沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。四项目用地根据关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可行性研究报告批复京计投资字号关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书代可行性研究报告批复京计投资字号，项目原建设单位为北京嘉禾前门房地产开发有限公司。年月，北京市发改委及建委下发关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容函京发改投资函号，批准项目建设单位调整为北京鑫阳房地产开发有限公司。年月日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了区区用地北京市国有土地使用权出让合同京地处合字，合同地价款分别为万元及万元，根据项目建设单位提供票据，合同地价款及契税已经全部缴清。年月日，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地规划许可证规崇地字号，项目总用地面积为平方米，总建设用地面积为平方米，代征道路用地为平方米，代征绿化用地为平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函规复函字号，项目总建筑规模为平方米，其中地上建筑面积为平方米，建筑高度米，机动车位个，户数户，建筑高度不超过米，容积率，绿地率，自行车停车位辆。年月日，项目建设单位取得了北京市人民政府关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权批复京政房地字，年月，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地批准书京国土用批字第号。以上批复明确回迁安置居民住宅按照划拨方式供地。年月日，项目建设单位取得项目区用地国有土地使用权证京崇国用第号，土地使用权面积为平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，回迁住宅楼建筑面积平方米，回迁办公楼建筑面积平方米，区地下车库建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得项目区用地国有土地使用证京崇国用出第号，土地使用权面积为平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，回迁住宅楼建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号，项目总建筑面积为平方米，其中地上平方米住宅建筑面积平方米，配套公建平方米，其他公建建筑面积平方米，总户数户。建筑高度不超过米，容积率，绿化率，机动车停车辆，自行车停车位辆。年月日，项目建设单位取得回迁住宅楼等项建筑工程施工许可证施建字号。年月日，项目建设单位取得回迁住宅楼建筑工程施工许可证施建字号。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，区地下车库建筑面积平方米，区地下室建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，商品住宅楼建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得区地下车库等项建筑工程施工许可证施建字号。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，回迁住宅楼建筑面积平方米。年月日，项目项目建设单位取得商品住宅楼建筑工程施工许可证施建字号。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，回迁小学建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，幼儿园建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，商品住宅楼建筑面积平方米，商品住宅楼建筑面积平方米，非配套商业建筑面积平方米，区地下车库建筑面积平方米，东侧地下室建筑面积平方米，地下室建筑面积平方米。五交通与环境交通状况项目地处北京市崇文区广渠门东南角，紧临广渠门外大街及东二环路等多条出行道路，附近有路等多条公交线路通过，交通出行便捷。环境项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越绿色空间和京城稀缺水资源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设大量写字楼和商业用房已形成浓厚商务氛围。六项目现状项目目前已完成拆迁工作，区已开始施工。七开发内容根据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字，本项目建设内容如下表所示表广渠门外南街危改项目规划内容明细表单位平方米区块建筑编号规划内容建筑面积地上地下写字楼办公底商地下商住公寓底商地下商住住宅底商地下商业地上地下会所地上地下住宅地上地下幼儿园地上地下地下车库个车位小计非配套商业回迁办公及住宅回迁办公回迁骨科医院地下车库个车位回迁住宅首层配套商业和办公回迁住宅局部为商业和物业用房回迁住宅局部为办公及物业用房非配套商业回迁小学教学楼市政站地下车库个车位办公小计合计八项目实施进度计划安排根据开发企业提供资料，本项目开发建设具体实施进度计划如下区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住二项目建设单位概况项目建设单位北京鑫阳房地产开发有限公司注册资金万元人民币法人代表郑钦璋单位地址北京市崇文区广渠门南小街领行国际中心楼单元室营业执照注册号成立时间年月日经营范围房地产开发销售自行开发商品房物业管理销售机械电器设备通讯器材金属材料五金交电。房地产开发资质暂定资质三项目建设必要性作为四大中心城区之，近年来崇文区不断推进旧城改造工作，区域内居民居住质量有了明显改善。而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件需求十分迫切。本项目是北京市和崇文区年重点落实实施件实事之。市长王歧山指示要加快该项目建设，尽快解决危改回迁居民回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。另方面，北京城市总体规划提出构建两轴两带多中心新城市空间格局，东二环交通商务区在这样机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街金融街之外最佳办公选择。项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设，总体规划占地面积公顷，总建筑面积万平方米。项目内共有四个区，区是商品房开发区，主要用于危改回迁。危改回迁区总占地面积平方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区辐射地带，项目建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目空白，将会成为地标性建筑复合群。项目建设将取得社会效益和经济效益双丰收，可见该项目建设是必要。四可行性研究报告编制依据关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可行性研究报告批复京计投资字号关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书代可行性研究报告批复京计投资字号关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容函京发改投资函第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号建设用地批准书京国土用批字第号国有土地使用证京崇国用第号国有土地使用证京崇国用出第号规划意见书规崇意字第号北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复字号建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字规崇地字号建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号建筑工程施工许可证施建字企业法人营业执照房地产开发企业资质证书建设项目经济评价方法与参数第三版北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布相关经济指标和房地产指标五可行性研究报告编制假设和说明由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等数据依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字综合确定。但最终项目建筑面积以项目取得建设工程规划许可证为准。本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。本报告中价格费用等取数均以年第季度市场般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间涨跌因素也不考虑其他非正常条件下取数。假设委托方提供资料属实且提供了全部相关资料。委托方应对所提供资料真实性和因所提供资料不实引起后果负责。六可行性研究报告编制单位和编制人员可行性研究报告编制单位北京首佳房地产评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍费振英理学硕士注册房地产估价师注册土地估价师王世春高级经济师注册咨询投资工程师注册房地产估价师注册土地估价师注册资产评估师注册造价工程师侯加礼管理学硕士肖成瑞理学学士荣蕾经济学硕士第二章项目投资环境分析北京市经济形势运行状况及对房地产市场影响房地产市场稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十五开局之年，北京市经济保持了良好发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场发展年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现两位数增长。按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上年增长。第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。人均地区生产总值稳定增长，都说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业迅速发展，必然有新空间需求，将带动房地产市场发展。人口总量稳定增加，居民收入消费水平提高，以及家庭户小型化，将进步加大对商品住宅需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。人口总量及家庭户数增加，