义马市狂澜家居建材城项目可行性研究报告投资建议书.doc文档32页推荐下载

项目地块为典型城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，再经狂口移民村挂牌出让后，作为招商引资项目，该项目开发也获得政府大力支持，将获得开发政策性优惠。

可行性研究报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块价值进行合理评估。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目规划设计，功能分区等提出相应建议。

结合地块目前状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面可行性。

对项目开发进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施提出优化建议。

可行性研究报告编制依据国家建设部及河南省颁布与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法义马市房地产相关法律政策与文件义马市招商引资政策本项目详细规划控制原则现场勘察和义马市房地产市场综合调研所得资料义马市当前建安成本各项配套费用及其他规费收费标准二项目概况地块位置本项目地块位于义马市滨河路与振兴路交汇处西北侧，依托滨河路和振兴路已初具规模建材市场优势。

周边主要建筑物业形态为居民单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。

四至范围东向滨河路西向狂口移民村南向振兴路北向狂口移民村地块规模与开发目标本项目宗地面积共平方米，项目拟建成地上大小栋商住楼，其中栋商业楼为三层，单层建筑面积约平米。

二栋为层商住楼，底层为商铺，面向南边市场，上边层为住房，面向北边，走生活区，单层面积为平方米。

地块周边环境与配套设施项目地块处于义马市滨河路与振兴路交汇处，目前周边主要以临路商业为主，商业经营类别不统，经营品牌参差不齐，对滨河路振兴路状况及街区面貌均有待改善。

环境及配套设施电力电讯接入本项目给排水管道铺设到位交通临市路公交车站休闲广场北边义马市体育广场，距本项目约米购物场所米内超市及临街小型商店娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。

医疗卫生项目东侧为矿务局医院，教育文化体育运动狂口中小学校。

金融邮政电信邮政储蓄所，农业银行，中国移动营业厅中国电信营业厅中国联通营业厅项目性质与主要特点本项目是以商铺为主综合项目，定位主题为商业发展模式。

项目主要特点有项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。

土地年限为年，使用年限较长，可形成独特经营点。

地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。

项目周边目前街区环境并不理想，大量中低档次临街商业影响了项目地块商业价值，增加了项目开发难度。

项目为义马市体育广场周边第个代表型商业开发项目，成功开发后对滨河路振兴路商业圈形成有极大推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。

项目地块价值分析义马市建材商业核心区域为滨河路振兴路马路街铺。

义马市狂澜家居建材城是以滨河路振兴路建材市场为依托奠基，逐步向周边发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值，本项目势必首当其冲。

因此，经济发展趋势，市民投资消费需求，给本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位市场差异化，将获得可观效益回报，彻底改变目前本项目地块所在区域落后商业环境，带动该区域发展，带动区域物业商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。

项目地块价值主要特点有地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。

但较为适应市场单个项目总量应有所控制特征。

交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品终端零售行业，但需进行系列区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与滨河路振兴路交通条件良好结合，同时在建筑外观上创新。

发展背景为项目开发提供良好发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好结合，以争取更为优越项目发展环境，组合更强势项目发展团队。

目前义马及周边县城房屋市场上市供应量较大，但因市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在年赶上经营黄金季节。

本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制前提下将偏小，而发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。

项目应努力适应当前义马市商业格局发展演变，成为滨河路振兴路两马路市场有力补充和改善，实现开发推广经营方式差异化。

已进行调查研究项目及成果之前对项目调研进行了全程操作，并就项目所在区域发展前景与上海花苑房地产专业人士及规模较大家居建材经营户进行了专题交流。

最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学数据分析，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步系统定位及市场推广经营策略建立执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下目前义马市商铺房供应量总量较大，但短期内是分散且发展空间相对较小。

