根据城市总体规划，本区块的城市功能定位为以居住为主，集商贸旅游办 公于体的综合社区。 项目各阶段的设计为项目概念性分区规划项目修建性详细规划建筑方案设 计初步设计至最终施工图设计必须紧紧抓住规划设计这个龙头。高起点高质量 的设计是项目成功的基础。各阶段设计尽可能进行招标，以选择最佳方案付诸实施。 不零打碎敲，实施成建制地整体改造 由于历史原因，市中心的住宅小区，有的建造年代早，没有间距没有道路例 如二里井小区，居住条件差，各类隐患无法解决。有的建设规模小，各类社区配套无 法实施。 解放北大街项目的成功开发，必须要从人民路开始整体规划，整体拆迁，并以此 为突破口。进行旧城改造后，将使整个区块的建设内涵有个脱胎换骨的提升。项目 以国家康居示范工程为目标，这正是市委市政府贯彻十六大精神全面建设小康社 会体现三个代表与时俱进为民造福的具体行动。而要达到这个目标，必 须克服零打碎敲，动牙科手术拔牙镶牙式的旧城改造方式而以整段街道进行 街景立面设计，以功能齐全的整体规划进行居住区的设计。使改造后的解放北大街区 块，成为市乃至安徽省市容街景最壮观居住环境最优良配套设施最齐全 商业氛围最繁华的高尚社区。 环境建设为先城市基础设施建设为先 本项目将改往常小区开发那种先进行商品房开发，再进行环境配套建设的模式。 而采用以环境建设为先，城市基础设施配套建设为先，在规划设计中，优先做好环境 及配套设计。 本项目地块东城河的水面将以开放式亲水园林小桥曲廊形式作为区块环境设 计的重点，配以社区广场社区公园组团绿化和滨河大坝绿带等组成的绿色生态体 系。 本项目将新建河滨西路，并对青颍路胜利北路东城墙路和解放北路进行扩建 改造，在道路建设和扩建改造的同时，做好各类城市配套设施给排水环卫排污 电力网通电讯管道燃气等建设工作。 三项目建设的重要意义 旧城改造势在必行 又称颍州具有悠远的历史辉煌。襟带长淮，东连三吴，南引荆汝，其水 洄曲，其地平舒，梁宋吴楚之冲，齐鲁汴洛之道，淮南内屏，东南枢辖。说明了其地 理位置的优越与重要。是姜子牙管仲庄子老子鲍叔牙稽康甘罗曹操 华佗等灿若星河伟大人物的故乡。 老城北起泉河，东南西分别至东城河南城河西城河。是古历史文 化的见证人，老城内城皇庙鼓楼刘公祠等建筑现存东城河西城河南城河 黑龙潭等古地形地貌尚在北关码头顺河街玉石街聚星巷状元巷三元巷 文昌阁三义街等古地名仍在沿用。 但是，随着城市的发展，特别是新城区的交通便捷等因素，老城内的地市级机 构如专署银行邮局检察院等纷纷搬到新区。老城区道路狭窄，公共配套设施极 其缺乏，房屋低矮破旧简陋高密度房屋质量越往北越差，位于泉河坝边上的 建筑多为居民私自搭设的棚户。居住条件十分低下。经济条件好点的住房纷纷外迁， 原居住地青年成家后搬入市区新房老城区特别是本项目所在地的居民区是目前 市区现存典型的少数贫民区棚户区之。 随着我国经济的高速发展，十三大提出的全面建设小康社会，市正在努力提高 人民生活质量，努力推进城市化现代化建设。老城区已经无法适应现代人对生活的 要求。如果放任老城区进步的衰落，新城老城之间的反差进步加大，老城区不 仅破坏了的整体城市形象，更有可能或会由于贫困等原因造成的诸多社会问题滋 生的温床。 旧城改造，彻底改变老城区的面貌是市委市政府和全市人民十分关注件大事。 项目改造项目是本届政府向外推介的重要投资项目之。是民心项目，是德政项 目。 该项目的实施是势在必行的。 二项目建设重大现实意义 本项目建设具有重大的社会效益，环境效益和经济效益。项目实施的现实意义重 大。 本项目的实施将极大的改变城市形象，提高了城市的承载力和综合服务功能， 改善了市民的居住条件。对老城区进行如此大规模的成片改造，是第次，在安 徽省也是罕见的。 项目沿河滨路建造高层住商楼，其长度约公里，其高度在米米之间，建 设的气势是令人震憾的。在泉河边上形成上海外滩式的景观楼市，将作为市现代 化的标志性街景建筑群。 本项目将建设商贸中心区，胜利路解放路河滨路三条城市干线作为今后阜城 各具特色的综合商贸街，休闲美食娱乐条街。学校医院幼托文体社区 会所银行邮电行政管理等流的服务配套，将极大地提高本地块乃至的城 市承载力和综合服务功能。 高层住宅以其优美的居住环境，美不胜收的视觉效果，阳光空气的抚慰，高速 电梯的享受，全方位无微不至的物业管理将开创城全新的居住模式。极大地 提升市民的居住水平。 本项目的实施具备明显的环境效益，将对城市的交通环境绿色生态环境 和人文环境起到明显的改善作用。 新建米宽的河滨路，将成为城市北端泉河边设置古北关码头座。 建设黑龙潭游园座。 建设平方米的文昌阁广场，以历史文化为主题。 