【XQ84页】港湾房地产开发项目可行性研究报告投资建议书.doc文档最新版

同时还承接了相应配套业务和物业管理。

整个市场经营户达多户。

楼以上为商住楼，市规划局关于公司市港湾规划方案设计审查会记录七中煤国际工程集团设计院提供港湾方案设计八业主提供有关资料。

商城层为小商品交易区，内设摊位余个，主要经营玩具文体用品工艺品日化用品针织品鞋类等小四项目主要技术经济指标见表表项目主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注建设内容住宅平方米商场平方米车库个车位公共配套平方米小学平方米总投资万元经济效益财务净现值万元内部收益率投资回收期年税前投资利润率税后投资利润率税前资本金利润率税后资本金利润率五报告简要结论按照世纪城市居民住宅居住郊区化趋势，并随着市政府对大型企业退二产业进三产业战略性方案实施，可以预计沙坪坝区域周边住宅区开发时机已经到来，根据目前调查分析情况看，沙坪坝区域周边商业住宅开发将首先沿杨公桥风天路石小路及大桥附近沿江区域开始。

故如果沿以上几条城市道路周边开发大型综合商业住宅小区。

政管理局登记，由原物核准通过，归档资料。

其中住宅建筑面积平方米商场建筑面积平方米车库建筑面积平方米，共有个车位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积平方米。

项目投资及资金结构本项目总投资万元。

其中自有资金万元，银行贷款万元，销售回收资金万元。

二项目业主简介经济技术发展股份有限公司于年月底经市经济体制改革委员会审批，并在市工商行政管理局登记，由原物核准通过，归档资料。

年与成都军区后勤部联合开注册资本万元，主要从事房地产开发物业管理，为二级房地产开发企业。

二项目业主简介经济技术发展股份有限公司于年月底经市经济体制改革委员会审批，并在市工商行资及资金结构本项目总投资万元。

车库建筑面积平方米，共有个车位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积平方米。

项目投目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米。

项目概况项目名称港湾期项目地址市区街道村项目业主经济技术发展股份有限公司法人代表注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项第章总论项目概况项目名称港湾期项目地址市区街道村项目业主经济技术发展股份有限公司法人代表注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米。

其中住宅建筑面积平方米商场建筑面积平方米车库建筑面积平方米，共有个车位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积平方米。

项目投资及资金结构本项目总投资万元。

其中自有资金万元，银行贷款万元，销售回收资金万元。

二项目业主简介经济技术发展股份有限公司于年月底经市经济体制改革委员会审批，并在市工商行政管理局登记，由原物核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，业发展有限公司改制成立。

注册资本万元，主要从事房地产开发物业管理，为二级房地产开发企业。

年与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区商城，总投资万元。

该商城主楼高层，总建筑面积平方米。

商城层为小商品交易区，内设摊位余个，主要经营玩具文体用品工艺品日化用品针织品鞋类等小商品，成为西南地区唯家颇具规模小商品批发市场。

整个市场经营户达多户。

楼以上为商住楼，同时还承接了相应配套业务和物业管理。

三报告编制依据渝府地号市人民政府关于织造厂国有土地使用权处置批复二渝规选江字第号关于港湾选址意见通知书三渝规设江字第号市建设工程设计条件要求通知书四渝府号市人民政府关于同意港湾规划方案设计批复五渝计委投号市发展计划委员会关于区港湾住宅小区立项批复六市规划局关于公司市港湾规划方案设计审查会记录七中煤国际工程集团设计院提供港湾方案设计八业主提供有关资料。

四项目主要技术经济指标见表表项目主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注建设内容住宅平方米商场平方米车库个车位公共配套平方米小学平方米总投资万元经济效益财务净现值万元内部收益率投资回收期年税前投资利润率税后投资利润率税前资本金利润率税后资本金利润率五报告简要结论按照世纪城市居民住宅居住郊区化趋势，并随着市政府对大型企业退二产业进三产业战略性方案实施，可以预计沙坪坝区域周边住宅区开发时机已经到来，根据目前调查分析情况看，沙坪坝区域周边商业住宅开发将首先沿杨公桥风天路石小路及大桥附近沿江区域开始。

故如果沿以上几条城市道路周边开发大型综合商业住宅小区。

从地理位置及住宅环境方面上是可行，也是今后区及沙坪坝区等住宅发展需要，其中织造厂区又以其独特地理位置和商业开发价值首当其冲。

因此，本项目建设是非常必要。

本项目建设总投资万元，全部资金财务内部收益率为。

投资回收期为年。

税前税后投资利润率分别为和。

税前税后资本金利润率分别为和。

经济效益较好。

第二章市场需求分析房地产市场环境市简况是座具有三千多年历史和璀璨文化名城，山城以其独特地理位置形成了具有浓郁地方特色巴渝文化以及繁荣内陆商贸经济。

近几年在中国西部地区迅猛发展使之成为长江上游经济中心，她独特作用决定了它在中国跨世纪地区发展中占据着越来越重要地位。

市按区域划分为渝中渝北南岸沙坪坝等个区，而房地产市场所形成格局也类似分成几大区域。

加之受长江嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通环境等几大因素直接影响着楼盘投资与收益。

年月，被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部序幕。

作为西南地区和长江上游地区最重要中心城市，全国重要工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠政策，良好投资环境以及前景广阔市场，成为新轮投资热点地区，大量国外资金和国内资金涌入，寻求投资发展，激活了经济环境，带旺了人气，为经济迅速发展提供了大量机遇和条件。

