【MT48】【定稿】《昆明市鼎城花园项目初步提案》.doc文档

本案以市场调研为基础前提，从提升项目价值和满足人们消费需求，促进区域经济发展角度出发，内容主要有综述市场研究与方案构思项目方案策划项目可行性研究附录等部分，希望为开发商在鼎城花园整个项目开发运营过程中提供有效帮助。

在做报告过程中，感谢实习公司天裕房地产开发有限公司对我前期资料收集工作提供帮助，感谢实习期间现场施工人员对我帮助和教育，感谢设计撰写阶段指导老师对我耐心指导与帮助。

本报告由于所拥有资料相对有限，在这种情况下，以积极心态克服了种种困难，完成了鼎城花园房地产项目投资策划书，另外由于设计水平有限，可能会存在定缺陷与不足，望给与指正。

第部分综述项目基本情况二项目发展模式与合作方式第二部分市场研究与方案构思第章项目市场研究昆明市禄劝县房地产市场走势分析回顾与展望市场特点结论二本项目临近地段房地产市场走势分析区位特点典型楼盘分析本地段楼盘购买对象及购买心理分析结论第二章项目环境分析地块环境条件二禄劝鼎城花园项目分析三结论第三章项目市场定位项目市场细分二目标市场分析三项目市场定位第三部分项目方案策划第四章项目规划设计方案规划设计目标二规划设计要点三项目技术经济指标第五章项目投资经营方案经营方案策划投资组合方式各项资金运作方式第六章项目开发建设方案项目建设方式二项目建设进度第七章项目营销方案项目营销策划卖点设计营销策略项目销售形式购房付款方式项目促销方式二营销计划营销渠道选择营销计划安排三场地布置四营销费用安排第八章项目物业管理方案物业管理介入二管理费确定三具体对本小区物业管理建议第四部分项目可行性研究部分第九章项目投资估算及资金筹措计划建设项目总投资估算，建设投资建设期利息，项目总投资二项目实施进度安排三项目投资与筹资计划第十章项目销售收入测算项目开发经营收入成本利润投资利润估算项目价格定位项目销售计划项目销售收入估算项目经营成本结算项目利润估算第十章项目财务评价项目现金流量与财务净现值财务内部收益率项目全部资金现金流量表财务净现值与财务内部收益率第十二章项目不确定性分析项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析项目敏感性分析二项目开发经营主要风险及对策分析市场风险项目资本风险企业风险第十三章项目效益评价项目社会效益评价项目对社会发展适应性项目对人与社会影响二项目环境效益评价第十四章结论及建议评估结论二有关说明与建议第五部分附录附录户型图附录项目规划设计图附录项目技术经济指标附录营销费用安排设计参考文献后记第部分综述项目基本情况鼎城花园项目由云南禄劝天裕房地产开发经营有限公司负责开发，公司自年成立以来，凭借超前开发理念后积勃发开发实力全新市场营销手段和立足服务物业管理意识，在市场中得以迅猛发展，成为房地产行业支新生力军，已成功开发禄劝金叶住宅小区聚龙湾花园等房地产项目，取得了骄人市场业绩。