在接受本次调查居民中，被访者打算购买商铺，客户打算在年内购买，仅客户打算在年内购买。

另根据统计，居民对商铺周围环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力商铺。

商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确市场定位成商业项目操盘重中之重。

家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。

仅客户表示对目前经营状况满意。

但行业竞争加剧日趋白热化价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。

广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合必然性和紧迫性。

本次接受经营户调查被访者中，大部分人均希望能进行有效市场整合。

说明长期以来本市家居建材行业经营户分散凌乱，经营局面已迫切希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所出现。

撼动自发形成市场地位仍需要强势政策进行引导。

在接受本次调查被访者中，经营户表示愿意进场经营。

另根据调查，当前家居建材经营户商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期价格租金需要花费较大精力和物力进行引导。

以强势广告推广政策覆盖全市，以政府行业集中政策和各项税费减免政策，以项目营销过程中销售和招商政策三方面全方位进行项目市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑心理阴影。

本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

近经营户认同滨河路振兴路周边诞生家居建材城发展前景，市民对本项目地块未来年内升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对本项目地块表现出投资信心，是本项目发展不可缺少基础条件。

通过对本次调研发现义马市经济较为活跃，市民中蕴藏着定市场购买力，但其对商铺投资概念还有待成熟。

经过近年来建材行业发展和已经具备定气氛和发展基础。

本项目发展，将成为年度建材市场热点项目，因本项目地域特点及主题行业特殊性，势必将营造空前销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念传播。

受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要数据型参考资料。

三项目建设意义关于城市发展意义随着城市经济发展，义马市商业格局已经初现雏形，本项目处于滨河路振兴路交汇处，地理位置优越，是进出义马市必经之地，也是义马市近代商业发展最具代表性区域，有着得天独厚基础。

市政府税务局矿务局等都在附近，学校居民区分散四周，形成了强大商业发展资源。

本项目建成，更树立了义马市新兴现代化商业中心形象，增强了该区域在全市商圈中竞争力。

进步完善义马市城区整体规划。

关于行业市场意义针对目前义马市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统市场经营等现状，本项目拟定站式家居建材城，将凭借强大品牌效应统市场管理和广告推广，把义马市家居建材市场整合优化，并以贴心服务优质化产品低廉价格和舒适购物环境来吸引消费者，从而使义马市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。

关于社会综合效益意义随着家居建材行业重要性日益突显，专业家居建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。

本项目落成，方面将弥补义马市家居建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适经营环境，也将为义马市提供与大中型城市保持同步家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于单个家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障现象，为义马市民造福为社会提供了众多就业机会并将极大影响和带动周边街区商业发展。

尤其是狂口移民，搬来时由于商铺房数量有限太少，加上观念陈旧认识不到商铺投资重要性，心只想着进企业上班，如今失业下岗了没事做，看着人家当初投资买有商铺收着年年上涨租金，要么自己亲自专业经营，获取更大利润回报，直看得眼红后悔，发誓再有机会买商铺定要抢到手，本万利，投资就业安全可靠。

第二章项目投资环境及市场分析四义马市房地产市场发展综述市场发展概况义马市现代化房地产市场自年才开始起步。

年以前，大部分市民均为自己购买土地，自己兴建民宅，对商铺房概念理解不清晰，更没有购买商铺房意识。

大量自建民宅影响了城市品位提高和整体城市规划，也影响到了房地产市场发展。

年开始，政府对房地产市场有意识地进行放开，通过招商引资对部分建材项目进行了立项。

开始供应，便引起了广大投资者注意和亲睐，销售情况极好，真实体现了义马市民中蕴藏着极大商铺购买能力和购买欲望，对义马市后续商业项目有极为重要参考价值和意义。

市场价格分析及走势预测居住用房价格分析及走势预测年前，该市住宅市场价格大部分在元平米左右，商品房市场未成型情况下，城市居民对商品房概念和理解均较为落后。

因此市场价格直处于比较低状态，居住用房开发利润点也比较低。

随着全国房地产市场发展，义马市房地产在近年来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活房地产招商引资政策，鼓励外来开发商在该市进行房地产项目开发，从而吸引到了批如义马购物广场等项