【EN97页】五星级酒店宾馆改扩建项目可行性研究报告投资建议书文档分享

未经允许，请勿外传，第二节市场需求分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节酒店式公寓产权式酒店可行性分析总结„„„„„„„„„„„第七章写字楼开发可行性分析第节杭州写字楼市场环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节杭州主要写字楼商圈特点„„„„„„„„„„„„„„„„第三节各个商圈写字楼分布„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四节写字楼需求研究„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五节写字楼开发分析总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„第八章商业项目开发可行性分析第节杭州商圈现状分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节商铺主要经营范围调查„„„„„„„„„„„„„„„第三节商业项目开发分析总结„„„„„„„„„„„„„„„第九章项目定位建议第节项目基本指标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节复合业态方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章项目财务分析第节指标及相关数据说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节财务测算假设„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节成本分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四节利润状况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五节现金流量分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第六节三种方案比较„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第七节金筹措及安排„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章项目风险分析第节项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节项目风险回避„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十二章结论和建议第节宏观背景结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节复合业态建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节财务分析及资金筹措安排„„„„„„„„„„„„„„„„附件附件酒店内部员工需求研究附件二酒店入住客人需求研究附件三酒店式公寓供应附件四酒店式公寓需求分析附件五酒店常住客深访总结附件六杭州市写字楼供应附件七写字楼需求调研附件八商铺经营范围调查摘要本研究利用文献收集问卷调查和个案访谈资料，全面了解杭州市地产旅游业和酒店业概况，结合杭州市星级酒店需求状况及各类地产开发方向需求状况，深入研究未来项目定位和地产开发方向问题。

第章，阐明研究问题宏观背景。

对杭州市经济概况杭州市商业地产发展及宏观调控影响做出较为细致背景分析由于涉及到未来酒店经营方面，本部分也对长三角酒店业发展状况长三角旅游业现状结合案例分析，阐明本项目研究背景。

第二章，本项目背景和发展概况。

从本项目提出原因及未来项目期望两方面分析项目背景分七个方面对本项目未来发展方向做了简单分析。

第三章，地块分析。

从本项目地理位置交通状况及周边商业情况旅游资源四个方面全面考察了本项目地块发展状况。

第四章，对杭州地区可能存在相关参考项目分析。

通过对锦绣天地和西湖时代广场建筑指标和硬件设施两方面全面了解其建筑形态及业态定位，通过锦绣天地酒店式公寓购买人群特征分析，了解杭州市酒店式公寓消费人群，以确定未来可能开发酒店式公寓定位人群。

第五章，五星级酒店可行性分析。

从五星级酒店竞争状况需求状况分析五星级酒店可行性方面，其次从未来酒店客房餐饮和会所等需要改善方面做了比较深入研究。

第六章，对作为本项目可能开发方向之酒店式公寓产权式酒店开发可行性分析。

分别从杭州市酒店式公寓产权式酒店供应面需求状况两方面分析本项目开发酒店式公寓产权式酒店可行性。

第七章，从杭州市写字楼供应状况和需求分析讨论未来开发酒店式写字楼可性性第八章，通过杭州市商圈分布状况结合商铺需求，了解未来商铺规模定位以及经营品类。

第九章，针对第五六七八章结论，对复合业态提出三种方案建议。

第十章，计算三种业态项目投资估算及投资回报供开发商参考。

第十章，讨论本业态开发风险及风险回避问题。

最后章，对本项目可行性宏观背景总结复合业态具体建议和最终业态财务分析和资金筹措安排三个方面做了全面总结。

第章宏观经济与政策面分析第节杭州宏观经济概况分析长三角中杭州长三角地区经济发展现状及前景长江三角洲地区是由上海市浙江省具体包括杭州温州宁波湖州嘉兴绍兴舟山市和江苏省包括南京镇江扬州常州无锡苏州南通市共计个城市所组成城市带。

从经济发展水平看，长三角地区已经成为中国经济最为发达区域。

早在年，国家统计局就在报告中称，该地区是中国人口最稠密经济最发达人民生活最富裕经济区域。

年，长三角地区总量达到亿元，占全国人均和人均可支配收入分别为元和元，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三角地区。

