十八章附件 附图 附表 附件 第章总论 项目背景 项目名称 绍兴市新昌幸福家园养老中心 项目承办单位 浙江银河五行养生度假有限公司 法定代表人竺晓贤 浙江银河五行养生度假有限公司是家致力于养老产业投资建设 和服务的现代新型服务型企业。作为家专业投资建设及运营养老 设施，为老年人提供生活和护理照料的养老机构，浙江银河五行养生 以国际化产业化为发展特点，除融汇国际领先的养老服务理念，以 持续照料模式为基础提供养老服务外，亦延伸投资老年产品开发康 复医疗养老服务职业培训等关联价值链，构建乐成养老事业完整的 业务体系。 项目提出的理由与过程 中国目前已进入老龄化社会，养老问题已成为不可忽视的重大社 会问题，得到了党和国家各级政府的高度关注。党的十七届五中全会 通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的 建议，提出了积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务的要求国务院于年月日下发了关 于印发中国老龄事业发展十二五规划的通知国发号， 年月日下发了关于印发社会养老服务体系建设规划 年的通知。关于印发社会养老服务体系建设规划 年是建国以来我国第次将社会养老服务体系建设纳 入专项规划的范围，彰显了加快发展养老服务业的紧迫性和重要性。 各级地方政府对加快发展养老服务业也予以高度重视，并按国务院的 要求相继制定出台了地方加快推进养老服务体系建设的意见。如浙 江省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见浙政发 号绍兴市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见绍 政发号新昌县养老服务体系十二五规划新政发 号等相关文件。 多年来，中国老龄事业发展基金会直积极倡导并推动实施以养 医结合和临终关怀为核心的爱心护理工程。爱心护理工程得到了国 务院温家宝总理和回良玉副总理等中央领导的高度重视，作出批示， 将爱心护理工程列入国家十五规划。爱心护理工程的实施目标 是先在全国多个地级以上城市都搞个试点，然后再逐步推开。 通过多年的推广实施，爱心护理工程已在全国多个大中城市开展 起来，参加的爱心护理院已达到家。目前，中国老龄事业发展基 金会仍在积极推动实施爱心护理工程。 在党和国家及各级地方政府高度关注养老服务业发展的大背景 下，浙江银河五行养生度假有限公司积极学习党和国家及政府的文件精神，针对绍兴市及新昌县早在年代末就已逐步进入老龄化社会的 现状和养老服务业发展存在的问题，通过科学的调查论证，决定依新 昌县的综合资源优势大力发展养老服务业，提出了建设绍兴市新昌 幸福家园养老中心的规划。该县早在年代末就已逐步进入老龄化社会的 现状和养老服务业发展存在的问题，通过科学的调查论证，决定依新 昌县的综合资源优势大力发展养老服务业，提出了建设绍兴市新昌 幸福家园养老中心的规划。该项目经提出，就得到了中国老龄事 业发展基金会的高度关注和大力支持，现任理事长李宝库同志曾莅临 项目所在地考察指导。在此基础上，中国老龄事业发展基金会决定与 浙江银河五行养生度假有限公司共同承办绍兴市新昌幸福家园养老 中心，打造个全国爱心护理工程试点基地。 报告编制依据 中华人民共和国建筑法 中华人民共和国城乡规划法主席令第七十四号 中华人民共和国环境保护法 国务院社会养老服务体系建设规划年 浙江省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见 浙政发号 绍兴市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见 绍政发号 新昌县政府人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意 见新政发号 新昌县养老服务体系十二五规划新政发号 建设部民政部老年人建筑设计规范建标号 住宅建筑规范民用建筑设计通则 新昌县土地利用总体规划年 国家发改委关于建设项目可行性研究试行管理办法 国家建设部建设项目经济评价方法和参数第三版 承办单位提供的相关资料 绍兴市新昌幸福家园养老中心建设项目技术咨询合同。 项目概况 建设地点 项目拟建地点位于绍兴市新昌县羽林街道梁家井村，东至马大旺 茶地，南至梁家井机耕南路，西至梁家井机耕西路，北至马家坑至新 富的公路。 建设规模与目标 建设规模 项目总占地面积亩，其中租用水域面积亩总建筑面积 平方米，容积率。拟建设老年公寓特殊护理中心康复医 疗保健中心和娱乐健身中心等项目详见表建筑规模览表。 