【34页】产权式酒店项目可行性研究报告投资建议书.doc源文档全文在线看

二可行性研究结论经过对全国和昭通经济状况研究分析，以及对年产业导向理解，我司经过详细市场调研后认为在目前各种利好因素作用下，近几年内云南省产权式酒店市场是乐观产权式酒店更适合项目整体发展与规划在年将该项目投放市场时机是可行核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第二部分市场分析项目投资环境和市场研究项目投资环境分析昭通市位于云南省东北部，与贵州四川两省接壤，地势南高北低，最低海拔米，最高海拔米，总面积平方公里。

昭通历史上曾是云南通向川黔两省重要门户，是中原文化进入云南重要通道，为我国著名南丝绸之路要冲，素有锁钥南滇，咽喉西蜀之称。

昭通是片生机勃勃，充满希望热土。

在党中央国务院省委省政府正确领导和关心支持下，全市各族人民以加快发展为主题，坚持解放思想与时俱进，艰苦奋斗开拓进取，全市经济持续快速健康发展，社会事业长足进步，城乡居民生活水平稳步提高。

年全市实现亿元。

城镇居民人均可支配收入达元，五年年均增长。

农民人均纯收入达元，五年年均增长。

随着昭通三大电站即将建成，这将大大带动当地经济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大电站。

三大电站装机容量相对两个三峡电站，随着昭通近几年招商引资位居全省前例，昭通高速发展。

全市经济实力显著增强，基础设施明显改善，社会事业全面进步，民主法制扎实推进，人民生活水平不断改善，社会更加安定和谐。

随着西部大开发不断推进，昭通已进入了个新重要战略机遇期。

在科学发展观指引下，全市上下正在全力推进又好又快发展，力争在年把昭通建成重要能源重化工农特产品加工基地和长江上游生态屏障。

尤其是近几年来，昭通市坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业低成本优势。

昭通良好投资环境为酒店业培养了稳定优质消费客户群，昭通工业及商业未来蓬勃发展也为酒店经营提供了有力保证。

二市场研究就地理位置而言昭通素有咽喉西蜀，锁钥南滇之称，处于昆明成都贵阳重庆等中心城市经济社会发展辐射交汇点，位于国家规划攀西六盘水经济开发区腹心地带，是云南北大门和滇川黔三省经济文化交汇重地。

随着内昆铁路建成通车，由公路铁路航空水运组成立体交通网络已具雏形。

昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚南亚便捷通道，区位优势逐步凸现。

昭通未来工业商务旅游等行业都有非常大发展空间，从而带动了整个昭通区房地产价值急速提升。

就房地产发展趋势而言，昭通目前有金都元宝城等大盘供应。

相对以前，昭通楼盘规模不大分布太散各自为政形象已经得到改变。

现在，这种数量上变化伴随着品牌发展商进入，有理由产生质变。

随着昭通逐步进入大盘时代，昭通投资性物业市场也逐渐从分散单型产品慢慢演变成以多种产品为主导成熟综合性市场，最明显例子就是很多个人投资者在昭通商铺潮起潮落中，深刻体会到巨大经营风险存在，从而对投资性物业更加谨慎，投资手段变得更加成熟和稳重。

相对于前几年而言，昭通本地主力投资客户投资心理已经发生了微妙变化，这对本项目有着非常重要指导意义。

二市场宏观背景昭通市年经济分析从已公布统计数据来看，年昭通国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长态势。

全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好增长，生产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。

