京杭运河两岸(拱墅区段)旧城改造工程项目可行性研究报告投资建议书.doc文档60页原创精品

未经允许，请勿外传，地块控制与功能区划安置地块选择工程方案改造工程总体目标安置房建设工程教育设施工程道路工程绿化及景观工程主要技术指标市政工程及配套设施给排水工程电力工程通信工程燃气工程环境保护与消防环境保护消防组织机构及人员编制项目开发模式机构及人员编制实施进度计划投资效益分析投资估算项目收益与资金平衡综合评价附件杭州市土地储备中心与杭州市拱墅区人民政府合作开展土地整理城市改造工作协议年月杭州市土地储备中心与杭州市拱墅区人民政府合作开展土地整理城市改造工作补充协议年月杭州市拱墅区机构编制委员会拱编号关于成立杭州市拱墅区城市建设发展中心通知及资金证明杭州市土地储备中心委托书年月杭土储第号拱城建字第号关于要求经济适用房计划立项报告拱城发号关于将湖墅北路区块列入政府储备土地前期开发计划报告杭州市人民政府公文处理简复单年月杭州市人民政府办公厅杭府纪要号关于拱墅区土地整理工作等有关问题专题会议纪要杭州市计划委员会杭计投资号关于下达长板巷等地块前期准备计划批复杭州市计划委员会杭计投资号关于拱墅区城建发展中心建设经济适用房批复杭州市计划委员会杭计投资号关于同意调整拱墅区大浒弄地块前期准备计划批复杭州市拱墅区城市建设发展中心与杭州市运河综合保护开发建设集团有限公司委托建设协议书年月湖墅北路安全路登云路建设协议书年月小河路莫干山路登云路委托建设协议书年月小河直街保护区委托搬迁协议年月附图项目区域位置图区域开发地块汇总图概述项目总概况项目名称京杭运河两岸拱墅区段旧城改造工程承办单位杭州市拱墅区城市建设发展中心用地范围西起和睦路莫干山路京杭运河，东至上塘路，南起大关路德胜路，北至登云路含娑婆小区，规划总用地公顷。

拆迁规模拆迁占地面积约公顷不包括已拆迁公顷拆迁总建筑面积约万平方米安置规模新建安置房总建筑面积万平方米土地整理亩年项目主要内容通过土地市场化运作模式，实施规划用地范围旧城拆迁土地整理安置住房建设城市道路建设以及公建建设等工程，为按期完成拱墅区城市综合改造打下良好基础。

承办单位概况单位名称杭州市拱墅区城市建设发展中心以下简称中心单位地址杭州市大关路号法人代表汤黎明注册资本万元单位简介中心成立于年月，是拱墅区政府直属全民事业单位，代表区政府负责组织实施运河沿线等旧城改造和土地整理工作。

中心机构设置为四部室，即前期部动迁部工程部物业部和办公室。

中心成立以来主要职责是与杭州市土地储备中心共同承担运河沿线四平方公里土地整理和城市综合改造，即实施前期规划拆迁安置基础设施建设安置房建设以及公建建设等工作。

中心以改变城市面貌，提升城区品位为工作宗旨，积极改善广大居民群众居住条件和生活质量，求真务实，为民造福，全心全意为人民服务。

通过六年努力，中心先后对热水瓶厂地块大浒弄东片地块娑婆桥地块以及大浒弄西等地块实施了拆迁改造，旧城改造工作成效显著。

同时，积累了宝贵经验，基本形成了旧城改造操作体系，有利于促进旧城改造工程滚动发展。

编制依据京杭运河拱墅区段两岸控制性详细规划调整杭州市城市规划设计研究院年月杭州市长乐居住区控制性详细规划调整杭州市城市规划设计研究院年月杭州市城市总体规划国函号批复杭州市人民政府令第号杭州市土地储备实施办法年月修正杭州市人民政府关于杭州市经济适用住房建设实施意见杭政号杭州市城市房屋拆迁管理条例修订案年月杭州市人民政府关于贯彻实施杭州市城市房屋拆迁管理条例若干意见杭州市人民政府关于贯彻实施杭州市城市房屋拆迁管理条例补充意见杭政号杭州市人民政府办公厅关于进步加强政府储备土地开发整理实施意见杭政办号中心提供前期工作资料我国现行规范和标准研究范围鉴于杭州运河沿线拱墅区段地块旧城改造工程以次规划，成片改造，分步实施为原则，并按照运河东运河西同步实施和由北到南，有序推进工作思路落实改造工程，其拆迁及安置房建设土地整理出让和公建设施等建设范围都有个逐渐扩大过程。

考虑到整个地块改造工程实际启动运作已历时五年，本报告在兼顾整个规划区域旧城改造工程同时，重点对今后五年年建设任务进行可行性研究，具体内容如下确定今后五年土地整理所需拆迁地块安置住宅地块及公建用地范围和面积。

提出今后五年经济适用房教育设施等建设工程方案。

提出区域城市道路及景观带建设方案。

提出城市综合整治与保护开发重点项目方案。

主要结论为加快推进区域城市化进程，进步改变城市面貌提升城区品位，改善广大居民群众居住条件和生活质量，保持经济社会可持续发展，努力将拱墅区建设成为环境舒适优美交通方便快捷设施配套完善经济蓬勃发展人民安居乐业现代化大都市中心城区，对运河两岸拱墅区段区块进行拆迁改造是十分必要和非常及时。

