【UR77页】乐思老年公寓项目可行性研究报告投资建议书.doc文档定稿

二项目总投资及资金来源项目总投资万元。

通过招商引资，投资商己选定位于安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒山在内亩地，由投资商出资征地，政府协助落实并办理相关用地规划手续。

其资金来源招商引资万元，由投资商自筹资万核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，元。

三项目建设期年。

四项目发展战略为积极寻求合作和融资渠道，提升项目科技含量，以达到设施先进装备齐全设计合理。

同时在软件方面要在全省相关系统中通过公开选拔竞争上岗方式选配懂经营有责任心管理人员，通过建设流班子，带出流队伍提供流服务，打造全省社会福利事业社会办品牌。

五项目经营性质项目集社会养老残疾人康复治疗优抚对象疗养以及流浪儿童收养儿童福利幼儿学前教育等综合服务，实行套机构，多个综合服务经营管理模式。

本项目投资系社会福利性公益事业投资，其经营模式为招商引资，核算，自负盈亏，自主经营管理。

六项目市场定位以大众化普及化中等偏上为市场定位，以监护助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务。

该项目主要为供养老年人军休干部及退伍伤残军人残疾人孤儿和留守儿童住宿疗养七项目建设指导思想替当地儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁老人至上服务至上诚信至上让入住老人满意让家属子女放心④让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。

第二节编制依据中华人民共和国土地管理法城控制性详细规划老年公寓设计方案国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见通知国办发号西部地区十五养老福利服务设施建设研究民政部政策研究中心张仲兵老年公寓和养老院设计指南城市社会福利事业单位管理工作试行办法城市道路和建筑物无障碍设计规范国民经济和社会发展第十二个五年规划民政事业发展重点专项规划项目单位提供相关基础资料贵州省建筑工程概预算指标及有关费用标准。

第三节编制原则采用科学合理技术方案，节约建设投资按照老年服务事业发展方向，依据相关法规规范，结合现有客观条件，完善相关设施，适应经济社会发展需要。

第四节编制目通过对本项目进行全面技术经济研究论证，优化项目建设方案通过可行性研究为项目决策和工程设计提供科学和可靠依据。

第五节项目概况项目地理位置老年公寓建设地点选址位于广乐县安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒山在内亩地，紧靠省道旁，紧邻瑞溪河，山水相依，交通便利。

目前成规模老年服务机构为空白，只建有少数农村敬老院。

该项目设置床位张，总建筑面积平方米，设有社会福利院残疾人康复中心荣军院大楼孤儿及托管住宿楼接待中心楼幼儿学前教学楼市政配套设施工程，功能齐全设施完善，能满足对老年人军休干部及退伍伤残军人残疾人养老能力孤儿和留守儿童养育教育水平要求。

二项目建设规模根据市场需求调查，项目总建筑面积平方米，建筑占地面积平方米，项目建成后可接受安置供养老年人军休干部及退伍伤残军人残疾人孤儿和留守儿童人餐饮服务和人住宿疗养。

三项目总投资项目总投资估算万元资金筹措方式招商引资万元由投资商自筹资金万元四主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注用地面积建筑面积占地面积建筑密度建筑容积率绿地率项目总投资万元建设期月投资利润率投资收益率盈亏平衡点投资回收期年全部投资，含建设期五项目建设期个月，建设年限年月年月六研究范围本项目可行性研究报告就项目建设必要性建设内容与规模建设条件环境保护安全措施建设工期项目组织与实施投资估算与资金筹措经济效益和社会效益等方面进行公正科学公平客观研究分析，并经过认真计算对比综合分析汇编。

第六节项目研究范围项目建设背景项目建设地址自然条件介绍项目建设条件分析项目建设必要性确定项目地址用地与总平面规划通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案项目建设规模建设内容，项目建设方案设计估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议定性分析项目财务评价和项目社会效益从技术经济环保社会等各方面论证项目建设必要性，经济上合理性和技术上可行性，提出研究结论和建议。

第七节问题与建议问题项目建设中可能出现问题建设队伍及管理单位选择不好，影响工程质量二建议为使项目能按期保质达预期效果，建议广乐县政府各职能部门积极支持项目建设，实施单位领导应亲自抓项目实施，严格按招投标法选好施工单位及监理单位，力争把项目建成优质工程，为县民政事业奠定坚实基础。

应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区工程地质情况。

第八节可行性研究报告主要结论该项目是重点项目之，是县人民政府年拟办十件实事之，由于因高速路出口未定等种种原因，至今仍未启动。

同时，该项目是解决民生问题具体体现。

项目建成后，不仅能促进县域经济发展，而且能为老年人提供住养生活护理康复托管等服务。

为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐为社会减轻压力，提供新就业岗位等方面都有明显效益。

该项目建成后，有明显经济效益。

年营业收入可达万元，年纯利可达万元。

而且在税收上可以享受国家税收减免政策。

建成营运后，经济效益十分明显。

该项目效益可观，年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额优惠政策，还可缩短投资回收期，加上政策上支持和主管部门扶持，风险很低。