主要表现在农村经济持续发展，扶贫工作稳步推进。

完成农林牧渔现价总产值亿元，同比增长。

粮食产量达万吨，同比增长，烤烟收购万担。

实现现价产值亿元，同比增长肉类总产量达万吨，同比增长。

农业产业化经营步伐加快，省级龙头企业达到户，市级龙头企业达到户。

农业基础设施进步加强，解决了万农村人口饮水安全问题。

扶贫开发深入推进，共解决万贫困人口温饱问题。

累计转移输出农村劳动力万人，实现务工纯收入亿元。

工业经济快速增长，企业效益稳步提高。

全市工业增加值实现亿元，同比增长，工业总产值实现亿元，同比增长。

其中，规模以上工业实现产值亿元，同比增长。

规模以下工业继续保持快速增长势头，实现产值亿元，同比增长。

烟草加工业继续增长，生产卷烟万箱，同比增长，实现产值亿元，单箱产值同比提高元。

煤炭产量和效益大幅增长，完成万吨，同比增长。

电力企业发电量达亿度，同比增长。

铅锌采选业实现产值亿元，同比增长。

规模以上工业企业效益增长。

规模以上工业实现增加值亿元，同比增长主营业务收入亿元，同比增长利税总额亿元，同比增长。

固定资产投资快速增长，重大项目进展顺利。

全市完成固定资产投资亿元，同比增长。

市级个重大项目完成投资亿元。

交通水利能源工业和社会事业等领域重点项目建设步伐加快。

争取到上级资金亿元，比上年增加亿元，其中，中央补助资金亿元，省级补助资金亿元。

共受理审批和核准重大投资项目个，其中市级审批核准重大投资项目个转报上级审批核准重大投资项目个，已获得上级审批核准重大投资项目个。

财政收入快速增长，金融运行平稳。

全市财政总收入完成亿元，同比增长。

地方财政般预算收入完成亿元，同比增长。

财政般预算支出完成亿元，同比增长。

全市金融机构年末各项存款余额突破亿元，达亿元，比年初增长。

各项贷款余额亿元，比年初增长。

消费品市场持续繁荣，物价总水平总体稳定。

全市社会消费品零售总额完成亿元，同比增长，其中，城镇消费品零售总额完成亿元，同比增长，占全社会消费品零售总额。

全市累计接待国内游客达万人，同比增长旅游业综合收入亿元，同比增长。

全年居民消费价格总指数为，物价总水平保持基本稳定。

城乡居民收入稳步增加，改善民生成效显著。

全市城镇居民人均可支配收入达元，同比增长。

农民人均纯收入达元，同比增长。

累计新增城镇就业万人，城镇登记失业率控制在以内。

全市各种社会保险参保人数突破万人，达万人，同比增长。

完成农村危房改造万户，建成廉租住房套。

社会事业发展加快，生态环境建设积极推进。

两基顺利通过国检。

小学学龄儿童入学率初中毛入学率分别达和。

高中毛入学率达，比上年提高个百分点高考上线率增幅再创新高，达，比上年提高个百分点。

中小学校舍安全工程全面推进，完成万平方米。

人口自然增长率控制在。

以内。

新型农村合作医疗达万人，参合率为。

全面完成节能目标和淘汰落后产能任务。

七彩云南昭通保护行动稳步推进。

二昭通市历年酒店经营情况分析从年低谷期开始，云南省酒店入住率逐年提升，在年年达到阶段性顶峰。

年月开始，酒店入住率保持平稳增长，呈持续上升趋势年月以后，昭通市酒店行业入住率迅速增长年月入住率较低，是传统农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大原因，因此月份左右是酒店行业传统淡季自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上高位。

月酒店入住率预期将会全面超过去年同期水平。

说明年昭通酒店业市场前景向好。

三昭通市年酒店整体经济预测及分析进入年，昭通酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，预计五黄金周期间，云南省酒店开房率将高达以上。

具体表现如下昭通市政府将要把昭通建设成为个区域性经济性城市，充分利用是中原文化进入云南重要通道，为我国著名南丝绸之路要冲从国内和云南宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有利于昭通房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业第三产业以及各种社会事业投资，仍需扩大当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运输综合协调，注重结构和效益提高，才能保证经济平稳较快增长随着昭通三大电站即将建成，这将大大带动当地经济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大电站。

三大电站装机容量相对两个三峡电站，随着昭通近几年招商引资位居全省前例，昭通高速发展。

四昭通市现有产权式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格元年入住率年酒店规模管理公司海益大酒店自持物业层万多发展商自管郑泰大酒店租赁物业层酒店自管水怡大酒店租赁物业栋层酒店自管恒宇大酒店自持物业层约酒店自管浩源大酒店栋层栋层酒店自管销售价格分析在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格入住率分析在年昭通市酒店入住率达以上，淡季与旺季入住率区别不大。

酒店规模分析酒店规模在万万方左右。

几乎为自持型物业，经营面积不超过万平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强产权式酒店酒店管理公司分析昭通产权式酒店管理企业分为三种情况发展商自管聘请国内外知名酒店管理公司全权管理聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有昭通市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业国际酒店管理公司成本投入太高。

因此，大多采用自管或聘请顾问形式管理。

但从长远来看，随着产权式酒店逐步发展，酒店管理公司品牌度将直接决定物业档次和投资者购买信心。

三区域市场分析昭通处于昆明成都贵阳重庆等中心城市经济社会发展辐射交汇点，位于国家规划攀西六盘水经济开发区腹心地带，是云南北大门和滇川黔三省经济文化交汇重地。

随着内昆铁路建成通车，由公路铁路航空水运组成立体交通网络已具雏形。

昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚南亚便捷通道，区位优势逐步凸现。

第三部分项目分析及评价地块解析项目技术经济指标总用地面积总建筑面积商业建筑面积其中栋栋栋栋栋栋栋地下车库建筑面积建筑密度容积率停车位地下车位地面车位酒店建筑面积客房总数间客房套客房套二交通条件及周边配套分析位于昭通市经济文化中心，各种配