。

向经理报告工作完成情况费用执行情况及经营情况。

工程师主管兼。

直接上级公司工程部总监管理工作范围全面技术管理工作。

负责大厦硬件设备设施的技术管理和员工的技能培训。

制定设备设施维修保养计划，并提供技术保障。

制定操作规程和质量标准。

对维修保养的操作过程实施控制，维修保养工作完成后验收。

维修费用预算成本控制维修材料备件的审核及确认。

大修改造方案的制定及客户二装工程方案及技术资料的审批。

能源使用管理。

业务工作范围所辖专业的维修保养服务的组织工作。

专业维修保养计划制定和实施，完成各种工作任务。

专业技术工作的实施及有关的工程方案审查，完工验收。

专业费用预算，并控制费用的使用。

员工业务分配和业务考核。

专业系统规章制度的建立与执行。

其它日常管理工作和维修保养的实际操作。

班组或岗位领班。

具体日常运行值班维修服务工作的分配和操作。

执行保养计划并保证质量。

执行主管工程师安排的工作指令。

及时处理报修和投诉。

负责分管设备的安全和员工的操作安全。

与员工共同操作。

技工。

直接上级领班按岗位分配和责任制规定，完成各类工作任务。

各项工作制度规范及岗位分配另行制定。

值班调度楼宇自控值班员兼。

直接上级主管。

小时受理各方面的报修投诉。

随时分配给各班组员工或通报各级有关人员处理，并得到反馈。

随时掌握员工动态分布情况，及时进行维修服务中的人员协调互补。

及时传达上级临时安排的工作指令。

服务中的联络约定配合协调。

组织处理紧急事件。

规定的外部事务及有关业务手续的联络办理。

档案资料管理文秘性工作。

三考核制度根据不同的工作岗位和工作性质分别建立各类考核规章。

部门逐级考核制定系统班组岗位逐级考核标准和办法。

员工逐级考核制定领班技工逐级考核标准和办法。

考核内容细则另定部门考核保养计划完成情况。

设备完好率和运行情况。

服务质量。

费用执行情况。

员工考核绩效。

业务能力技术水平。

工作质量。

服务态度。

第三节技术管理技术资料管理制定详细的技术资料管理制度，细化技术资料的收集存档保护修改变更使用移交等办法及程序细则另定技术资料交接程序和日常收集办法。

设备改造或变更后强制修改或变更资料规定。

资料存档及保护办法。

技术资料使用复印分配规则及内部资源共享方法。

二技术资料内容各类竣工图纸原始资料。

各类技术修改材料图纸文件。

设备设施运行维修档案。

设备设施说明书及其备品备件规格型号供货来源。

政府和行业管理部门对设备设施有关检测报告使用批准文件认证等材料。

各有关的技术标准。

二基本技术保障