公司具有房地产开发二级资质，公司各类专业技术人员配置合理齐全，企业管理人员经验丰富，是支年轻化知识化专业化智能复合型房地产开发队伍。

公司现有员工名，其中以上受过大学教育，具有中级以上专业技术职称。

凭借良好社会信誉和人才优势，在政府金融社会各界及客户支持下，公司业绩得到了迅速发展，公司在取得了良好经济效益后，积极回报社会，主动支持希望工程等社会公益事业。

公司本着求实创新原则，勇于开拓，拼搏进取，凭借先进管理体制，充分发挥人才优势，以市场为导向创新为手段发展为目，凭着较强综合实力，良好信誉，不断完善企业向前发展。

目标是不断创新，为客户提供最好产品和服务，最大限度地服务于社会，实现经济效益和社会效益同步发展。

项目地块位于禄劝县县城，禄劝县位于滇中北部，是昆明市远郊县，东与寻甸东川相连，南与富民县接壤，西与武定县毗邻，北界金沙江与四川省会理会东两县相望。

县城所在地屏山镇距昆明公路里程千米。

全县辖乡镇，有个村民委员会个社区居民委员会。

国土面积平方千米，耕地面积亩。

年末总人口人，其中非农业人口人，占总人口少数民族人口人，占总人口。

全县人口自然增长率‟。

县内交通便利，客流量很大，外来客商云集。

县区规划整洁，环境优雅，是投资办厂极佳场所。

禄劝历史修久，人杰地灵，这里气候怡人，四季如春，是典型春城境内有众多河流，掌鸠河河水绕城而过，南临昆明，交通便利。

随着禄劝工业发展，禄劝经济同时也受益非浅，它同时影响了作为地方发展名片房地产市场发展，给禄劝房地产市场带来了启蒙。

同时随着云南省政府有关建设和发展滇东北经济发展战略大方针，也给周遍地市乃至主要县城经济发展带来契机。

作为经济发展中不可忽视主要力量之房地产行业，也自然成为禄劝此次迎接机遇最恰当切入点。

鼎城花园项目地处禄劝县三环路与民族广场条街交叉路口南米，地理位置所处为禄劝县新兴行政区，小区附近学校林立，有禄劝中禄劝民族中学安心幼儿园。

超市心堂药房东俊大药房农贸市场移动通信公司等环顾片区四周。

便利了购物。

聚龙湾花园也与该小区相临近。

掌鸠河经过此地美化了这里环境。

鼎城花园项目计划用地亩，建筑形式组合式，多层占，。

小高层占，绿化率，小区在户型设计上充分体现了以人为本思想，宽敞明亮，经济实用同时，根据我国发展目标，结合现代人生活需求，巧妙地将中国人家居理念和现代化风格融汇到每种户型设计之中。

动静分区卧室，客厅，双卫厨房餐厅有足够空间。

每户均设有电话线插座宽带网插座煤气管道门窗阳台均采用高级塑钢封闭防盗门单元电子门设对讲系统，楼道设声控灯。

小区大门采用电动伸缩门，小区物业由专业物业公司管理，设有专业保安人员值班站岗，小时巡逻，小时随时为业主提供全方位服务。

优化设计，完善服务将使小区所有业主无任何后顾之忧，将为全体业主营造个温馨生活空间。

附近商铺林立，为未来客户进行生活消费提供了极大便利。

小区配套设施完善，配有进口高速电梯，小时物业管理，让您居住安心舒心。

周边环境优越，区域优势明显，潜力巨大，升值空间不可估量。

二项目发展模式与合作方式发展模式建立从本案地块与周边环境来看，适宜做中高档项目，优势是用比较合理价位，包括比较高产品舒适度，来换取对客户来讲劣势。

从发展商意图来看，本案应遵循快和准原则，首先入市要快，销售要快，因此工程既要保证质量，又要尽量缩短工期，以把握房地产销售旺季，抢占房地产市场先机，达到销售快目。

其次，市场定位要准，寻找最好切入点，以有力性象，适当价格介入市场，炮打响。

合作方式禄劝天裕房地产开发有限公司是禄劝最有实力开发公司，下设有建筑施工项目部，设计部，销售部，装饰公司，物业公司等各个分项部门，是个综合性房地产开发公司。

本项目集中规划，统设计，施工监理。

开发建设整个流程都由公司独自完成。

第二部分市场研究与方案构思第章项目市场研究昆明市禄劝县房地产市场走势分析回顾与展望禄劝县受昆明市快速发展影响，区域内各项技术指标大幅提升，县城区域内土地已由生地渐变成熟地生地是指不具备城市基础设施土地，熟地是指具备完善城市基础设施土地平整能直接进行建设土地，禄劝县城不仅土地储备量大，而且拥有众多居住人口，且近年来进住该区域内人口程上升趋势，受县政府招商引资影响，不断有公司企业和流动人员进入，随城市配套设施逐步完善，绿化规模不断扩大，该县房地产投资必定成为热点区域。

商品房价格上涨过快年，由于商品房需求旺盛土地购买价格和开发建设成本上涨较快房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，禄劝商品房价格普遍加速上扬。

至月，房屋销售价格同比涨幅还在至之间徘徊，进入月，涨幅升到以上，月涨幅突破，月上涨，月上涨，和月连续两个月涨幅高达。

虽然局部地区房价在年底出现定回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。

年至三季度，地价上涨也过快。

土地交易价格平均上涨，其中季度上涨，二季度上涨，三季度上涨。

房屋销售价格平均上涨，而地价涨幅比房价增幅高出约