表建筑规模览表 项目指标单位 总用地面积平方米 租用地面积平方米 建设用地面积平方米 地上建筑面积平方米 功能建筑面积其中自理区平方米 半护理区平方米 全护理区平方米 康复养生医院平方米 养老服务与护理技能培训中心平方米 老年活动中心平方米 后勤平方米 营养餐厅与养生餐厅平方米 特殊护理中心平方米 康乐养生会馆平方米 老年超市及商业平方米 其他平方米 容积率 建筑密度 绿化率 停车位个 其中半地下停车位个 地上临时停车位个 建设目标 本项目通过三期共年的工程建设期，全部完成老年公寓特殊 护理中心康复医疗保健中心和娱乐健身中心等项目的预定建设目标。 项目正常运营后，提供六种养老服务中高端产品爱心护理服务产品 老年居家养老服务产品老年度假服务产品康复医疗健康服务产品 老年品质生活服务产品养老服务和护理技能培训服务产品。主要建设条件 本项目选址在绍兴市新昌县羽林街道梁家井村。拟建地点土地性 质大多为林地，属于允许建设区，且已规划为建设用地，符合新昌县 人民政府新昌县土地利用总体规划年。根据新昌县 政府人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见新政发 号文件精神，新增建设用地计划，符合规划的，要优先安排养老 服务机构建设用地，该项目为养老服务机构建设用地该地块现状为 建设处女地，不涉及拆迁工作。 拟建地点位于山区丘陵地带，岩土主要为中砂层和粉质粘土层， 无不良地质构造，条件较好，能够满足般工程荷载要求。 项目建设所需水电均由新昌县水务局与供电局统供给，项目地 点临近新昌大道西线主干道。水电路等配套设施具备接纳本项目的条 件和能力。 项目投入总资金及效益情况 建设投资亿元，其中包括固定资产投资亿元建设期 铺底流动资金为亿元。年均营业收入万元，财务内部收 益率免税，财务净现值万元，年均利润总额为 万元，投资利润率，静态投资回收期年，动态投资回收期 年。 问题与建议 本项目属社会公益性质，符合党的方针政策和国家各级政府的相 目录 第章总论 项目背景 项目名称 项目承办单位 项目提出的理由与过程 可研报告编制依据 项目概况 建设地点 建设规模与目标 主要建设条件 项目投入总资金及效益情况 问题与建议 第二章项目的必要性与可行性 项目背景 社会与行业背景 政策背景 项目的必要性 贯彻落实党和各级政府优先发展社会养老服务的需要 缓解社会养老供需矛盾的需要 提升养老服务业品质和水平的需要 带动地方就业与加快第三产业发展的需要 项目的可行性 政策优势 资源与区位优势 居民收入水平优势 国家级公益性机构合作优势 第三章社会和市场调查与需求预测 社会和市场调查 政策导向 社会养老基本情况 传统养老方式面临的挑战 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,我国养老模式分析 市场调研结论 第四章地址选择与建设条件 项目选址 项目选址原则 项目选址地理位置 项目建设条件 项目选址符合地方政府的发展规划 项目建设地点地质条件良好 项目建设地点气象条件良好 项目建设地点水电路等配套设施条件良好 项目建设地点征地拆迁条件良好 项目区位优势突出 项目环境优势突出 第五章养老服务产品开发方案 开发理念 产品开发方案 爱心护理服务产品 老年公寓服务产品 老年度假服务产品 康复医疗健康服务产品 老年品质生活服务产品 养老服务和护理技能培训服务产品 第六章建设规模与建设方案 总平面规划 总平面规划原则 设计理念 总平面规划综述 建设规模 建筑设计 建筑立面设计 户型设计 装修设计 室内居住空间功能模块设计 公共空间功能设计与要求 室内生活空间的规格设计与要求 建筑结构设计 设计依据 结构设计 道路交通设计外部交通条件 道路交通网络与设计 基础设施设计 给排水设计 暖通设计 电气工程设计 第七章消防警戒及社区网络 消防系统 设计依据 消防措施 警戒系统 社区网络 第八章环境保护 本项目对环境的影响 环境保护 施工期间的环保措施 营运期间的三废及噪音治理方案 第九章抗震土地利用及绿化 抗震 土地利用 绿化 第十章节能节水 概述 设计依据 主要能耗品种及其年消费量 电力消耗 给排水 供气 节能措施 建筑节能 节水措施 节电措施 能源管理 第十章项目实施进度计划 项目实施内容 实施进度第十二章投资估算与资金筹措 投资估算依据 投资估算 资金筹措 第十三章财务评价 财务评价依据 财务评价 项目计算期建设期和运营期 营业收入 营业税金及附加估算 成本及费用估算 财务效益评价 财务评价结论 第十四章风险分析 第十五章项目组织管理与运营 项目建设期组织管理机构与职能 管理领导小组 专家顾问组 建设工程招投标制 工程建设监理制 项目