【38页】【定稿】深圳万科物业公司新项目操作手册_全套完整文档下载

地理位置项目所处的位置。

治安情况周边大环境的治安情况周边农民房是否多出租房是否多住宅小区，该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。

交通情况现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。

其他方面项目内是否有湖泊山体周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防滑坡防蛇等隐患周边附近是否有对项目有影响噪音水质气味等的工厂周边的日常生活配套情况餐饮商场银行邮政等。

地产成立项目组相互信息的交流跟进。

知会地产该项目物业的对接人员。

概念性图纸出来以后在新项目地产立项以后，需要与地产设计部门万创和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。

在设计时地产与物业讨论安防设备的设置停车场设备设置车辆流向人员流向商铺的设置学校的管理个性化的安全问题管理处位置控制中心设置消防中心设置管理用房的设置等问题。

闭路监控系统保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存周时间。

进出小区的所有人员出入口车辆进出通道电梯内楼电梯厅各苑落人员进出通道小区主要干道围墙联动镜头泳池部位重要隐患点。

物业品质部智能化工程部参与，由智能化工程部制作停车场系统小区车辆出入口的设置道闸位置和数量的设置车库车辆流向的确认。

设计时应该实现人车分流车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。

临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识电子显示屏。

物业品质部智能化工程部参与，由智能化工程部制作门禁系统小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的以上。

同时卡的有效期控制在年内安装位置小区大门苑门单元门车库与地面的通道电梯厅建议最好设置成控制电梯按钮天台门会所门等公共通道处。

物业品质部智能化工程部参与，由智能化工程部制作周界红外报警系统红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。

小区四周红线内的围墙上安全死角处设置。

安装时两对之间定要进行交叉，避免盲点。

物业品质部智能化工程部参与，由智能化工程部制作对讲系统所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。

单元门苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。

高层楼层电梯厅处设置。

物业品质部智能化工程部参与，由智能化工程部制作电子显示系统项目依据实际情况确定是否设置。

通常设置在单元门附近。

物业品质部智能化工程部参与，由智能化工程部制作巡更系统对于比较固定的巡更点，用巡更系统根巡更棒般可以设置个点物业品质部智能化工程部参与，由智能化工程部制作内线电话小区达到定的规模，需要使用内线电话。

设置位置重要设备房管理用房管理处值班室电梯机房安全岗位等。

物业品质部智能化工程部参与，由智能化工程部制作人行防范要求人员流向。

综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期定不能开启，否则以后很难关闭。

明确围合方式红线处人行通道数量围合内通道数量。

尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端入端需要有定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。

可能情况下，尽量少开通道。

商铺的设置学校的管理个性化的安全问题。

考虑商铺学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域卸货噪音问题。

学校般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。

商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。

考虑商铺的经营内容对住户的影响。

管理处位置控制中心设置消防中心设置管理用房的设置等问题消防中心与控制中心要设置在个房间内，控制中心大约万设置个，管理处与控制中心尽量设置在附近，管理处最好设置在小区中心位置，项目图纸出来以后垃圾房位置垃圾桶位置设置设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运有排水管道。

在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。

雨水收集对于山体项目并且有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。

水景设计水质处理考虑人工湿地的循环部分。

给排水系统考虑市政给水压力的波动排水考虑现场积水的可能。

管理用房管理处培训室仓库操作间值班室食堂宿舍位置和面积的确定。

食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。

配套用房居委会社康中心按照要求进行对接。

配套设施单车摩托车停放点公共洗手间督促设置，尤其是公共洗手间外包单位使用业主使用。

第二阶段开发建设至项目开盘期间实施时间控制要点实施内容协调部门重要程度很重要重要般项目图纸确认以后需要地产提供项目参数要求地产提供占地面积建筑面积绿化面积水景面积住户户数车位数量房屋类型电梯数量供配电设备数量功率公共用电功率项目开盘前半年或根据营销要求管理方案包括四部分内容项目定位服务模式服务实施计划服务项目收费标准及管理处组织架构。

管理费测算首先确定管理处各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，测算服务根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度明确客户服务项目根据项目规模档次及配套管理成本测算管理费收费标准。

服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险资源配置问题制定服务项目需考虑客户潜在需求消费习惯及消费水平。

管理成本测算，主要有保安费用保洁费用园林绿化景观费用公共设施运行维护费用管理处综合费用税费及管理佣金。

测算成本时充分考虑水系统加压成本景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。

前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销法律部门对接，如车库会所权属，收益分配等。

业主临时公约与前期物业管理服务合同相关条款约定致性。

业主临时公约及前期物业管理服务合同经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约印刷。

收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。

在开盘前个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。

整个阶段前期介入的跟进和落实按照物业管理设计要点的要求，督促地产进行实施。

水电气配套设备房设置尽量集中便于维护管理。

电表容量与实际负荷相匹配。

写字楼商铺按销售单位配置电表每层或围合设工作插座和开关。

避免水表煤气表安装在业主私家阳台上。

项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于的楼以上全部采用变频加压供水。

围墙护栏支持杆平直便于安防设施安装及功能的充分发挥可否考虑围墙外围边和墙面平直围墙顶部有斜面内高外低，材料考虑容易替换或免维护。

围墙尽量选择混凝土砖结构围墙铁花考虑容易替换或免维护。

使用钢筋的围墙，直径应该大于厘米。

围墙墙面尽量选用涂料维护方便。

围墙安装防爬网。

外立面管道栏杆建筑外立面管道空调百页架采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

空调需要安装集中排水管排水需要进沟渠空调排水管可以选用优质管管径不小于防止堵塞。

沟渠井盖沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁混凝土板材料。

道路上的雨水污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量便于维护管理，体现万科精致管理。

道路路面砖防滑人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

在道路周边苑内合理的位置设置清洁绿化浇水取水点。

苑内取水点可以设计在雨水珊格井内便于用水管理。

在道路边上的消防接合器消火栓特殊位置需设置防撞装置。

天面露台以上公共可上人天台露台设置取水点。

防火门公共部位防火门钥匙通用通锁。

公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

停车场及出入口人车出入口数量尽量少，合理设置小区人车出入口，实行人车分流管理。

车库场出入口有减速坡防滑坡槽和道闸。

岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。

小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

车库出入口有配置反光镜监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。

地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

车库照明为多路或分级控制，如全开局部开，减少耗电。

车库设置清洁用取水口最远距离米设置个及清洁池。

室内停车库墙面及顶全部涂料刷白有条件的墙面可以制作涂料图案。

娱乐设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。

娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用便于今后物业维护更换。

例如秋千设置投资少便于维护业主很喜欢室外娱乐场所设置排水口沟。

信息栏在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图便于拆装的商户标识牌。

单车摩托车棚合理设置单摩托车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。

小区清洁设施小区道路周边及内部适当