另据法国地理学者戈德曼预测，长三角将会形成世界上第六大都市圈。

这意味着，以上海为经济中心长三角地区会是继巴黎伦敦纽约东京北美五大湖区之后又个世界经济中心和商贸中心这也意味着，旅游产业将会获得更为强大经济支持和更加充足旅游客源市场，最终带来该地区旅游业快速稳定和长期发展。

长三角经济发展趋势体化进程全面长三角体化发展目标是在未来年左右时间里，将长三角组建成个多心组团分层辐射世界级都市经济圈。

年以来，长三角体化进程全面推进，不断取得新进展。

主要表现在两方面，第，推进体化理念机制不断深化和完善。

两省市市政府高层就区域体化达成战略共识，江浙主动提出接轨上海发展战略。

第二，具体领域体化有实质性举措。

三级都市圈逐渐形成，产业集群提升步伐快都市经济圈是未来长三角构筑体化发展新型地域组织形式而整合提升产业集群是长三角未来体化建设主要手段之，其中产业集群协同发展五大领域分别是石油化工汽车制造高新技术现代物流和金融。

有望成为世界制造业中心长三角正在从国际制造基地向国际制造中心转变。

在各地区定位中，浙江江苏经济功能定位于降低商品制造成本地区，而上海则定位在降低长三角地区商品和服务产出交易成本中心。

核心城市上海国际中心城市地位加强年城市综合竞争力排名中上海以明显优势位于我国个城市之首。

这点也受到了国外企业认可，自年以来，许多全球大企业纷纷将自己亚太总部或中国总部从本土或新加坡香港北京等地搬迁至上海，其中有通用汽车福特瑞典宜家德加拉雅芳麦当劳国际纸业等各行业著名企业。

更多国际知名企业入驻将会进步提高上海国际中心城市地位。

杭州南京两个中心城市地位逐渐突显在核心城市上海国际地位日益突出对周边城市辐射力加大同时，杭州南京两个城市在各自二级都市圈中地位也在不断加强。

主要数据对比表十六个城市间各项指标对比地区土地面积平方公里年末户籍人口万人年生产总值亿元人均生产总值亿元城市居民可支配收入元累计累计累计杭州宁波嘉兴湖州绍兴舟山台州南京无锡常州苏州南通扬州镇江泰州上海长三角合计很明显，长江三角洲地区真正意义上核心城市是沪宁杭苏四城市，而杭州在长三角南翼辐射作用无人可代。

尤其是从经济总量上看，杭州在长三角南翼独树帜，具有无可比拟区域辐射作用。

从居民人均收入状况看，长三角南翼浙江省下属城市普遍比较富裕，除湖州外所有城市居民人均收入都超过长三角平均水平。

也就是说，杭州所辐射是片普遍富庶黄金热土。

长三角南翼普遍富庶杭州是其中辐射中心再加上杭州独特居住环境，就不难理解为什么杭州是长三角所有城市中外地人来买房子最多城市了。

这是杭州房地产业发展得天独厚综合优势，今后这状况也不会有多大改变。

杭州作为区域辐射中心唯威胁来自宁波离心力。

从数据上看，宁波是长三角南翼唯能在经济总量上与杭州抗衡城市，因而宁波贯以来表现出脱杭入沪倾向，规划中杭州湾大桥建成将进步推动这趋势，使沪杭甬之间关系有向沪宁苏靠拢趋势。

二浙江省及杭州市宏观发展研究浙江省国民经济近几年直保持快速增长，发展势头强劲。

年全省年均增长，比全国高出个百分点。

年，全省实现生产总值亿元，比上年增长。

今后年年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。

预计到年，全省人均将达到美元，年将达到美元。

杭州已经连续十四年保持两位数增长，年达到亿元，人均达到元美元，比上年增长了。

预计年市区将达到亿元，人均达到美元到年市区将达到亿元，人均达到美元，年均递增以上。

表浙江省主要经济指标四年数据对比生产总值亿人均元增长速度全社会固定资产资亿元表杭州市主要经济指标四年数据对比生产总值亿人均元增长速度全社会固定资产资亿元从表中可以看到，杭州市生产总值占浙江省生产总值比重超过，近年没有发生很大变化。

从经济发展速度来看杭州市经济发展速度要高于浙江省整体发展速度，但