【定稿】穗园小区物业管理项目投标书_投标书范本.doc文档27页优秀范文

由于我司企业性质所限，公司各层级人员的档案及原班干部编制待遇，均由各人入职前挂靠人才交流中心或各级劳动部门，属人事关系自行处理。

对日后接收的位原管理中心人员在我司服务的合同期内，我司愿意承担各人的档案人事挂靠费，手续可自办或我司代办。

二投票方案提高物业管理服务水平的整体设想及策划项目物业情况地址本项目物业位处天河龙口西路东侧，天润路以北。

建筑面积按招标书反映，建筑面积合计平方米，由编号共栋楼宇。

其中各主要部份建筑面积为塔楼万平方米裙楼万平方米地下室万平方米交付管理楼宇户数住宅单元户非住宅物业情况裙楼栋各三层，栋两层，至栋各四层。

现除个别位置临租外，其余均未租售或商业安排。

地下室至栋地下室层，至栋地下室两层，规划设置为车库，汽车位个，另各栋地下室有摩托车自行车停放保管区域。

高低压电房设备房发电机房泵房消防中心等设备间设置各栋地下室位置。

管理设想丽江物业的高标准高水平管理措施运用于本项目，营造和谐舒适以人为本，凸显高尚住宅管理个性，运用现代物业管理理念，完全有能力承担起本项目的物业管理工作，旦本次竞投中标，丽江物业人将充分发挥自己的人才优势管理优势技术优势，把华标广场幢物业区域管理成为如丽江公司本区物业样住户满意行业赞赏评比达标的优秀住宅小区。

管理模式本区域的物业管理，是丽江花园物业管理的个分支，是广州地区项目的其中个楼盘，是丽江物业公司属下的个管理处，经济运行，直接受公司本部的业务指导，对公司总经理负责，同时，丽江模式的专业项目社会化，专业化的形式同样运用于本物业项目。

二拟采取的管理方式，工作计划和物资装备情况管理方式架构丽江花园管理公司穗园小区经理小区副经理物业部保安部工程部环境部主管主管主管主管助理财务大楼领班地库领班机电领班水工土建领班保洁领班园艺领班保安员保安员技工技工清洁工清洁工注物业部主管由小区副经理兼职。

运作方式管理处内部为垂直领导。

小区经理物业部各职各部主管属管理层，以下为操作层。

监控中心定员定岗及小时值班监控各栋楼宇，地下车库等视场范围的实时情况，行使安全服务监控的功能，发现问题迅速调动当班及待命宿舍的各岗安防办量，瞬时处理。

小区经理小时电话开通，接收突发事件指挥处理。

小区经理主管助理各职分工负责处理日常屋村各项小区管理事务，协调落实各专业部门及特别外聘的专项工程作业跟进督导。

工作计划我司入驻穗园小区管理后，结合各种设备的技术状况，将制定各种大型设备的日常保养和定期养护方案，管好用好各种设备。

物业公共设施的完善和更新整治管理标识等的设置和补充，将安排在第阶段进行。

正常的物业维护物业环境管理安防工作屋村物业管理服务等将按我司各部门各专业的工作规程管理制度，根据已在丽江成熟运行的程度结合穗园小区的实际予以实施。

物资装备管理用房经理室保安部由发标方市住建办管理用房规定总建筑物业部面积比例额度提供。

工程部环境部保安员宿舍保安员宿舍及下班不离区的设备维修人员宿舍，由发标方提供适宜的位置。

装备配置及办公设施类别项目数量用途行政办公设施电脑含管理软件配置套办公财务复印机台办公打印机台办公传真机台办公保险柜个办公数码相机照相机各台社区文化屋村管理外线电话台办公噪声测定仪台居住管理办公用品批办公办公桌椅套办公各种文件资料柜个办公冬夏装制服套人各类岗位人员类别项目数量用途维修装备电焊机台工程维修冲击钻台切割机台砂轮机台高空作业工具批电工工具检测仪表批水工工具仪表批瓦工工具批空调工具检测保养器械批铝合金梯架清洁绿化装备高压清洗机台清洁抛类机台清洁吸水机台清洁清洁工具套清洁电剪台园艺割草机台园艺机动喷雾器台园艺电锯台园艺各式工具批园艺类别项目数量用途保安装备无线对讲机套保安值勤巡更记录器套保安值勤交通警示设施批保安值勤望远镜台保安值勤消防工具批消防扩音话筒只消防缓降器套消防住宅单元管理根据接管的住宅档案，整理完善业主资料，按产权人所有的权利原则，我司管理穗园小区，对总体物业环境实施管理服务，以合理成本，保本微利原则提供有偿服务，各产权人根据业权人份额承担该单元应计缴的费用。

对已出租之单元，业权人应租赁时与承租人协商管理费等居住费用的缴交从属关系，未有双方向管理处书面明确的协议，费用缴纳人仍属业主。

租住人同样在享受小区物业管理服务同时不例外地遵守小区对业主的所用管理规定，包括公约装修管理规定大楼管理规定等业主行为准则。

若小区业主委员会未有特别允许，穗园小区不同物业性质的使用变更，管理公司将按政府有关规定把关，不可随意改变住宅单元的用途。

三管理人员配备及培训管理配备原则我司拥有支高素质的专业物业管理队伍和素质过硬的保安服务队伍，这支队伍在长期的服务业主中，形成了种规范化服务的标准，及以人为本的人性化管理。