在新建小区保留具有历史意义的地名，主要由顺河街三义街玉石街聚 星巷三元巷文昌阁北路等。 上述历史文化遗存的保护利用和优化在规划设计中作了具体的明确。 本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区块经济水平。 政府在不出钱的前提下，通过旧城改造，加快完成了本区块内的城市基础设 施建设城市道路，区块内桥梁，城市广场，城市绿地，排水排污设施，电力电 讯设施等和公共事业的配套建设。 项目改造，通过货币安置和产权交换两种拆迁补偿形式，在拆迁范围内的 被拆迁户在不花钱或少花钱的前提下，改善了居住条件，得到了较大的经济实惠。 本项目提供了经营环境优雅的沿街商业门面和中心商贸区，为社会提供了许 多就业岗位和经商发展的场所。由于区位优势明显和规模效应，将极大地提高本区块 的商业繁华度。在增加本区块经商群体的经济收入的同时，也增加了本区块政府的财 政税收收入。 本区块的高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。大量较富裕 居民的入住，其区块消费也将具备相应的经济效益。 本项目的投资商和开发商，从长远的动态的市场经济分析，其投资具有 定的经济回报。其经济效益是存在的。 第四章项目所在地商品房市场调研 房地产市场调查是市场预测的基础，是市场营销工作的重要内容之。有调查才 有发言权，我公司从市的房地产市场现状出发，结合市房地产市场的特点，通 过对当地房地产市场的总体分析与预测，对项目所在地竞争性楼盘与可比性楼盘的缜 密调查，对目标消费群的锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下步的项 目市场推广总体策划思路及物业开发建议等打下扎实的基础和科学依据。目的在于 使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造出 更为可观的业绩。 区域市场调研 提要 我司自年月进行房地产市场调查以来至今已历时半年，在这个市场讯 息瞬息万变的年代，市的房地产市场是否也发生了变化房价与半年前比较是高了 还是低了，还有没有上涨空间楼盘自身特点有何变化下步又如何发展 对楼市的清晰清醒，是我们项目开发的基础，也是我们项目得到成功运营的保 证，以下我们用四个方面来系统地了解分析房地产市场。 市区房地产发展动态分析 现状解读 从年月份到年月份正好历时半年，的楼市却发生着巨大的变化。 如果说月的楼市处于低谷攀升阶段，那么月份的楼市则进入了开始快速发 展的新阶段。具体的变化特点可以概况为以下几点 价格上升幅度大 从年月份的元平方米左右，集中在元平方米左右 但到了月份已基本在元平方米以上，集中在元平方米，个别已 上扬至元平方米，排屋已突破元平方米，半年内上涨了近， 而且还存在较大的上涨空间，而且当地人民对于楼市也抱着看涨的心态，楼市正处于 复苏与活跃阶段。房价正从谷底进入逐步上升通道，预计年房价将有可能至 元平方米，个别楼盘住宅价会突破元平方米大关。 目前的区域房价为老城区浙江商贸城为例房价在元平方米 城西水岸名苑为例房价在元平方米城南以新天地为例多层均 价在元平方米，小高层在元平方米。 年部分在售楼盘房价对比图 单位元 时间浙江商贸城敬贤山庄新大陆 年月期别墅左右起 年月二期多层均价起 价格涨幅约 户型面积与购房目的发生变化 中高档住宅市场目前形成主流供应的户型为平方米的三房 平方米的二房和平方米的四房及平方米复式，平方米以下房型 开发较少，尤以平方米的三房占主力户型。目前，本地客户需求面积在 平方米之间，购房的主要客户为机关企事业单位员工私营业主，以二次购房为 主。 由于以前市中高档客户以自建住房为主，而随着去年以来政 府对于土地宏观调控政策的紧缩，自建住房逐渐困难。这批市场不得不转移到高档 公寓的购买上来。另有部分中高档客户希望购买环境景观配套地段等都比较高 档的小区，现正处于观望状态。估计在定时间内，高档住宅市场尚有发展潜力。 客户群善于接受新鲜事物，高层错层接受度在提高 的住宅类型呈现多元化状况主流仍以多层建筑为主，但也开始出现零星的小高 层建筑，在户型设计上以平方米三室二厅二卫的户型为主流，其他户型集中 在方的二室二厅卫。在平面设计上仍以复式平面为主，开始出现错层设计。 市房地产销售的主要客户为本地人，主要集中在政府部门公务员教师 经营户等，外地客户以长期在投资经商的私营业主为主。由于当地人的性格豪放， 喜欢追赶潮流时尚，对新鲜事物的接受程度比较快，向往大上海的居住模式，因此， 高层小高层，以及错层设计虽然刚出