范围主办单位名称北京房地户开发有限公司。经济类型中外合资经营企业。法定地址北京市区街号。经营范围在规划范围内对项目的公寓及配套商业设施进行开发建设出租出售及其物业管理，井提供相关的咨询服务见京经贸资字号文。合资各方名称注册国家法定地址和法定代表人姓名国籍总公司简称甲方，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市街号，法定代表人，中国籍。美国公司简称乙方，是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人，美国籍。北京工程有限公司简称丙方，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市区路号，法定代表人，中国籍。项目总投资注册资本各方出资比例出资方式合资公司投资总额为万美元合万元人民币。注册资本为万美元，其中甲方认缴万美元，占注册资本的乙方认缴万美元，占注册资本的丙方认缴万美元，占注册资本的。注册资本出资方式甲丙方以认缴额折合人民币现金出资乙方以万美元现金出资。截止到年月，公司注册资本计折万元全部到位。投资方贷款。除资本金和万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。合营期限利润分配合营期限年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。审批单位该公司是年月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的见京计基宇年第号文，年月北京市人民政府向该公司颁布了外商投资介业介业批准证书外经贸京号，年门国家工商行政管理总局向该公司颁发了企业法人营业执照企合京总副字第号。二项目概况项日背景项日前身系北京市单位建设的综合业务楼，并已于年破土动工。由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于年月转给北京房地产开发有限公司继续开发建设与经营。午月，经北京市计划委员会批准，该项日原综合业务楼的建设内容变更为公寓，项目名称变更为花园。年月日经北京市地名办公室核准，取得公寓建筑名称核准证。年月，经首都规划委员会办公室认定，为住宅项日。项目内容项目位于北京市朝阳区。项目总占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，其中地上层，共平方米地下层，共平方米。地下层为汽车停车库，有车位个首层及层为供住户使用的商务办公餐饮健身娱乐及变配电保安消防等用房地面层以上标准层为住宅，共有种户型计套，属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构外资企业和国内企业等单位和个人。项日开发建设总投资为万元除特别说明外，指人民币，下同。北京房地产开发有限公司自筹资金万元包括注册资木万元和股东贷款万元，占项目总投资的。年以来已投入万元。目前该项目土建工程已进入标准层施工阶段。项日的设计单位是北京市设计研究院，施工单位是北京建筑工程公司，工程监理单位是北京监理公司。为销售项日的住宅，北京房地产开发确限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请先生担任市场总监。三项目工程建设主体工程工程概况。拟建高层住宅楼由北京市设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于年月日首都规划委员会办公室认定。现己完成主体结构工程地下层和地上层的施工，计划年底主体工程封顶，年月全部工程竣下入住。工程总用地面积平方米建筑面积平方米地上平方米，地下平方米建筑层数地上层，层，层，地下层建筑物最高处高度米绿化面积平方米，占总用地面积的容积率建筑密度停车数室内辆，室外辆。该建筑层以上为住宅，设有四房二厅三房二厅房厅等种户型，共有套住房，其中主力户型为二居室，共套。首层及层为供住户使用的商务办公餐饮健身娱乐及变配电保安消防等用房。地下层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，设计成北低南高台阶形，体型规整，气派典雅。工程特点。地理环境优越。该工程基地周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑如长城饭店京城大厦燕莎中心中日文流中心等，它们已构成门北京现代化城巾的新面貌，是目前北京的黄金地带，是高级商务商业区。该项日所处地区空气质量为北京市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环路交通十分便利，建成后对项日销售业务十分有利。区域内的人文环境较好。项目建于北京第三使馆区和国际学校的对面。毗邻中日交流中心凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区，人文环境较好，项目建立后最适合提供北京市国内外驻京机构人员居住。工程设计用地节约，平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。建筑外形典雅，具有欧陆色彩。项日建成后适合外销。该工程场地呈南北长东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。因此，居室单朝向房间多，双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生定影响。该工程内的厨房及卫生间均通过天开通风采光。由于部分天井的面积过小米米和过高米，难以满足卫生要求，井对消防不利。尽管设计己采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。综上所述，项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，销售前景看好。公用工程该工程项目所属地区的市政四源电讯等基础设施较完善，给排水供电热力天然气和通讯等管线齐备，升有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。给排水系统。该工程项目西侧，现有市政给水管线通过。经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述管线上引入两条直径以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量立方米天室内消防用水量升秒室外消防用水量升秒自动喷洒灭火用水量升秒红线内设有生活污水及雨水排出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨污水管网内。生活污水平均排水量为立方米天。供电系统。该工程采用两路电源仪电。经市供电局年月日批准，由工程东侧光明公寓∏接室，引出埋地电缆入户。该工程建筑物层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台干式变压器，正常时可同时运转，并互相为备用。工程总设备容量其中动力设备照明设备总计算容量需要系数该工程主要用电为三级负荷用电消防用电设备属级负荷背通电梯生活水泵公用照明及通风为二级负荷住宅为三级负荷。热力系统。该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。在工程两侧，麦子店西路有市政供热管线，从上述供热管线向东引出管径为的管线进入工程建筑物西侧的地下层的热力交换站。工程项目冬季采暖用热量万大卡时工程项目生活热水用热量万大卡时全年供热范围为冬季供给室内采暖生活用热水及维持游泳池水温夏季仅供生活用热水。天然气系统。该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥侧，现有直径中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。弱电系统。电讯市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有个门内部电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户人住后，可根据需要报装。工程设有共用电视系统可视对讲电话系统火灾自动报警系境保安监视及停车场管理系统。道路。该工程西侧麦子店山路尚未铺设，拟与沿线个单位合作集资建设，使人楼四周形成循环车道。综上所述，本工程项目的水电气热力通讯等公用工程基础条件基本落实，技术设备齐全合理，能满足项目发展的需要。环保与消防该工程系高层住宅建筑物，居于交通干线两侧，在设计上要考虑环境噪声影响，选用噪声低的设备，井考虑消声隔离处理对废气源车库与厨房，均设置机械送排风系统，使废气向高处排放对粪便污水均考虑经化粪池后排入市政门水管网。工程设有消火栓系统自动喷洒系统防排烟系统，以解决高层建筑的防火问题。工程考虑了环保和消防问题，但在竣工后需进步核实，以免后患。四市场营销评估住宅顺口地处朝阳区燕莎商城附近繁华商业区，北邻开发中的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将本项目定位为中高档专项住宅，销售对象定为外国驻华机构外资企业港澳客商东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步销售价格定为美元平方米元平方米。若按此价格计算，项目的内部收益率高达。中高档住宅的供给午以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量高达万平方米，目前仍有余万平方米待销。年前竣工的外销房在建总面积仍高达万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能会超过万平方米。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍正寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。中高档住宅的需求项目主要销售对象是外交人事和海外客商。海外客商在京购置地产的目的有二投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入的地产增值空间不大，回报率比前二年有所降低，买家观望者增多。尽管北京是中外商入驻最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用矗高的三个城市之，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人最，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差元见表，这价差也会抢走些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人购买私房的常识增强，部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便增加部分客户。