【58页】云都商务中心项目可行性研究报告投资建议书.doc文档原创精品

个城市商务中心核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民生活质量。

年岳阳市云溪区经济社会发展工作目标要求以及岳阳市云溪区十二五发展规划涉及到商务写字楼建设，提出以数量安全质量安全可持续发展为主线，以保障城镇秀美和谐云溪为主体，以放心工程为核心，通过全面构建城市基础设施，实现城市形象提升，形成政府监管行业自律公众监督三位体管理框架，努力实现云溪城市化率达到，质量安全达到以上，打造走在全国全省前列，充分体现云溪区作为岳阳市工业区现代化工区现代化港口区特色和发展水平。

岳阳市云溪区政府对城市基础设施建设高度重视，鼓励多种经济形式参与城市基础设施建设，鼓励房地产合法科学规范有序发展，为云都商务中心建设提供了非常宽松投资环境。

云溪区地处岳阳市城区东北部长江中游南岸，位于东经至北纬至之间，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳经济开发区毗邻。

总面积平方公里。

云溪区现辖个乡镇云溪乡云溪镇路口镇文桥镇陆城镇道仁矶镇永济乡个街道办事处长岭街道办事处，共有个村场和个社区居委会。

区人民政府驻云溪镇。

年年末总人口人，其中城镇居民人，农村居民人。

云溪区属岳阳市整体规划中工业区，是岳阳市乃至湖南省新型工业化战略布局之重点。

境内驻有中石化集团长岭炼化公司和巴陵石化公司以及华能湖南岳阳发电有限责任公司泰格林纸集团等四家大中型企业，是湖南省重要石化基地火电基地和纸材基地。

十五期间，四家企业都将启动新轮扩张发展。

目前，中石化集团在岳炼油化工体化项目已经启动实施，项目总投资亿元泰格林纸万吨压光纸项目和华能发电三期兆瓦扩建工程正在加紧建设，泰格林纸万吨超级压光纸项目和华能发电四期兆瓦扩建工程也已规划立项。

云溪区经济活跃，交通便利，物流繁荣，企业众多，但商务中心却不多，因此建设高标准，标志性商务中心项目前景好，也迫在眉睫。

云都商务中心建设正是好时机。

项目概况拟建地点云都商务中心位于岳阳市云溪区云中北路号。

建设规模与建设内容建设规模项目总占地面积平方米，建筑总面积平方米，建筑占地面积平方米，建筑密度，绿化用地面积平方米，绿化率，容积率。

建设内容建筑物地上主体为钢混框架结构层，层平方米，为大厅和门卫层平方米，层均为平方米，为写字间和会议室等层平方米，为机房。

主要建设条件云都商务中心为岳阳市云溪区城市基础设施建设工程，地处云溪中心城镇云溪镇，周边供水供电通讯交通等城市基础设施配套条件较好。

项目建设进度云都商务中心计划于年月开始，年月完成，预计建设工期个月。

项目投资和筹资方案云都商务中心总投资为万元，筹资方案为自筹。

主要技术经济指标项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数量项目占地建筑面积建筑密度容积率绿地率机动车位辆地面车位辆投资估算万元年均营业收入万元年均利润总额万元年均净利润万元投资净利润率万元财务内部收益率税后投资回收期税后借款偿还期年含两年建设期结论与建议云都商务中心项目实施是满足云溪区经济社会发展和人民群众生活需求，是提高云溪区经济社会发展和人民群众生活品质需要，符合岳阳市云溪区社会事业发展总体战略部署，有助于促进和谐社会发展。

项目规划相关性及建设必要性项目规划相关性岳阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要岳阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中把加快服务业发展作为转变经济增长方式完善提升城市功能重要途径。

围绕方便群众生活和提高生活质量，大力发展生产型服务业，充实提升生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长消费需求。

按照便民利民原则，进步完善落实城市进出设施建设规划和布局。

加快社区集镇商贸中心和专业特色街建设，发展人性化消费服务。

培育提升各类市场，形成比较完备市场体系。

加快社区服务产业化社会化进程，构建与现代城市发展相适应城市服务业。

拓展城市服务领域，创新城市服务形式，加强城市服务中心建设，整合城市服务资源，积极构建覆盖全市反应快速城市服务网络。

云都商务中心建设将提升城市服务功能，完善城市市场体系，满足人民需要。

岳阳市云溪区国民经济和社会发展十五规划岳阳市云溪区国民经济和社会发展十五规划指出云溪社会事业发展相对滞后，十五期间经济社会发展中也面临重大挑战，未来建设突出以人为本，实施和谐惠民战略。