同时项目建成后可带来很大社会效益和生态效益。

目前，广乐县修建老年公寓时机和条件已经成熟。

因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行。

综上所述，建设老年公寓是必要，项目是可行。

第二章老年服务机构发展和现状第节基本情况农村敬老院建设情况。

广乐县农村敬老院建设从年开始，经过年努力，于年实现了每个乡镇都有敬老院目标。

同时，根据上级有关精神，将广乐县农村五保户危房改造纳入统规划统实施统建设统供养四统范围。

于年争取上级资金万元，县民政筹资万元，申请省级补助万元尚未到位，合计万元，将新州安场和溪三个乡镇共户五保户危房改造纳入统建设，建筑面积均为，并将厨房厕所洗漱间沼气池等全部进行配套建设，截止到年新吸纳农村分散五保户人入住，集中供养率可提高到，增加个百分点。

保障措施。

是落实供养资金。

采取县级适当预算和城乡低保双线运行，把散居人员全部纳入农村低保范畴，集中供养人员全部纳入城镇低保范围，两类人员分别享受最高补助档次类档。

从年第季度起，农村散居五保户供养标准从每人每月元提高到每人每月元，年人均元，集中供养人员供养标准从每人每月元提高到每人每月元，年人均元二是对散居供养和集中供养五保对象全部参加农村医保，参合资金全额由民政缴纳。

对生病就医五保对象，按照广乐县城乡困难群众医疗救助办法规定，县合作医疗报销，县民政局报销含门诊费。

供养情况。

广乐县有农村五保对象人，采取集中供养和分散供养两种方式。

截止年底，已集中到敬老院供养有人，散居供养有人，集中供养率仅为。

管理情况。

是抓好敬老院管理人员和炊事员配备。

采取合同聘用管理，管理员和炊事员月工资都在元以上，并由民政局统缴纳社会养老保险和医疗保险二是抓好物资采购。

敬老院物资采购生活支付，采取每周公示，每月结算，让院民清楚明白三是抓好院民活动开展。

鼓励院民参加些力所能及劳动，如种菜养殖等，既能得到身体锻炼，同时创造收入在改善生活前提下作二次分配补助给院民个人，以激励他们劳动热情四是抓硬件投入。

年底，县民政局投入资金万元，给每个乡镇敬老院配置了吋液晶电视机台全自动洗衣机台大容量冰柜个，使敬老院生活条件得到定改善。

第二节存在问题集中供养数量少。

集中供养规模与社会经济发展农村人口老龄化发展需求不相适应，差距较大，绝大多数五保老人未享受集中供养待遇。

集中供养条件有待进步完善。

是部分乡镇敬老院没有土地和养殖圈舍，院民不能通过力所能及劳动如种菜养猪等增加收入，仅靠民政供养资金难以改善提高生活质量二是院民生活方式比较简单枯燥，身体锻炼设施不足，娱乐活动较少三是院民都是老人，没有专门安排健康体检，只在生病时到卫生院就医。

个别乡镇敬老院不在集镇，比较偏远，看病就医更加困难。

几乎没有集中供养女性五保老人。

社会关注度不高。

尚未形成全社会关心支持敬老养老事业氛围，各方过问支持敬老养老事业不多，捐助资金极少。

供养保障与政策法规要求有差距。

按照农村五保供养工作条例规定，广乐县五保供养资金每年由中央财政全额转移支付。

目前，全县分散供养人数为人，中央财政已转移支付万元，集中供养人数为人，中央财政已转移支付万元，合计为万元，而县财政近两年实际支付五保供养资金年为万元，年为万元，不符合政策要求。

为了做好农村五保供养工作，县民政部门只好把部分低保资金用于解决五保供养，用来解决全县低保人员资金被五保供养挤占，使本来应该享受低保部分人员未能获得低保。

第三章市场预测建设内容与建设规模第节市场预测镇老年儿童及残疾人服务机构现状据第六次全国人口普查数据显示，广乐县现有周岁以上老年人近万人，占全县总人口，孤儿人，留守儿童万余人残疾人万人优抚对象人。

儿童服务机构属于非赢利性社会儿童福利院，属于低档次儿童福利院，主要是解决农村无劳动能力无生活来源无法定赡养监护人儿童即三无等困难儿童。

目前城镇老年服务机构和残疾人康复中心还是空白，只有在各个乡镇建有福利性敬老院，二老年服务机构需求预测随着人们生活水平提高和观念改变，老年人入住老年服务机构比例还将增大，所以广乐县老年公寓建设显得十分重要和紧迫。

随着人们思想观念生活水平及家庭结构等因素变化，入住老年公寓已被越来越多人所接受。

投建老年公寓将有更大市场发展空间。

居住环境改变，更多老年人将选择到老年公寓中国是个重视邻里关系国家，但是随着社会发展，随着传统社区消失，更多人属