湛江美食广场商业地产项目可行性研究报告投资建议书.doc文档31页推荐下载

免租期自租户开业之日起计算。

另外，栋租户由于自身原因，可能弃约，已经开始与另外两家有意向租户开始商务谈判，目前尚不确定何时能签约。

栋将视项目运营情况进行招商，计划吸引本地餐饮和休闲娱乐项目进驻。

项目由来序号合作合同签约主体签约时间项目合作合同实业湛江房产置业年月日项目合作合同补充协议实业置业湛江房产置业年月日项目合作股份转让承包经营补充协议实业置业湛江房产置业村委会集体土地。

未经允许，请勿外传，项目优势与机会业态综合互补政府关系和商户经验城市规划及发展劣势与风险分析土地性质项目招商装修款代垫担保楼房加建现金流六收益测算基础假设财务测算收入测算经营费用测算利润测算效益指标测算七结论与建议附表年年项目现金流量表预测项目现状用地与建设内容项目位于湛江区，地处路与交汇处，占地亩，用地性质为集体土地。

根据湛江市国土资源局于年月颁发集体土地使用证，该土地所有权属建于年，为当年湛江市重点建设项目，承建方为江苏省第建筑安装有限公司，工程主体包括用权属于项目开发主体湛江房产置业有限公司。

项目位置图项目始项目现状用地与建设内容项目位于湛江区，地处路与交汇处，占地亩，用地性质为招商装修款代垫担保楼房加建现金流六收益测算基础假设财务测算收入测算经营费用未经允许，请勿外传，项目优势与机会业态综合互补政府关系和商户经验城市规划及发展劣势与风险分析土地性质项目划优惠政策三项目招商业态市场分析餐饮业发展过程现状分析政府规划休闲娱乐业宾馆酒房产置业有限公司历史沿革管理架构财务状况及说明二投资环境地理位置与人口经济发展与产业结构社会消费及商圈城市规划十五规划海滨大道规划区城中村改造商圈规项目现状用地与建设内容报批情况招商情况项目由来湛江房产置业有限公司历史沿革管理架构财务状况及说明二投资环境地理位置与人口经济发展与产业结构社会消费及商圈城市规划十五规划海滨大道规划区城中村改造商圈规划优惠政策三项目招商业态市场分析餐饮业发展过程现状分析政府规划休闲娱乐业宾馆酒店业四项目周边租金情况五项目优势与风险分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目优势与机会业态综合互补政府关系和商户经验城市规划及发展劣势与风险分析土地性质项目招商装修款代垫担保楼房加建现金流六收益测算基础假设财务测算收入测算经营费用测算利润测算效益指标测算七结论与建议附表年年项目现金流量表预测项目现状用地与建设内容项目位于湛江区，地处路与交汇处，占地亩，用地性质为集体土地。

根据湛江市国土资源局于年月颁发集体土地使用证，该土地所有权属于村委会，土地使用权属于项目开发主体湛江房产置业有限公司。

项目位置图项目始建于年，为当年湛江市重点建设项目，承建方为江苏省第建筑安装有限公司，工程主体包括共栋，层高为层，规划总建筑面积为。

目前项目主体工程已完工，园林道路工程处于收尾阶段，还没有办理房产证，正在按入住商户要求对栋已招商面积进行内部装修，以及对栋后附楼进行改建加盖约，相关工程计划于年底完成。

项目鸟瞰效果图项目总建筑面积差异表序号栋号建筑面积规划许可面积与江苏建结算面积对外招商面积合计报批情况序号时间批准机关批复内容年月日湛江区管委会项目立项批复年月日湛江区规划国土建设局项目用地审查意见年月日湛江市城市规划局项目用地规划设计条件批复年月日湛江市国土资源局集体土地使用证年月日湛江市城市规划局建设用地规划许可证年月日湛江市城市规划局项目规划方案批复年月日湛江市城市规划局项目用地工程管线规划设计方案批复年月日湛江市城市规划局项目建筑方案批复年月日年月日年月日湛江区规划国土建设局建设工程规划许可证年月日湛江区管委会项目变更建筑面积批复年月日湛江市建设局建筑工程施工许可证招商情况目前已招商面积，商户业态有夜总会餐饮酒店未定和银行湛江农信社，租赁合同签署情况如下序号栋号租户面积业态租金元月∙租期免租期等餐饮茶艺年农信社银行万年年酒店年夜总会年餐饮年以上租金自第四年开始逐年按递增，项目物业管理费均为元月∙，以上租户免租期自租户开业之日起计算。

另外，栋租户由于自身原因，可能弃约，已经开始与另外两家有意向租户开始商务谈判，目前尚不确定何时能签约。

栋将视项目运营情况进行招商，计划吸引本地餐饮和休闲娱乐项目进驻。

项目由来序号合作合同签约主体签约时间项目合作合同实业湛江房产置业年月日项目合作合同补充协议实业置业湛江房产置业年月日项目合作股份转让承包经营补充协议实业置业湛江房产置业村委会年月日根据年月日签署补充协议，年月日签署补充协议已作废。