以民主法制健全社会文明进步人民安居乐业为基本目标，努力构建和谐社会，让改革开放成果惠及广大人民群众。

加快城镇化步伐，推进社会主义新农村建设。

大力宏扬云溪精神，繁荣发展城市文化，不断增强经济社会发展原动力。

加快发展公共事业，满足人民群众日益增长公共服务需求加大城市绿化亮化建设，提升城市形象完善城市基础设施等专项规划，凸现城市发展特色，提高城市发展品位。

随着人口增加和人民生活水平提高，人们对生活环境和生活品质要求提高，迫切需要加强公益设施建设，改善公共服务水平。

云都商务中心建设充分考虑社会各界需求，讲究建筑美观，体现了云溪区委区政府和谐惠民发展战略，改善了云溪城市服务水平，提升人们生活品质。

项目建设必要性提升居民生活质量需要云都商务中心建设规模方案与居住人口地域范围相适应，做到了合理布局。

云都商务中心建立将覆盖云溪镇云溪乡云溪工业园巴陵石化和周边村庄，解决周边企事业单位办公或写字楼市场配套问题。

云都商务中心建成后在交通通达度，城市美化，城市服务种类等方面得到提升。

完善城市功能安居乐业不仅是居民生活基本要求，也是企事业单位和各种经济实体基本要求。

个城市应该为市民提供优良生活空间，工作空间，所以个城市必不可少良好商务中心写字楼中心等供给服务功能。

随着市场经济发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。

城市发展，城市职责增加，人口增长，使这些基本功能适应力也要增长。

云都商务中心建立将加速云溪城区整体建设，极大提升城区城市功能，提优各种经济实体和居住居民生活质量，提高街道现代服务业水平。

与经济发展相适应城市建设是城市经济和社会发展主要载体。

个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济发展，城市品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。

公共写字楼项目设施建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。

写字楼建设也需要紧跟城市建设步伐，不断提升档次，发展规模适宜设施完整环境良好写字楼市场，逐步向公共化市场化连锁化发展。

改善市容环境面貌城市形象是人们对个城市种共同心理感受，是公众对个城市内在实力整体活力精神面貌和发展前景等综合评价总体印象，个城市形象，如同个国家个地区个企业文化形象样，都有其深刻内涵。

个城市文化形象至少应具备以下特征城市建筑布局融科技含量与文化内涵为体设计，展示现代化城市风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。

现代化写字楼是人们生活水平和道德文明窗口，干净整洁高标准设计菜市场不但能满足人们购物需求，更将成为城市建设亮点，与周围城市建筑相配套，达到提升城市面貌功能。

云都商务中心建设后，设计良好基础设施将避免出现对周边区域环境负面影响，改善市容面貌。

场址选择场址现状地点与地理位臵云溪区地处岳阳市城区东北部长江中游南岸，位于东经至北纬至之间，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳经济开发区毗邻。

总面积平方公里。

场地土地权属类别与占地面积云都商务中心位于岳阳市云溪区根据合同编国有建设用地使用权出让合同，对所购得物权在所购宗地上按约定条款进行拆旧建新，新建云都商务中心。

现有场址利用情况建设场地现为陈旧建筑和空地。

场址建设条件自然条件气象云溪区属北亚热带季风气候区，气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，无霜期长。

全年无霜期为天。

气候特点是温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛。

气温月平均气温约‴，七月平均气温约‴年平均气温‴，无霜期天。

日照年日照时数为至小时，年太阳辐射总量为至千卡平方厘米，是湖南日照时数最多地区之。

降水年降雨日天，年平均降雨量毫米，年平均相对湿度为。

灾害性天气年四季均可能出现灾害性天气，主要有霜降低温风暴干旱暴雨寒潮大雪等。

地形地貌云溪区属幕阜山余脉向江汉平原过渡地带，境内群峰起伏，矮丘遍布，河港纵横，湖泊众多，整个地势由东南至西北呈阶梯状向长江倾斜。

境内最高海拔点为云溪乡上清溪村之小木岭，海拔米最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔米。

般海拔在米之间。

云都商务中心建设场地位于云溪城中，属丘陵地区。

区域内分布多为住宅和公共设施，本项目建设主要受周围微地貌条件影响。

建设场地地形呈规则四边形，地势平坦，与周围邻地无高差，交通通达度高，符合建造要求。

地质地表组成物质为变质岩，其余为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河湖沉积物为主。

第四纪红色粘土主要分布在境内东南边，适合林果茶等作物开发。

第四纪全新河湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻瓜菜等作物种植。

水文云溪区水域宽广，有河有湖，水运优势十分突出，除道仁矶汽车轮渡码头沙窝石油和铜鼓山矿石两个吨级专用码头外，另有擂鼓台象骨港滨江新巷儒溪等个简易码头有待开发升级。

区境内西南角还有国家对外贸易港口之城陵矶港和正在兴建永济乡新港。

社会经济条件岳阳市云溪区地处湖南省东北部，长江中游南岸，是岳阳市工业区，中南地区最大石化基地火电基地和纸材基地。

全区总面积平方公里。

全区总人口万人气候属亚热带季风性气候，年平均气温‴，平均相对湿度，主导风向为东南风和西北风。

近年来，岳阳先后被国家批准为沿江对外开放城市国家历史文化名城中国优秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市