城市更新项目项目拆迁成本分析小结四房地产市场分析总体市场分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,区房地产市场分析区域及专项市场分析五项目发展定位项目分析区域规划前景项目卖点整合项目整体形象定位住宅物业发展设想产品价格定位六项目投资估算与资金筹措测算原则及前提条件项目总投资估算项目投资计划项目资金筹措计划七项目经济效益分析项目销售收入和销售税金测算项目利润成本利润率项目综合经济效益分析八项目敏感性分析九项目社会效益评价社会影响效果分析社会适应性分析社会风险及对策分析十项目风险及防范建议项目风险风险防范建议附件附表项目工程计划横道图附表项目开发成本估算表附表项目投资计划估算表附表项目经营收入分析估算表附表项目资金来源与运用表附表损益及利润分配附表现金流量表附表敏感性分析表研究总论关于项目本体项目位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。项目期现状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商业面积为平方米。项目期建设用地面积，平方米，其中非农建设用地，平方米，项目容积率为，建筑面积，平方米。关于项目拆迁及地价成本通过对及区旧改政策解读，以及委托方提供相关资料，确定本项目拆迁及地价成本如下根据深国房号文，市年度公告基准地价通告，项目所在区域商业住宅包括配套基准地价分别为根据城市更新办法相关规定和现状土地权属性质，非农建设用地按照市人民政府令第号市城市更新办法第条进行地价补缴测算。本项目期中非农建设用地面积为，平方米，确定本项目需要交纳政府地价，万元。根据委托方介绍及参考市同类旧改项目补偿标准，本项目范围内现有合法建筑物改造后按实行安臵，厂房按照补偿商业物业测算。项目期建设期内由开发单位给予临时安臵费二次装修停产停业损失拆迁补助费补偿以及临时建筑进行货币补偿等拆迁成本共计，万元，其中房屋主体补偿为，万元。关于项目发展战略和定位本项目发展目标为依托中心城中心区及地铁站点周边发展机遇，承接并增强城市商业服务功能，整合现状城市空间，建设商业都市产业居住功能为主，配套设施齐全城市综合性地区，未来本项目将成为中心组团核心服务功能区重要组成部分。借助片区通地铁建设景观街机遇，本项目也将大大提升片区形象。本项目应该充分挖掘区域可利用资源片区规划利好，建立片区城市更新改造领导者形象，通过商业等配套稳步投入，逐步引领区域走向成熟发展现代化城区，打造区域活力中心。关于项目经济效益本项目期建设用地面积为，平米，容积率为，计容积率建筑面积为，平方米开发强度前提下，项目财务可行。相关经济效益指标详见下表表项目利润估算单位万元序号项目计算公式金额万元销售收入，开发成本，销售费用，销售税金及附加，土地增值税，财务费用，利润总额，所得税按照最新税法计算，净利润，合作方利润分配，我方净利润，成本利润率利润总额总投资税后成本利润率税后利润总额总投资净现值，内部收益率动态投资回收期年关于项目社会效益该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用，对社会发展有积极作用。对居民生活水平与生活质量影响，项目建成后可以改善周边环境，进步提升片区内建筑品质及居民生活水平与生活质量。在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续产业链。支持了政府保障性住房建设，利于缓解市房地产供需矛盾，对抑制市房地产市场价格高企产生积极影响。项目风险防范建议按照计划施工，施工期间严格控制开发成本做好项目前期市场调研和客户需求调查根据项目资金运用情况向银行融资，保证资金充足协调各方关系，保证开发进度加强项目自身品质，完善和营造良好住宅环境，提高市场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度。二项目解析与属性界定项目基本情况项目位臵本项目处于中心城，在龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接中间地带。位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺，建筑物大部分建设于年代初期，期现状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商业面积为，平方米。图项目土地平面图整体项目背景南联刘屋邱屋片区城市更新项目位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。周边市政道路都已完善，距离地铁号线龙城广场站和南联路站均在米以内，另外，项目南临高尔夫绿地，有较好自然环境，如能成功运作，能带来良好经济效益和社会效益，本项目是旧改项目公司宝源创建有限公司在新拓展首个城市更新项目，如未来全部项目均能按计划启动，则将能增加土地储备面积万平方米约亩，总建筑面积达万平方米开发面积以政府批准为准，其中期建设用地面积，平方米，包括非农建设用地，平方米，项目容积率为，建筑面积，平方米。