【21页】云南俊发房地产股份有限公司世纪俊园项目可行性研究报告投资建议书.doc文档全文免费阅读

宗地权属附着物拆迁云南俊发房地产股份有限公司隶属于康发集团，成立于年，注册资金万元。

原康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区地块，由于工厂噪声及粉尘等方面污染，影响到周边居民正常生活，已不适合在该地块上继续生产，经昆明市官渡区等各级政府积极协调，现已将二厂搬迁至北郊茨坝镇。

搬迁后原厂址土地经市政府批准，土地清查办核实后，现国有土地使用权出让给我公司，由云南俊发房地产有限公司开发。

为积极配合市政府建设新昆明规划及响应昆明市政府对城中村改造，美化城市景观，建设环境好品质高住宅小区，经与凤凰新村村民进行多次协商和谈判，达成拆迁协议拆迁后在此地块上核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，建设世纪俊园项目。

项目地块中厂区附着物以厂房为主，为层砖混结构，凤凰新村以至层自建砖混结构房，建筑密度大。

项目地块内无保护建筑或文物保护单位二项目周边环境情况地块周边建筑物项目地块位于昆明市北市区，紧临北京路延长线，项目周围以住宅小区为主，掺杂部分农民房。

项目区域市政生活配套本项目所处片区是昆明传统市民居住区，该片区周边已形成完善生活市政配套，学校医院酒店公交餐饮等应俱全。

周边配套米以内医疗九州泌尿专科医院昆明同仁医院昆明市计划生育服务中心第二服务站玛利亚女子医院云南妇女儿医院翠康大药房教育铁路局北站幼儿园春苗幼儿园昆明市妇联艺术幼儿园云南省电子技学校昆铁五中第十中学盘龙区桃源小学金融建设银行工商银行农业银行交通银行中国银行。

宾馆雄业酒店金邮大酒店金星宾馆齐宝酒店锦大酒店等。

购物盛兴超市国美电器家乐福。

休闲娱乐日新温泉浴场万紫千红博雅娱乐城。

餐厅北大门美食城治安公安局盘龙区分局其它服务设施中国邮政北站营业厅中国电信北站营业。

人口项目区域人口居住密度相对不高，项目周边多为住宅小区和企业单位宿舍并掺杂部分农民房，人员较为复杂。

交通情况交通便捷，道路路况较好，公交车覆盖面广，项目辐射力强。

公交车路火车北站大观楼路北市区公交站昆明丫路火车北站三农场路火车北站昆明站路黄家医圈金星小区路白马小区市客运北站路北市区公交站民航机场路黄土坡理工大白龙校区路近日公园金殿路巴士家园菊花灯市路菊花村黄土坡路北站阳光花园路龙聚建材市场西华园路眠山火车北站。

路火车北站梁源小区项目污染情况项目为家俱厂厂房及城中村改造，无任何重大工业污染。

第二章项目区域情况分析地块社会性分析地块区域属性分析世纪俊园项目地块位于环路与二环路之间，交通发达，适合用于住宅开发，但由于地块周边社会环境困历史发展原因，区域规划较为凌乱，区域中混杂大量农民自建房，外来流动人口较多，有城乡结合气息，对地块社会秩序和商业活动有定影响。

地块区域经济属性和人口购买力分析项目区域是昆明开发较早市民生活区之，小区居民生活较富裕，但是这些小区建设时间相对较早，户型设计及小区配套功能落后，不能适应人们生活水平日益提高对居住环境居住水平要求，因此项目区域居民存在二次置业可能。

以及项目地段较好，交通发达，项目未来升值潜力巨大，因此也对房地产投资者有较大吸引力。

地块区域客户源分析年年底昆明二环路以内只拆不建政策解冻及昆明旧城改造推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在定程度上得到缓解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从定程度上还未得充分满足，市场潜在需求有待进步挖掘。