年月日，实业与湛江房产置业签署项目合作合同，根据合同采取由湛江房产置业提供土地，实业投资万元建设并统管理方式，建设项目，自动工建设之日起，合作期限为年。

项目土地在经全体村民代表同意后注入湛江房产置业，并在办理完土地权属手续后，将湛江房产置业股权变更为实业占有，村委会占。

项目建成后，其商业用建筑房产将按比例分配给实业与湛江房产，并办理房屋产权登记合作期内，实业可自用抵押或出售名下房产，但在合作期满后，实业须将名下项目占地与房产归还湛江房产置业。

实业负责培育市场和项目招商，引入知名餐饮品牌。

年月日，实业置业湛江房产置业和村委会签署项目合作股份转让承包经营补充协议，根据补充协议项目合作方增加置业，并将湛江房产置业股权变更为实业占有，置业占，村委会占。

在年月日合作期满后，实业与置业须将共同持有湛江房产置业股权无偿交还给村委会。

湛江房产置业和村委会同意将项目栋土地性质由集体划拨用地变更为国有出让土地实际未执行。

以实业置业和村委会在湛江房产置业所持股权担保，由湛江房产置业向银行进行贷款及融资实际是以办理到湛江房产置业名下项目用地作抵押担保。

项目由实业与置业共同出资建设并负责经营，村委会不参加项目经营，不论项目盈亏均获取保底固定回报年年不计回报，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，合计支付亿元，每个月交次。

湛江房产置业有限公司历史沿革湛江房产置业有限公司为项目开发主体，该公司成立于年月日，注册资本为万元人民币，下同，经营范围为房地产投资项目投资和物业管理，目前股东分别为投资控股有限公司出资万元，占和湛江区瑞达实业股份有限公司出资万元，占。

该公司历史变更情况如下原始设立年月日，湛江房产置业有限公司集体股份制成立，公司住所为湛江市号，公司注册资本为万元。

其中，村委会以货币出资万元占，自然人均分别以货币出资万元各占。

第次变更年月日，村委会分别与自然人签订股权转让协议，由自然人将各自持有湛江房产置业有限公司股权转让给村委会。

股权转让完成后，湛江房产置业有限公司变更为由村委会持有。

第二次变更年月日，村委会分别与实业有限公司置业有限公司签订股权转让协议，由村委会分别以万元万元价格向实业有限公司置业有限公司转让其所持湛江房产置业有限公司股权。

股权转让完成后，湛江房产置业有限公司股东变更为村委会占实业有限公司占和置业有限公司占。

④第三次变更年月日，首先由实业有限公司与置业有限公司签订股权转让协议，由置业有限公司以万元价格将其持有湛江房产置业有限公司股权转让给实业有限公司再由实业有限公司与投资控股有限公司签订股权转让协议，由实业有限公司以万元价格将其持有湛江房产置业有限公司股权转让给投资控股有限公司。

股权转让完成后，湛江房产置业有限公司股东变更为村委会年月日改造为湛江区瑞达实业股份有限公司，占，和投资控股有限公司占。

管理架构截止目前，湛江房产置业有限公司共有员工人，公司组织与管理架构如下以上员工基本是从村委会和原公司股东抽调，只有部分基层员董事长财务部副总经理副总经理副总经理运营部办公室总办工程部顾问职能规划招商广告宣传企业推广人力资源。

职能水电维护工程维护商户工程协调监督工程改造园林维护。

职能机密档案后勤保安法规外联。

职能商户收租资金管理税务管理。

人人含西原建材人人人人工工资由湛江房产置业有限公司支付。

项目建成开业后，前期工程类人员会减少，保安后勤类人员会适当增加，员工总人数预计约人。

财务状况及说明资产负债表截止年月日单位元人民币损益表截止年月日单位元人民币财务状况重点说明固定资产约万元中车辆是车辆，尚未办理产权转让过户手续。

无形资产账面净值为万元，是项目土地使用权评估价值。

评估由资产年初数期末数负债及股东权益年初数期末数流动资产流动负债货币资金，其他应付款其他应收款应付福利费，流动资产合计流动负债合计固定资产长期负债固定资产原价长期借款减累计折旧长期负债合计固定资产净值负债合计在建工程股东权益固定资产合计股本无形资产和其他资产资本公积无形资产盈余公积长期待摊费用未分配利润无形资产和其他资产合计股东权益合计资产总计负债和股东权益总计项目本月数本年累计主营业务收入，减主营业务成本，主营业务税金及附加二主营业务利润亏损以号填列，加其他业务利润亏损以号填列减营业费用管理费用财务费用三营业利润亏损以号填列，加投资收益损失以号填列补贴收入营业外收入减营业外支出四利润总额亏损总额以号填