在符合城市总体规划原则下，旧城改造采取分步实施有序推进过程是稳妥。

同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡安置房平衡与资金平衡。

本着人民城市人民建原则，通过旧城土地功能序列替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用以旧城改造方式是合理。

经预测，本项目今后五年土地出让收益将达万元，与建设投资总额万元不含贷款利息支出持平并略有盈余。

综合分析，运河两岸拱墅区段旧城改造和土地整理工程项目是可行。

项目主要技术经济指标见表。

表主要技术经济指标序号指标数据备注土地整理新增面积亩可出让总建筑面积平方米其中安置房平方米教育设施平方米公建设施平方米综保重点项目平方米城市道路建设千米绿地面积平方米土地出让收益万元改造建设资金需求万元申请新增银行贷款万元贷款利息累计万元偿还原有贷款余额万元年末贷款余额最大值万元项目盈余万元项目背景与意义项目背景跨入二十世纪，随着人民生活水平不断提高，人们对所居住城市提出了更高更新要求，城市不再是般意义上生产中心工作中心和居住中心，而是个以人为本，以服务人为最高准则，人与自然和谐协调完美融合，并能满足各类人群发展愿望，为人们生活工作学习和交往提供最舒适最方便场所。

党十六大确立了全面建设小康社会奋斗目标，其中之就是可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效益显著提高，促进人与自然和谐，推动整个社会走上生产发展生活富裕生态良好文明发展道路。

拱墅区位于杭州市区中部，是杭州市正在迅速崛起经济大区新兴中心城区和底蕴深厚文化大区。

千年流淌京杭大运河在区内蜿蜒公里，穿境而过，在两岸留下了众多历史古迹和灿烂文化遗产。

但由于种种原因，运河两岸拱墅区块原有住宅建筑大多较破旧，无配套设施，无绿化用地，农居仓库等互相混杂，居住环境较差配套公建特别是配套教育设施严重不足，区内道路不完善，且路面较窄同时，区块内工业用地比重较大，部分乡镇企业分布混乱，其中大部分企业处于停产半停产状态，有已经破产，急需通过转变产业结构调整土地性质，来解决企业破产后系列问题。

为了加快推进区域城市化进程，进步改变城市面貌提升城区品位，改善广大居民群众居住条件和生活质量，拱墅区委区政府专门组建了城建发展中心，从事运河沿线等地块旧城改造和土地整理。

本项目实施将充分发挥地处运河两岸优势，抓住运河保护与发展作为杭州市政府十大重点工程之历史机遇，通过对用地结构及路网调整绿化系统完善和历史文化挖掘，合理开发利用河道两岸用地，建设较为完善绿化系统和开放公共空间，完善各项配套设施，营造良好居住生活环境，从而将运河两岸拱墅区段基本建成环境舒适优美交通方便快捷设施配套完善经济蓬勃发展人民安居乐业现代化大都市中心城区。

项目实施意义项目实施有助于加快城市化进程，推动社会经济协调发展目前我国已进入城市化加速发展阶段，不失时机积极稳妥地推进旧城改造以及城市经营，是实现加快城市化和提前基本实现现代化重要组成部分。

通过旧城改造扩大中心城市规模，增强城市辐射功能，使第三产业比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并可为离乡农民进城定居和创业创造条件，为农民退进三解决出路，提供就业机会和岗位。

旧城改造是推进城市化健康发展要求，也是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展重大举措。

实施旧城改造将扩大消费需求，带动城市基础设施投资需求，为国民经济持续增长提供强有力支撑。

通过运河沿线地块旧城改造以及企业搬迁调整，运用综合开发手段，科学合理地调整区域用地性质，加大土地整理力度，体现黄金地段环境效益通过完善基础设施，优化开发环境，促进土地增殖，扩充城市建设资金来源，从而为城市带来巨大经济效益。

项目实施有利于改善城市生态环境，推动城市景观带建设城市作为人类聚居地，受到人类生活和各项经济生活强烈影响，使得城市生态环境问题特别突出。

长期以来，普遍存在重生产发展，轻生活质量，重经济增长轻社会发展思想，使得城市生态环境趋于恶化。

在城市生态系统中发挥重要作用城市绿地建设得不到重视。

而绿地不仅仅是可有可无景观装饰物，或者是仅供满足休闲活动需要游憩地，而是维持定区域范围内人类生存所必须物质环境空间。

本项目利用其独特区位优势，按照运河开发与保护要求，将重点保护小河直街传统历史街区新建青莎公园香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，并以滨水景观面为基础，结合区内重要景观节点标志性建筑或景物，形成高低错落层次分明主题明确城景交融现代城区风貌。

项目实施有利于落实城市规划，完善城市道路系统城市规划是城市发展蓝图，是城市建设龙头，城市规划实施依赖于用地结构调整和土地供给计划。

然而在企业自行招商和存量土地分散进入市场情况下，城市土地开发散差状况长期困扰着城市规划城市建设和管理，影响城市形象和面貌。

通过旧城改造项目实施，实行规划优先政策，加上集中统前期开发城市道路等基础设施建设，城市规划有关政策和要求可以得到切实贯彻落实，有利于实现统规划统配套统开发统建设统管理，实现以规划规范建设，以规划调控建设，并能保