目前世纪俊园项目区域潜在购买人群主要是第二次置业者，项目周边是昆明开发较早居住区，随着经济发展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于这部分人群对该区域有定感情，周边新小区将是再次置业首选，这部分人群将都是项目购买人群。

工作在该区域事业单位企业工作人员。

由于工作生活方便，也将是置业首选。

房地产投资者，由于项目位于北市区地段较好，交通便捷，未来市场升值潜力巨大，对房地产投资者有较大吸引力。

二宏观环境变化分析昆明市总体规划影响今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知，通知规定对主城规划区开发建设尤其是房地产项目进行严格控制，主城市核心区开发建设用地规模不得小于亩，二环路内，以居住为主商品房开发项目用地，容积率小于，建筑密度小于，绿地率大于，通知主要对现昆明主城区人口密度大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城区范围，通知出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通知对主城区开发控制造成主城区项目开发量减少，相应主城区房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利。

第三章项目区域房地产市场分析与预测区域市场情况市区环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层小高层精品楼盘，主力价格元，主力户型结构三室二厅二卫二室两厅两卫和室厅卫，销售较好户型面积多在平方米以下，客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。

结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次置业者和地产投资者。

同区域类比楼盘楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地产项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模亩亩亩总建筑面积总户数面积主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均价最高价昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期，中央丽城。

楼盘名称中央丽城创意英国二期格林威治摩玛期开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号物业类型高层小高层高层项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模总亩亩亩总建筑面积总总户数产品面积主力户型三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫室卫主力面积起价均价最高价综述通过上述类比楼盘分析，环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项目走精品化道路。

项目客户定位指向主要分三类第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典第二类二次置业者中央丽城博园上东区第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。

三区域市场预测区域整体供需分析年年底昆明二环路以内只拆不建禁令解冻以后，年全年二环路以内房地产项目供应出现井喷，市场度出现抢购热潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求大量积聚，同时年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理念增强更是推动昆明整体房价路上扬，年房地产总体市场用火爆来形容。

年年初在国际铁矿价格上涨带动下，房地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场调控，先后出台了关于进步加强商品房预售管理通知和关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知。

但从年至月份昆明房地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地产交易中心统计数据显示，手房市场销售火热，至月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于年全年成交量，昆明市房价已历史性突破元大关，达到元平方米，比去年上涨二手房销售也路火爆，至月共成交起，成交金额亿元，成交面积万平方米，均价为每平方米元。

由此可看出年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，至月份二环路以内新开楼盘有中央丽城昆明主场蓝色经典玉树风铃，向市场新增供应套其中房套，占二房套，占三房套，占四房套，占五房以上套，占。

由于中央丽城体量较大对二环路内年初市场供应影响较大，从销售进程来看，现阶段二环路内楼盘销售态势良好，不管是去年和今年开盘在售楼盘多数都处于尾盘期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以平米以上大面积为主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于供给，主要是由于新通知即将出台，市场需要有段时间适应和调整，相信年中二环路内市场供应再次出现高潮。

项目所在地局部供需分析项目所在地区域，去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。

现区域各楼盘销售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下房二房三房市场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。

客户群较狭。

总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前景看好。

第四章项目分析和产品初步定位项目分析优势本项目是昆明开发较早居住区之，社会生活配套成熟，休闲娱乐购物应俱全，交通便捷，比较适合居住。

项目地段好，升值潜力大。

项目规模较大利于项目推广及项目规划。

劣势项目周边治安较差，周边建筑较零乱，对项目有影响。

新规划对二环路内项目控制，造成项目建设成本增加。

项目自然，人文景观缺乏机会利用产品形象包装，树立中高档项目。

本区域为昆明传统居住区，周边老小区较多，客观上存在为改善居住环境及新家庭组合而需要再次置业人群。

而这部分人群长期居住在本区域对区域有定感情，以及本区域社会生活配套成熟，因此再次置业本区域将是首选。

房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明