【CE79页】港务局长沙湘江旅游客运中心项目可行性研究报告投资建议书.doc文档整理版

，是湖南政治经济文化教育科技通信金融中心，也是我国首批公布个历史文化名城之和中国优秀旅市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方平方公里。

属性特征长沙是湖南省省会之誉长沙有三千多年文明史，长沙之名由来有多种说法。

最为流行说法是古人按星宿分野，与轸宿长长沙东西长约公里，南北宽约公里。

沙星对应这些地方就叫长沙，故长沙又有星沙别称。

长沙作为治所，秦称湘县汉称临湘晋称湘丹唐宋称谭州等，明清名为长沙，年定为湖南省会，年正式设市。

长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校所，其中高等院校所。

国防科技大学中南大学湖南大学湖南师范大学等在国内享有盛誉。

自然环境长沙属亚热带季及发展定位方案二创新商业模式第五部分财务分析项目开发建设进度安排二投资估算及资金筹措三方案经济测算分析四方案二经济测算分析关于项目招商部分思考第部分宏观市场分析长沙市城市概况及发展定位长沙市城市概况地理概况长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。

地域范围为东经，北纬。

其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲湘潭，西连西缘。

地域范围为东经，北纬。

经济测算分析四方案二经济测算分析关于项目招商部分思考第部分宏观市场分析长沙市城市概况方案二创新商业模式第五部分财务分析五项目综合评价第四部分项目定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，方案传统商业模式分析第三部分项目地块解析况第二部分长沙市商业市场分析长沙商业概况二长沙市商业业态分析三长沙商业地产现状及发展第部分宏观市场分析长沙市城市概况及发展定位二长沙市经济运行概况三社会消费情况第二部分长沙市商业市场分析长沙商业概况二长沙市商业业态分析三长沙商业地产现状及发展分析第三部分项目地块解析项目周边区域调查二项目简介三用地条件分析四项目分析五项目综合评价第四部分项目定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，方案传统商业模式方案二创新商业模式第五部分财务分析项目开发建设进度安排二投资估算及资金筹措三方案经济测算分析四方案二经济测算分析关于项目招商部分思考第部分宏观市场分析长沙市城市概况及发展定位长沙市城市概况地理概况长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。

地域范围为东经，北纬。

其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲湘潭，西连娄底益阳，北抵岳阳益阳。

长沙处湘江水系，境内有流入湘江支流条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。

长沙东西长约公里，南北宽约公里。

年，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方平方公里。

属性特征长沙是湖南省省会，是湖南政治经济文化教育科技通信金融中心，也是我国首批公布个历史文化名城之和中国优秀旅游城市。

长沙是东南沿海进军中西部桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发依托中心。

随着长沙株洲湘潭经济体化实施，处于龙头地位长沙具有很好发展前景。

历史文化特征有楚汉名城之誉长沙有三千多年文明史，长沙之名由来有多种说法。

最为流行说法是古人按星宿分野，与轸宿长沙星对应这些地方就叫长沙，故长沙又有星沙别称。

长沙作为治所，秦称湘县汉称临湘晋称湘丹唐宋称谭州等，明清名为长沙，年定为湖南省会，年正式设市。

长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校所，其中高等院校所。

国防科技大学中南大学湖南大学湖南师范大学等在国内享有盛誉。

自然环境长沙属亚热带季风气候。

因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素影响，冬冷夏热，四季比较分明。

长沙平均气温为，年平均日照时数为小时，年降水量为毫米。

行政区划人口年年末长沙市常住总人口万人，同比增长。

户籍总人口万人，同比增长，其中非农业人口万人，农业人口万人。

城市化率为，同比提升个百分点。

长沙市与其它重要城市区域空间关系图长沙市与其它重要城市区域空间关系图长沙在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视区位优势，规划中重庆上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市小时物流圈交汇点即将建设武汉广州高速铁路又将使长沙融入武汉广州两个中心城市小时经济圈中。

过去长沙物流成本过高形成困境将得到极大缓解，城市资本竞争力迅速提升。

受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈交互影响，长沙比较优势大为提升。

另外，长株潭城市群区位比较优势也很突出它比郑州武汉等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区沿海江开放地区发展后方基地，在接受粤港澳地区产业梯度转移方面具有不可比拟优势。

