【34页】湖南隆回方大桂花城项目可行性研究报告投资建议书.doc源文档全文在线看
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项目发起缘由国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市开发建设。
回区域经济中心地位仍然存在，经济辐射能力比较广。
项目投资必要性项目启动将成为隆回县核心项目，年底，全县成为隆回未来几年发展战略发展规划重头戏方大桂花城对于隆回区域整体产业规划市场布局，对提升隆回品牌形象扩大隆回社会影响力发挥重要作用通过建设方大桂花城，以此打造隆回地标性城市建筑群方大桂花城，将建设成为隆回城市综合体，具备各项城市综合能力项目概况项目名称方大桂花城项目地块位置及周边现状地块位置方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。
宗地现状规划用地总面积亩该区域地势较为平坦该区域内有高压线通过地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑物结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建物等宗地地质情况较好，土地结构好承载力高地下水位低，抗震性要求为普通度设防。
总论项目背景项目所在地区经济发展状况方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。
意图。
序言为改进隆回零散无序落后城市开发形式，突破传统土地开发模式，实质性提升隆回城市品味，遵循整体规划适度超前综合收益开发原则，突出宜居隆回幸福隆回城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回方大桂花城设想。
第部分项目总论项目背景项目所在地区经济发展状况方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。
邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。
然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。
南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。
隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自福隆回城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回方大桂花城设想。
第部分项目序言为改进隆回零散无序落后城市开发形式，突破未经允许，请勿外传，附件区位图附件企业法人营业执照附件房地产开发资质证书附件拟建地国土使用证附件平面布置示意图。
平衡分析敏感性分析第七部分综合评价社会评价环境评价第八部分研究结论与建议结论建议附件核准通过，地块特征与价值分析规划设计分析产品设计建议项目实施进度营销方案机构设置节能方案第四部分投资估算和融资方案投资估算单位成本第五部分财务评价财务评价基础数据与参数选取财务评价第六部分不确定性分析盈利序言第部分项目总论项目背景项目概况可行性研究报告编制依据第二部分市场研究宏观环境分析全国房地产行业发展分析本市房地产市场分析板块市场分析项目拟定方案第三部分项目开发方案项目开发思路项目地块特征与价值分析规划设计分析产品设计建议项目实施进度营销方案机构设置节能方案第四部分投资估算和融资方案投资估算单位成本第五部分财务评价财务评价基础数据与参数选取财务评价第六部分不确定性分析盈利平衡分析敏感性分析第七部分综合评价社会评价环境评价第八部分研究结论与建议结论建议附件核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传，附件区位图附件企业法人营业执照附件房地产开发资质证书附件拟建地国土使用证附件平面布置示意图。
序言为改进隆回零散无序落后城市开发形式，突破传统土地开发模式，实质性提升隆回城市品味，遵循整体规划适度超前综合收益开发原则，突出宜居隆回幸福隆回城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回方大桂花城设想。
第部分项目总论项目背景项目所在地区经济发展状况方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。
邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。
隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。
年撤区并乡后，设个乡镇，辖个行政村个居委会。
居住着汉族回族瑶族苗族蒙古族等个民族。
年底，全县总人口万，少数民族万人。
项目发起缘由国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市开发建设。
湖南省提出在年前实现城镇化人口达到宏伟目标。
小城市建设开发热潮正在各地高速发展，这既符合国家宏观产业政策导向，也满足了城市市民发展现实需要。
房地产市场开发热点也开始由线城市向二三线城市转移。
隆回直以来是其地区政治经济文化中心，并有优良地理条件和交通发达优势，隆回区域经济中心地位仍然存在，经济辐射能力比较广。
