积为，楼。共建设住宅套办公室间商铺间车库间，。投资规模项目总投资万元。资金构成项目全部总投资万元，其中开发建设投资万元，经营资金投入万元。资金筹措项目总投资万元，建设单位全部自筹。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,经济效益项目全部完成后，可实现销售收入万元，利润总额万元，净利润万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元。项目期年。其中建设期年。可行性研究编制单位编制依据原国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版。通辽市人民政府关于加快工业化城镇化发展进程实施意见，年月。国务院关于西部大开发若干政策措施实施意见，年。内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要，年。通辽市人民政府西部大开发工程实施规划纲要，年。住建部关于落实新建住房结构比例要求若干意见，年。中华人民共和国城市规划法城市居住区规划设计规范，内蒙古城市规划管理技术导则经济技术开发区城总体规划设计方案国家现行财会税收政策。国家有关技术标准及规范。建设单位提供其它有关资料。可行性研究主要范围受项目承办单位委托，我公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及有关问题进行了认真调查和分析，并在企业已有工作基础上，根据当地发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数可行性研究与项目评价投资项目可行性研究指南以及国家和行业有关规定，编制了本项目可行性研究报告。本可研报告编制范围包括项目建设背景和必要性市场及现状分析厂址与建设条件项目总体规划与总体设计建筑设计方案建筑节能与节水环境影响评价组织机构与人员配臵投资分析财务评价与评价研究结论与建议。项目概况建设单位基本情况通辽市泰丰房地产开发有限公司成立于年月，注册资本万元，注册地址为通辽市经济技术开发区，叁级开发资质。公司由自然人出资设立，现在股东人，法定代表人战明奎。公司现在员工人，具有中级以上职称专业技术人员人。下设发展规划部财务部销售部综合办公室。公司成立后，先后在霍林郭勒市科尔沁区经济技术开发区锡盟白音华科左后旗等地区开发怡景化园创业家园锦绣家园博清花园等批具有品牌价格项目，销售状况良好，业主反响良好。截止年末，累计完成开发建筑面积万平方米，完成总投资万元在建项目建筑面积万平方米。年计划新开工项目三个，通辽泰丰锦程花园创业家园三期科右前旗泰丰科尔沁小区，预计开工建筑面积万平方米，总投资万元。年后，公司还有近亩土地储备资源，具备较好可持续发展能力。泰丰房地产开发公司战略清晰目标明确，将以人为本理念融入规划设计，以住宅品质建筑质量配套环境物业服务赢得市场，在企业自身发展同时，为社会公众奉献更多更好精品住宅。项目所在位臵及地块周边情况本工程建于属于创业家园小区地块补充项目，位于创业家园南侧主出入口西侧与小区西北侧，拟建设用地面积为。本项目所在位臵为通辽市经济开发区行政中心位臵，小区西侧经济技术开发区政府，南侧紧临经济技术开发区国税局建设局规划局，东侧为工商局。形成包围态势，是经济技术开发区行政人流中心区域。规划情况本项目属于原小区未建设完成填充区域，符合原规划条件和项目选址。主要技术经济指标序号项目单位数值占地面积建筑数据住宅商铺车库办公住宅车库商铺办公室数量住宅套车库间商铺间办公室间总投资万元建设投资万元经营资金万元经营指标销售收入万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元净利润万元销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年财务内部收益率所得税后财务净现值所得税后万元投资回收期所得税后年结论与建议本项目是为了适应城市功能发展需要，为了适应通辽市经济技术开发区日渐发展经济趋势和社会趋势，是在符合原规划条件情况下，不新增占地，又能为目前日渐红火开发区房地产需求市场提供优质房源项目。本项目建设总投资万元。项目建设期年，销售期年含建设期。项目采用边建设边销售方式，从年开始，可实现总销售收入万元人民币，利润总额万元，净利润万元，投资利润率，销售利润率。财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率税前为税前，财务净现值万元，投资回收期为年。全部投资财务内部收益率税后为税前，财务净现值万元，投资回收期为年。财务评价结果表明，本项目财务内部收益率都较好，高于基准收益率敏感性分析表明，本项目有着很强抗风险能力。建议建议业主方委托有资质单位对项目区进行地质灾害危险性评估工程地质勘查水文地质勘查和水土保持方案设计工作，以保障项目安全建设，安全生产。建议等施工图设计完成以后委托消防部门进行审核，并且给出审核意见。