项目启动对宝源创建有限公司未来发展具有极为重要意义。并且能迅速提升宝源创建有限公司控股公司海航集团在地区形象，扩大海航集团在社会影响力，为能在做大做强打下坚实基础。随着土地供应量日益吃紧，土地资源成为稀缺资源，城市更新改造已是大型房地产企业获得城市中心土地重要途径，市经过多年发展，城市更新改造模式已较为成熟，且政府有系列较为完备政策支持城市更新改造另外，城市更新项目可以根据市场情况自由选择时间进行开工建设，不受新出让土地限期开工建设规定约束。项目解析从项目本体微观解析本项目本项目区域属于中心组团城市商贸功能区和综合服务区，处于中心组团副中心位臵，位于龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接中间地带，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路，项目临地铁三号线龙城广场站和南联站，从区位上看，本项目具有优越区域条件和重要交通地位。项目四至如下图项目周边区域成熟度预览该项目整体体量较大，相对开发周期工作量以及前期投资庞大。项目期开发周期为年，工作量较大。项目地块形状整体呈长方形，东北面有局部不规则地块，周边商业氛围正在逐步提升和聚集，未来发展空间良好，多面临街商业体量市场消化量空间巨大。地块主要特征分析区域通达性优越地势较为十分平坦，便于利用地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地理位臵优越地块形状本地块呈长方形局部不规则地块。从整个中心城片区中观解析本项目交通状况分析本项目周边交通状况如下图所示。项目所在片区交通条件良好。片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城南路，植物园路交汇中心区域。轨道交通方面，紧邻深惠路地铁号线线。交通路网架构高速公路深惠高速公路，红线宽度米，为双向车道主干路深惠路，红线宽度米，为双向车道龙城南路，红线宽度米，为双向车道爱龙路，红线宽度米，为双向车道内环西路，红线宽度米，为双向车道次干路前进路向银路上龙塘路及植物园路，红线宽度米，为双向四车道。次干路网密度为公里平方公里支路各地块通行与出入主要道路，红线宽度米，为双向或单向两四车道，支路网密度为公里平方公里。轨道交通地铁号线其中前进路向银路植物园路和爱龙路承担了片区车行交通对外疏解功能。区位优势项目位于规划中心组团，随着市整个规划布局展开，土地资源紧缺问题变得越来越严峻，而城市发展战略目标北移已是必然趋势。中心区城市设计超前性以及配套设施逐步完善升级，生活宜居氛围逐渐赢得在工作生活群体认同，周边商业氛围已经产生积聚效应，本项目位于中心区，区域未来发展潜力巨大。图项目布局结构规划图从城市规划宏观解析本项目发展机会市城市总体规划城市总体定位继续发挥改革开放与自主创新优势，担当我国落实科学发展观构建和谐社会先锋城市。实现经济社会和环境协调发展，建设经济发达社会和谐资源节约环境友好文化繁荣生态宜居中国特色社会主义示范市和国际性城市。依托华南，立足珠江三角洲，加强深港合作，共同构建世界级都市区。城市副中心建立三级城市中心体，为个城市副中心之中心包括大运新城和中心城，在发挥对东部分区综合服务职能同时，承担市级文化体育和会展服务功能，并作为辐射带动粤东地区发展重要节点。图中心辐射圈交通规划图市城市轨道交通规划图本项目位于地铁三号线龙城广场站和南联站之间，距离这两站距离均在米以内，交通非常方便。地铁三号线由福田保税区至区段总长约公里，设车站座。站点名称依次为益田站石厦站购物公园站福田站少年宫站莲花村站华新站通新岭站红岭站老街站晒布站翠竹站田贝站水贝站草埔站布吉站木棉湾站大芬站丹竹头站六约站塘坑站横岗站永湖站荷坳站大运站爱联站吉祥站龙城广场站南联站双龙站。④产业发展与布局以电子信息产业为主导，适度重型化制造业为重点，高端服务业为支撑，构建高新技术产业现代物流业现代金融业和特色文化产业四大支柱产业。建设具有区域价值战略性节点地区，不断壮大以支柱产业为核心目标产业集群，并有计划有步骤地实施生产要素市场化，逐步臵换低端产业，为高端产业释放空间，实现产业渐进式转型。图市产业布局集聚龙城坪地新兴产业制造基地布吉横岗平湖传统优势产业制造基地宝龙碧岭大工业区高新技术产业制造基地，产业氛围浓厚，经济发展和地区升级动力强劲，为本项目成功运作奠定了坚实基础。城市升级改造原特区外采取中心轴线带动梯度推进方式改造。加大对改造片区前期研究和组织协调，创造良好改造环境，引导市场积极参与改造。重点推进新安西乡松岗沙井公明观澜平湖布吉坪山葵涌等中心片区，以及宝安大道沿线深惠路沿线以及轨道号线号线等沿线周边城中村全面改造有计划地推进宝安中心区周边龙华民治坂田大运新城福永坑梓等中心片区综合整治配合大鹏半岛旅游区开发建设，逐步实施坝光西涌下沙等村异地重建。市中心组团分区规划功能定位中心组团功能定位是市核心城区组成部分，东部发展