项目投资必要性项目启动将成为隆回县核心项目，成为隆回未来几年发展战略发展规划重头戏方大桂花城对于隆回区域整体产业规划市场布局，对提升隆回品牌形象扩大隆回社会影响力发挥重要作用通过建设方大桂花城，以此打造隆回地标性城市建筑群方大桂花城，将建设成为隆回城市综合体，具备各项城市综合能力项目概况项目名称方大桂花城项目地块位置及周边现状地块位置方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。
宗地现状规划用地总面积亩该区域地势较为平坦该区域内有高压线通过地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑物结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建物等宗地地质情况较好，土地结构好承载力高地下水位低，抗震性要求为普通度设防。
项目周边社区配套区域内以及紧邻周边社区配套交通状况近期规划中有将目前较混乱小型机动三轮和人力三轮车取消，以公交车及小车形式交通工具取代，这对区域交通，组织形式和交通状况有较大改善。
教育项目区方大路东侧有所楚才中学。
医院等级和医疗水平区域内周边有多个临街私人诊所。
购物区域内周边有临街小超市，四周边临街各种门面，主要是服装鞋帽床上用品化妆品美容食品南杂餐饮建材等等。
公园在项目区东北方向正在扩建方大公园。
宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
其配套状况基本上与区域内相仿，但在规模品位方面有较大差别。
项目周边环境治安情况周边居民淳朴善良，治安状况良好。
空气状况虽然周边无工厂空气污染，但是在宗地内养有大量牲猪和鸭子，严重影响周边空气质量。
噪声情况周边无工厂噪声源。
污染情况无化工厂，仅有区域内生活污水。
市政配套道路现状及规划发展宗地四条主干道路幅不变，西环路方大路和金龙路均已修好，党校路现状还未修好，但已经提上日程，交通四通八达。
供水状况现有管线能满足内部居民优质生活用水，未来须根据方大桂花城建设统规划。
污水雨水排放随着规划道路拉通，逐步实现了雨污分流。
通讯有线电视电话网路现有管线均已到达宗地范围，但涉及线路改造成本。
永久性供电和临时施工用电现有供电管线已到达宗地范围涉及线路改造成本。
燃气燃气已经设到本项目区周边范围，最终实现通气到户。
项目规划控制要点规划控制要点总用地面积平方米，折合亩。
总建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米。
容积率。
建筑密度。
高层总建筑面积，多层建筑面积，户型面积在，建筑控高为。
项目发展概况项目从设想建议到研究，始终与当地政府保持密切联系，充分听取当地政府意见，并实地走访不同阶层市民，了解市民对项目真实想法。
了解到市民对项目认可度很高，期望值很高。
可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范第二部分市场研究宏观环境分析隆回位于邵阳市北部地区，境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。
隆回从地域分工上是邵阳市次中心是邵阳市北部地区文化教育经济中心。
全国房地产行业发展分析行业政策年中央号文件指出年工作总体要求包含把统筹城乡发展作为全面建设小康社会根本要求。
第条更是明确指出要推进城镇化发展制度创新。
积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量。
当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。
促进特色产业优势项目向县城和重点乡镇集聚，提高城镇综合承载能力。
中国城市发展报告年卷进部指出，中国已进入城镇化加速发展时期。
各项政策面信息表明，国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城镇开发建设小城镇建设开发热潮符合国家宏观产业政策导向。
从年末至年初国四条国条等各项政策表述来看，国家住房政策注重住房保障和市场化发展相结合体制，首要任务是解决低收入家庭住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。
对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但是土地，税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府工作重心之，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。
市场供给与需求未来城镇化道路带来房地产发展机会，普遍认为此类机会将更多地出现在二三线城市，也有部人认为会出现在大城市周边，同时也有部分投资者表示以县城为中心小城镇也是不容忽视地方。
行业发展趋势线城市房地产市场受到打击，也带动市场开发热点开始由线城市向二三线城市转移。
从长远来看，房地产市场始终是经济发展热点，也是焦点。
随着中小城镇经济高速发展，中小城市提质改造已提上各地方政府重要议事日程。
国家扶植鼓励中小城镇经济发展政策也催生了小城镇房地产开发热情。
本县房地产市场分析宏观房地产经济政策对隆回区域影响程度不大，同时，隆回区域经济发展受宏观经济影响存在着时滞现象，宏观经济现状往往要经过段长时间以后才能对区域经济发展产业影响，这在投资时必须加以考虑。
根据市场调查情况来看，隆回前几年房地产市场直处于沉默状况，市场潜力远远没有激发出来。
近两年，才相继开发出金茂大厦和荣新国际等小型楼盘，销售情况良好。
由此可以看出，隆回本地房地产市场刚刚起步，正在兴起，目前市场供应
