云南“天麓”房地产开发项目可行性研究报告投资建议书.doc文档31页推荐下载

未经允许，请勿外传，国十条新政要点国十条出台对云南省楼市影响分析腾冲城市环境与政策分析腾冲政治环境分析区域经济环境分析区域社会环境分析区域技术环境分析城市环境对本项目影响腾冲房地产市场分析潜在需求大，地产发展前景广阔目前供应量小，竞争压力小价格稳中有升，城区房价平均上涨未来腾冲房地产市场形势分析腾冲房地产市场分析供给分析需求分析竞争分析典型物业分析市场分析有关结论三项目分析及评价地块解析交通条件地形地势周遍情况生活配套情况规划限制条件项目分析优势劣势机会点威胁点项目评价四项目市场定位五项目开发进度安排开发建设进度项目经济技术指标六投资估算与资金筹措项目总投资估算资金筹措资金来源项目筹资方案七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算销售利润八财务与效益分析项目盈亏平衡分析社会效益与影响分析改善居住环境增加财政收入带动相关产业发展九可行性研究结论与建议拟建方案结论意见建设条件经济效益社会效益环境效益可行性研究结论项目主要问题解决办法和建议项目主要问题解决办法和建议项目风险及防范建议项目风险防范建议项目总论项目背景项目名称天麓房地产开发公司四川瑞帝中天房地产开发有限责任公司天麓项目位于云南省腾冲县，用地面积约亩，拟建面积约万平方米。

项目依山而建，有起伏错落之感，将全方位塑造生态型低密度墅艺洋房社区。

研究目本可行性研究报告通过市场可行性分析和资本可行性分析两方面对天麓投资及收益可行性进行描述，最终得出该地块项目投资可行性及程度。

研究方法在市场可行性分析中，我们运用抽象法分析分析相关分析及总量分析对腾冲县城市发展房地产行业结构及项目本身进行了系统描述与评估。

从企业所面临政治环境社会环境技术环境和竞争环境中得出项目可行性及程度。

资本可行性论证是从规划控制性指标入手开发成本核算开发周期及销售周期销售总收入及资金流量投资风险等几个方面进行综合测算分析。

项目建设规模和内容本项目位于云南省腾冲县，紧邻万亩原生态绿化屏障区，总用地面积约亩，拟建面积约万平方米。

根据政府控制性规划指标，项目最高容积率规划不超过。

项目开发手续项目用地取得项目通过收购原企业获取用地，开发公司为腾冲实力房地产开发有限公司，使用年期年。

结论本项目土地手续已基本完成总体方案正报建阶段。

可行性研究结论市场预测根据市场调查，项目地块所属腾冲城市新老城区链接枢纽带，在新轮造城运动中有其独有优势，预计区域未来几年房地产将进入飞速增长期，城市重心向新城区，地块增值潜力巨大。

项目建设进度自竞得土地起三年分三期开发完毕，期推出万平米，二期推出万平米，三期推出万平米。

项目计划于年月完成规划设计方案，年月份开始修建销售中心，同时报建报规，年月动工修建并开始接受预订。

投资估算和资金筹措本项目开发建设总投资额为亿元，采用循环滚动开发模式，本项目资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款施工队伍保证金和销售回款等。

项目资金筹措方案自筹资金亿元，向金融机构贷款亿元。

项目分三期滚动开发，银行贷款从房屋销售回款中归还。

保证措施以竞得土地使用权抵押贷款。

项目综合评价结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

本项目地段增值潜力巨大，定位精确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。

从市场状况分析结果表明，项目投资具有良好经济效益。

项目综合评价结论本项目具有良好经济效益社会效益和环境效益，本项目可行。

二项目投资环境和市场研究市场宏观背景年月日国十条新政出台年月日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知简称新国十条，具体如下统思想，提高认识。

住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定重要民生问题。

房价过高上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。

各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨危害性，认真落实中央确定房地产市场调控政策，采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

二建立考核问责机制。

稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责城市人民政府抓落实工作责任制。

住房城乡建设部监察部等部门要对省级人民政府相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈巡查和问责制度。

对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定，要追究责任。

坚决抑制不合理住房需求三实行更为严格差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上家庭包括借款人配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

人民银行银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。

住房城乡建设部要会同人民银行银监会抓紧制定第二套住房认定标准。

要严格限制各种名目炒房和投机性购房。

商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。

对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

四发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用。

财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策。

税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税征收管理工作，对定价过高涨幅过快房地产开发项目进行重点清算和稽查。

增加住房有效供给五增加居住用地有效供应。

国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主房地产供地计划，并切实予以落实。

房价上涨过快城市，要增加居住用地供应总量。

要依法加快处置闲置房地产用地，对收回闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。

在坚持和完善土地招拍挂制度同时，探索综合评标次竞价双向竞价等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

六调整住房供应结构。

各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房中小套型普通商品住房建设数量和比例。

住房城乡建设部门要加快对普通商品住房规划开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。

保障性住房棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量，并优先保证供应。

城乡规划房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位套数套型面积保障性住房配建比例以及开竣工时间违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

房价过高上涨过快地区，要大幅度增加公共租赁住房经济适用住房和限价商品住房供应。

加快保障性安居工程建设七确保完成年建设保障性住房万套各类棚户区改造住房万套工作任务。

住房城乡建设部发展改革委财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。

住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。

地方人民政府要切实落实土地供应资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。

按照政府组织社会参与原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。

国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。

住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定年保障性住房建设规划包括各类棚户区建设政策性住房建设，并在年月底前向全社会公布。

加强市场监管八加强对房地产开发企业购地和融资监管。

国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为企业新购置土地。

房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款转贷担保或其他相关融资便利。

严禁非房地产主业国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

国有资产和金融监管部门要加大查处力度。

商业银行要加强对房地产企业开发贷款贷前审查和贷后管理。

对存在土地闲置及炒地行为房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市再融资和重大资产重组。

九加大交易秩序监管力度。

对取得预售许可或者办理现房销售备案房地产开发项目，要在规定时间内次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

住房城乡建设部门要对已发放预售许可证商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售囤积房源哄抬房价等行为房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重要取消经营资格，对存在违法违规行为要追究相关人员责任。

住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。

各省区市人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于年月底之前报国务院。

住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。

十完善房地产市场信息披露制度。

各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。

住房城乡建设部要加快个人住房信息系统建设。

统计部门要研究发布能够反映不同区位不同类型住房价格变动信息。

国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定调整和完善相关政策措施，各司其职分工协作，加强对各地指导和监督检查。

各地区各有关部门要积极做好房地产市场调控政策解读工作。

新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展舆论氛围。

国十条新政政策要点看点停发第三套房贷款关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知要求，商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

看点二遏制外地炒房者通知要求，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。

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