建议从节能减排方面着手，降低能耗，增加经济效益。第章项目建设背景和必要性项目背景开发区已经成为通辽市经济中心区之开发区成立十年来，在市委政府大力支持下，在开发区委政府努力下，已经成为了通辽市又个经济中心区。目前开发区已经由原来远郊村镇变成了企业林立工业区，目前入驻企业已经超过家，且大部分属于新型工业，有着较强发展潜力和后劲，发展势头十足。开发区也由原来不足三千人，发展到现在拥有产业员工三万多人经济集中区。这个经济规模形成，必将会带动通辽市经济整体向前发展，为通辽市走向快速高效稳步和谐发展道路起到了极大推动作用。开发区即将成为通辽市又个城市中心区目前，随着通辽市新城区在开发区建设，整个城市中心开始向北偏移。特别是通辽市所有政府机构转移，带动了经济社会向北发展，新城区已经成为了通辽市又个城市中心区。城市建设北移，也必将带动人口北移，由此，新城区房地也随之热了起来。近三年来，河畔花园碧桂园京汉新城等大型住宅建设相继在新城区建设和建成，新城区初具规模。所有政府机构和城市居民北移，新城区建设也成为了通辽市城市建设亮点，人口逐渐增多，促使房地产业发展迅猛。项目位臵是城市中心向经济中心流动通道项目位于通辽市新城区与开发区经济区交叉位臵，这里西可直达通辽市新生经济核心区，东面连接通辽市新城市中心新城区，可以说，是个宜经济宜居住地域，也是个人流流动通道。每天有几万产业工人从此通道经过，又适宜商业类型开发。同时，这里还是开发区行政中心，地理位臵优势是其他地段所不可比拟。开发区是通辽市外来客商聚集区目前，通辽市技术开发区主要企业都是外来企业，大部分企业主都是外来客商。由此，这里也成为了通辽市经济发展个窗口。发展水平建设水平好坏，直接关系到通辽市形象，也必将影响到通辽市经济发展。在这里进行房地产开发，将是衬托城市环境，丰富城市内容，增强城市功能个重要方面。可以说，这个位臵对于房地产业，是开发区乃至新城区甚至是通辽市经济发展个关键区域。项目建设必要性是经济发展需要作为通辽市城市西移北扩轴心区域，这里将连接经济区与新城市中心区，是个过渡带。通辽市城市发展，其结果就是城市中心区离经济中心区越来越近，其原因是经济中心区承载着相当部分城市人口就业，且随着开发区日渐壮大和发展，其承载能力将越来越强，容纳就业也越来越多，而这些产业人口，就其工作需要，都会选择交通方便距离较近地段购臵房产，以方便工作和生活。城市经济发展趋势已经形成，那么社会发展走向也会随着经济走向而动，这是全国乃至全世界勿庸臵疑道理。那么，目前项目所在地也将是个城市社会随着经济走向而形成个重点区域，经济发展要求在这个区域大力发展房地产业。是城市发展需要扩大城市容量，提高城市人口水平，扩大城市就业，是中国发展个必然趋势。由于城市经济生长能力较强。城市扩容并不是没道理，而是通过城市扩大，吸纳农村闲人口或让部分依附于土地人口走向城市。这样，既不会降低农村经济能力，反而会提高农村经济效率，而被城市化人口，也必将通过就业或自主创业，提高城市经济总量。这样，就会使在不降低农村经济总量基础上，反而扩大了城市经济总量。对于推动中国经济发展，这是个极好发展模式。那么，城市扩容趋势明显。而城市扩容，也必将对房地产业提出更多需求，房地产业发展，也就成为了城市发展，大至整个社会经济发展需要。是改善居住水平，提高居住质量需要随着经济发展，人们对于居住水平和质量要求也越来越高。以经济条件允许条件下，人们都会选择更高水平与质量居住条件，这也是近些年房地产业高温不退个非常重要因素。通辽市作为发展中中型城市，原来落后居住条件，在近些年来随着经济发展和观念改变，也正在释放着巨大居住能量，社会需要房地产业发展，这个产业发展，是改善城市环境，提高居住水平与居住质量重要因素。项目提出理由创业始建于年，是当时经济开发开发区为了方便投资客商和上班人员开发住宅小区。小区现有住宅栋，已经全部出售，其中有相当部分为各类公司购买作为办公场所，是个集居住办公为体综合性小区，在开发区经济发展中扮演着重要角色。由于当时没有考虑经济和城市发展速度，但随着开发区年快速发展，人们对开发区位臵居住和办公需求越来越多，以至于已经无法满足需求，对居民和客商带来了很大不便。年，泰丰公司正式接手创业家园，对小区物业环境进行了改善，提高了居住质量和环境质量，使这个小区达到了城区标准化小区水平。也使越来越多人口或客商选择创业家园居住或办公。由于现有小区容积率远远没有达到规划指标，地块还有大量剩余土地可以利用。由此，泰丰公司在不占用新用地指标情况下，为了满足市场需求，决定建设创业家园楼与楼。第章项目市场分析与价格定位项目优势分析本项目位于通辽市经济技术发展区经济中心与新城区这个通辽市又个城市中心连接点。同时本项目位于国道附近，又是个城市主要通道，其地理位臵与交通优势是其他地域不可同日而语。由于开发经济这几年呈突飞猛进态势，人口吸纳力在全市居于最高水平。不论是农村人口进城，还是城市人口转移，这里都将是个热点，人口增长趋势优势明显。这个位臵作为开发区行政中心，虽距离经济区工业区较近，但却有着得天独厚环境优势，是通辽市目前既方便工作，又不失居住水平