国际国内实力雄厚财团公司进入，国内外驻机构代表处设立以及本地区迅猛发展形成个人财富，都成为推动房地产产业发展强大动力。

此外，随着国家增发国债和西部大开发战略正式启动，我市继续加大投资力度。

年全市累计完成固定资产投资亿元，比上年净增亿元，增长。

其中基本建设完成投资亿元，比上年增长，占全市总投资比重达更新改造投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长其他投资亿元，增长。

由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设顺利进行。

经济增长和企业效益明显改善，促进了财政收入持续增长。

年完成地方预算内财政收入亿元，比上年增长。

综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好大环境中，市经济今年将继续呈现良好运行态势。

这为房地产市场营造了很好大环境。

二市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，在巨额投资和交易量面前，房市已保持了连续六年高速增长，这在全国也是个特例。

据介绍，九十年代中期，国家整顿金融秩序，使当时国内房地产热在夜之间迅速降温。

此时，房市因发育晚于沿海地区，而没有受到降温热多大影响。

在年，用于房地产开发投资为亿多元，之后每年以以上速度增长，到年，房地产投资已达到亿元。

与此相应，开发建设规模也逐步扩大，年房地产开发施工新开竣工面积分别为万平方米万平方米万平方米而年房地产开发施工新开竣工面积是万平方米万平方米万平方米。

房地产交易也保持着高速增长。

据了解，在年，房地产年销售面积才万平方米，销售额亿元。

之后每年以左右速度增长。

年，房市实现年销售万多平方米到年销售面积和销售额分别已达万平方米和亿元。

在投资和交易量都逐年呈上升情况下，房地产市场已逐步实现三个转变住房建设由粗放型生产方式向集约型生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变。

住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，也叫做由住房非商品化向住房商品化转变。

经济体制由计划经济向市场经济转变，也叫做住房资源和分配供应由行政调配向市场调节转变。

在这过程中，个明显特征也浮出水面，即迎来了个人住房消费时代。

统计显示，在年，个人购房比重为，到年这比重已提高到。

个人购房比重是衡量个城市住房商品化程度标志，同时也是判定住房有效需求重要指标，高比例个人购房，为住宅产业健康发展提供了有效保障。

从消费付款方式看，在这六年间，房市也发生着飞速变化。

年时，个人购房贷款业务刚刚处于起跑线上，而今，商品住宅消费中比例是通过按揭方式来完成。

详见表购房门槛降低，正迅速使房市预期市场变成现实市场。

表市主城区近三年政策型个人住房贷款发放情况统计年度项目贷款金额万元贷款宗数建筑面积平方米每宗平均贷款万元每宗平均房款万元本年发生数本年累计本年发生数本年累计本年发生数本年累计三市房价分析直辖五年以来，经济发展出奇地好，年月份经济增长达，创五年来新高，预计全年将达到左右。

而支持这种良好势头原因在于投资增长势头，其中三分之来自房地产。

作为个新兴发展中城市，房地产发展势头很猛，这并不是泡沫，而是种规范合理规模。

根据经济发展般规律，哪个地区经济发展快，收入增长快，房价也增长快。

目前房子每平方米二三千元，拿到上海就能卖到五六千元。

因此房价必然上升，预计五年后能涨到五六千元每平方米。

最近两个对房地产市场利好消息，让业界兴奋不已。

土地出让金上涨，这不仅有利于土地资源节约利用，房地产可持速发展，而且还有利于对老百姓投资房产方向引导，城市基础设施建设。

总之对未来几年房地产发展都有积极作用。

年票制实施。

不实行年票制，不仅交通不畅，造成大桥两侧土地资源浪费，大桥资源得不到很好得利用。

实施年票制，巴南南岸渝北等大桥两岸区域土地资源会得到更好利用，房价会上升。

四市商品房空置分析据市房管部门资料显示，到年底，市商品空置房面积已达万平方米，非住宅空置房面积首次超过住宅。

据了解，在已有空置中，住宅空置面积为万平方米，占总空置总量，同比增长。

非住宅包括商业营业用房和办公楼，前者面积为万平方米后者空置面积达到了万平方米。

有关方面将商品住宅商业用房和办公楼空置情况与年作了个对比，结果表明，与五年前相比，三者分别增长了倍倍和倍。

商业营业用房和办公楼空置速度远远高于商品住宅。

从分布区域来看，