可以说，长沙区位优势正在凸现。

二长沙发展定位与城市规划现有城市布局与发展现状城市性质年以前长沙城市性质为全国历史文化名城湖南省省会，全省政治经济文化科技中心。

目前而言，长沙城市特色不明显，不像有城市特色鲜明，如港口城汽车城旅游城等，可以说长沙是商贸业较发达消费水平较高加工业实力不强有深厚文化底蕴综合型大城市。

城市规模通常而言，城市规模包括人口规模用地规模和经济总量规模。

年底，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。

年底全市户籍人口约万人，全市经济总量亿元，人均元。

城市布局年以前城市布局为完善城市主体，发展两翼两组团。

主体为城市旧城区周围集中联片发展地域两翼指马坡岭泉塘为东翼望城坡天顶乡为西翼两组团指捞霞组团和坪塘组团。

目前西翼隔离带已不存在，东翼由于新世纪文化城星沙建设，已与主体联为片。

城市发展定位总体规划城市性质长沙市城市总体规划以下简称总体规划规定，长沙城市性质为湖南省省会，长江中游地区重要中心城市，国家历史文化名城。

功能定位以实施高新技术带动和优秀文化带动为重点，建设成为繁荣经济强市开发窗口城市文明现代都市和秀美山水名市强化浏阳宁乡市域次中心地位与作用，并与株洲湘潭共同构筑经济发达布局合理现代化城市群以历史文化名城为依托城市形象骨架，充分发掘历史文化内涵，强化名城地位。

城市规模到年，长沙市国内生产总值达到亿元，市域总人口达到万人，城市化水平达到，主城区城市建设用地规模平方公里。

城市规划与发展趋势长沙市城市总体规划用地表总体规划用地平方公里城市建设用地平方公里居住用地万平方米公共设施用地万平方米工业用地万平方米沿湘江国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑主两次四组团城市空间结构。

主为城市主体，两次为河西星马新城，四组团为暮云捞霞高星含蒲组团。

从上图来看，本案位于长沙城市主体西部，湘风光带中段，城市中心位臵，地理位臵显要。

二长沙市经济运行概况经济总量快速增长，年生产总值突破亿元十五期间年，长沙市经济步入了轮快速增长周期，五年平均增长率达，在年突破亿元基础上，年达亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全国快个百分点，比全省快个百分点。

较快城市经济发展速度会为房地产行业持续发展提供良好长沙市历年亿元国内生产总值增长率平台。

二产业结构较为不合理，调整步伐明显加快在中，第产业实现增加值亿元，同比增长第二产业实现增加值亿元，同比增长，第三产业实现增加值亿元，同比增长。

在增幅中，三次产业对增长贡献率分别为。

三次产业比例为，与上年相比较，三产业比重分别降低个百分点个百分点二产业提高个百分点。

目前，长沙国民经济水平尚处于较低级发展中阶段，但是其第三产业已超过了第二产业总量，这是较为不合理。

根据经济产业发展理论，只有各个相关产业协调发展才能保证区域经济持续健康发展，特别是第二产业与第三产业合理比例。

第二产业相对落后必将影响整个区域经济健康发展。

因此，在保持经济增长速度同时，调整产业结构侧重于第二产业发展应是长沙下步发展主要策略。

从年经济运行情况来看，第二产业成为经济增长主要动力源泉，在中所占比例提高个百分点。

而第三产业比重分别降低个百分点个百分点，长沙产业结构调整步伐明显加快。

三固定资产投资呈高增长态势，投融资体制改革继续深化近年来，长沙固定资产投资连续保持较高增长率，城市基本建设和更新改造投资额大幅增加，反映了长沙正在进行快速城市化进程。

快速城市化进程中对房产投资有着巨大促进作用。

非国有单位投资成为带动全市投资增长主要力量。

年全社会非国有单位完成投资增长，占全社会固定资产投资比重达到，比上年提高个百分点。

综合以上所述各项经济指标显示，近年长沙市经济总量快速增长，产业结构整步伐明显加快固定资产投资呈高增长态势。

年年经济总量实现重大突破，说明长沙经济发展总体上已经进入新发展平台，经济发展步入高速增长新时期。

而良好经济发展态势为长沙市房地产业及商业发展提供了较佳宏观经济环境。

三社会消费情况年平均增长，年长沙社会消费品零售总额达亿元，同比增长，年止累计实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。

主要经济指标分析年年年年年年年年年年年年人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增长率人均消费性支出长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况年年年年年年年年年年年年长沙市长沙市社会消费品零售总额增长率社会消费品零售总额增长率长沙市和社会消费品零售总额逐年变动情况长沙社会消费品零售总额和呈现同方向变动，社会消费品零售总额增长率变动先于增长率变动。

长沙社会消费品零售总额和增长趋势明显。

长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况基本致，但是消费和收入增长率低于社会消费品零售总额和增长。

说明有相当部分消费来自于长沙市外消费群体。

年年年年年年年比重社会消费品零售总额比重城区社会消费品零售总额比重社会消费品零售总额各指标对比长沙市统计指标湖南省统计指标年年年年年年年年年年年年社会消费品零售总额城区社会消费品零售总额社会消费