在丽江在越秀区交易广场已经得到了管理区域的业主致认同和赞扬。

我们在人员配备上重视各岗位人员素质的发挥，包括文化素质专业素质思想素质业务水平。

考虑到穗园小区管理区域管理集约化的特性，注意到派驻的人员应该具备专多能，实行岗多职，体现管理职能的三合事务保安日常服务，充分调动全体驻场员工的积极性，并建立竞争机制，确保管理目标实现，同时又使业主住用人的物业管理费用得以个合理的负担水平。

人员配备说明配置人员共人，其中管理层人员人，操作层人员人，工程清洁绿化三个专业由与我司协作专业公司按社会专业化分工的模式对项目负责。

管理处主任持有中华人民共和国建设部颁发的全国物业管理从业人员部门经理岗位证书。

大专以上学历，曾经管理物业规模及综合情况较本项目为大，有较强的组织协调能力及管理实践经验。

管理层人员持有各类专业工种上岗证，之前任其他管理处的相关职位或以上。

能熟练操作电脑，除岗位主责外同时有较强的补位能力。

培训管理培训形式丽江物业管理的成功，与直以来重视人员培训分不开的。

培训计划复盖公司的全员。

公司专责的人力资源部负责管理，且每年都安排有职前培训在职培训职外培训进修，根据不同的层次及需要设置。

如新员工的入职培训在职员工的职业素质培训管理技巧专题培训聘请国际知名物业管理公司的讲座式培训外出参观考察进修的吸收性培训等。

每年的培训记入档案，培训考核成绩作为职务晋升和奖励的重要依据。

本项目的安排旦中标，本项目由我司进行物业管理，将在进场前组织派驻人员的岗前培训，结合管理范围物业特点区域住户的身份及群体特点，委托合同的要求及承诺指标进行入场人员培训，做到确保服务水准满足住户要求。

目标明确，开展工作。

四管理规章制度和小区物业档案管理物业管理规章制度我司执行质量体系标准，有整套制度化的物业管理程序文件及质量文件。

在本项目的运作过程中，将以公司质量体系标准指导实务操作，穗园小区物业情况在骨干文件的原则下具体细化。

文件制度物业管理公司服务工作程序文件质量体系文件编写导则质量体系文件资料编号规定手改文件及改涂液使用规定关于使用电脑储存质量体系文件的规定分包合同评审控制程序办公室现场管理规定财务管理制度小区治安及交通管理办法楼宇公共设施维修保修检查办法消防设备的有关规定公司内部借匙规定楼宇接管前期操作程序电梯困人援救步骤住宅单位火灾时的应急方案交通标志及减速路障的维护与保养规定关于对专业承包公司的监管办法业主资料的保密规定质量记录填报保管操作规定培训工作规定交楼工作流程说明顾客意见处理规定物业管理服务工作规范管理人员的基本要求物业管理服务应用质量记录表式文件更改申请表文件更改通知单文件销毁留用申请单借阅申请单质量体系文件审批表质量体系文件览表合同评审表管理费收据缴费通知书顾客意见处理表服务评定报告不合格服务纠正报告不合格服务分析报告楼宇质量反馈表业主资料登记表装修申请表业主收楼书丽江花园单元申请表非设计预留位置安装空调申请表外单位人员文件借阅复印申请表在职培训计划表学员意见调查表特别事件报告丽江花园报事单设备联检表收楼须知借匙单借用锁匙许可证还匙许可证年度防雷装置巡检记录灭火器检查表消防设施检查表消防栓检查表管理区档案管理管理区域内的物业设备设施及住户资料的管理是物业管理工作的主要组成部份，档案管理工作关系到住宅楼宇的使用维修改造以及住户装修入住情况等，规范化科学化是我司管理区域对档案管理的原则。

住户档案运用计算机软件，建立单元住户档案。

将业主住户入住登记情况及物业的购房合同入伙通知收楼手续文件装修维修档案资料缴费情况投诉处理单元的各项参数等录入计算机，同时设立实物文件档案的按户归档。

大楼及设备设施档案建筑工程资料图纸管理竣工验收资料房屋墙体结构竣工图管线网安装图市政设施布局图等原始档案及改造扩建档案由管理处按档案管理制度管理。

设备设施档案及技术资料图纸安装维修运行改造等技术性资料做到档案组卷分类，编号造册编辑，分柜保存。

管理活动档案管理活动记录及档案，巡视检查记录当班门卫情况消防车辆管理安防水池清洗水质检验消杀灭虫社区活动开展等以及财务档案的集中管理。

五各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施序号指标名称承诺指标保证措施有效投诉回访率小时内完成回访业主意见反馈满意率事事跟进，件件回应，定期进行服务满意度调查。

序号指标名称承诺指标保证措施维修响应及时率电梯故障处理及时机电设备故障及时分钟赶到现场分钟内到场处理房屋完好率落实责任人员负责区域内的每日房屋巡查，确保完好整洁无违章搭建及损坏公共设施现象。

公共照明及楼道灯完好率每日记录检查及时更换，每月全面检查两次给排水管明暗沟完好率每日巡查制度，发现问题立即疏通处理，半年次全面检修。

化粪池雨水井污水井完好率编制清疏计划如期疏通，排放通畅池井完好消防设施设备完好率专业人员巡查检测制度，全天候完好待用状态消防监控系统完好率小时值班监控，按维修保养计划进行，确保全天候运行可视安防监控系统完